Могут ли иностранные граждане арендовать земельный участок в россии. Приграничные земли предлагают в аренду иностранцам за бесценок Аренду земельных участков иностранных юридических лиц

Аренда земли предусматривает право распоряжения земельным участком арендодателя и его эксплуатацию личным или наемным трудом. Договор землепользования является важным юридическим документом, который регулирует отношения арендатора и арендодателя в этой сфере гражданско-правовых отношений.

Договор аренды земли представляет собой гражданско-правовое соглашение, в котором предусматривается обязательство арендодателя предоставить во временное владение или пользование земельного участка арендатору в обмен на указанную в договоре арендную плату.

Договор аренды земли подразумевает тот факт, что арендатор является собственником всей продукции и доходов, полученных посредством эксплуатации арендованного земельного участка.

Подобные юридические соглашения регулируются правовыми нормами Гражданского Кодекса, Земельного Кодекса, а также Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом закон требует максимально полного и подробного определения объекта договора. Другими словами, в документе должна быть указана исчерпывающая информация для идентификации конкретного земельного участка. Речь идет о кадастровом паспорте, месторасположении, площади земельного участка и т.д.

ЗК РФ Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток";

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок , установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13 , или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Скандальная инициатива читинских региональных властей по передаче в полувековую аренду китайской инвестиционной компании 200 тыс. гектаров пахотной земли произвела в стране эффект разорвавшейся бомбы. Судя по всему, авторы инициативы не рассчитывали на такую реакцию – не случайно губернатор Забайкальского края Константин Ильковский поспешил отыграть назад: мол, нет никакой аренды, просто «стороны обменялись взаимовыгодными обещаниями». Да полноте!

Одно только Забайкалье уже отдало в аренду китайцам 40 тыс. квадратных километров земель – полтора Крыма. Аналогичная ситуация и в других приграничных районах Сибири и Дальнего Востока. Так что поздно возмущаться – Россию, похоже, уже давно растаскивают по кускам.

Говорят, что в начале 50-х годов «великий кормчий» Мао Цзэдун попросил Сталина трудоустроить в СССР 50 млн китайских рабочих – проявить, так сказать, пролетарскую солидарность. Но генералиссимус отказал Мао. «Этот шаг, – заявил Сталин, – был бы равносилен оккупации советских земель». Прошло более полувека. И сегодня никто толком не знает, сколько же в России китайцев. Зампред правительства Сергей Приходько не так давно говорил о 200 тыс. нелегалов из Поднебесной, профессор-востоковед из Института стран Азии и Африки Виля Гельбрас – о полумиллионе «хуацяо» – так в Китае называют тех, кто уехал работать за границу, не теряя при этом связи с родиной. А старейший отечественный эксперт в вопросах миграции Жанна Зайончковская подсчитала, похоже, точнее всех: в нашей стране живут и работают 2 млн китайских мигрантов. Судя по всему, так и есть: нынче в одном Благовещенске каждый 10-й горожанин – китаец. Есть даже правило: если китайская фирма создаёт на территории России некое производство, то половина занятых в нём сотрудников непременно должны быть гражданами Китая. Так что нечего удивляться статистике Зайончковской. Впрочем, «правило 50%» для нашей страны уже потеряло актуальность. Теперь всё ещё хуже.

В Сибирь и на Дальний Восток может переехать хоть весь Китай

Вы не поверите, но полгода назад, аккурат под новогодние праздники, депутаты Госдумы одобрили законопроект об учреждении в Сибири и на Дальнем Востоке особых «территорий опережающего социально-экономического развития». В нём оговаривалось, что на этих территориях ограничивается действие российского законодательства, местное самоуправление действует по неким особым принципам, а сами территории могут передаваться иностранцам в длительную аренду. Ради принятия этого закона пришлось вносить коррективы в целый ряд кодексов – гражданский, градостроительный, трудовой, земельный, лесной, а также в некоторые федеральные законы – о местном самоуправлении, об экологической экспертизе и т.д. Особого внимания заслуживает 17-я статья этого закона (№ 473-ФЗ от 29.12.2014). Она устанавливает особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности: льготные арендные ставки, освобождение от уплаты таможенных сборов, налога на имущество и земельного налога.

Не менее примечательным выглядит закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием закона «О территориях опережающего социально-экономического развития» (№ 519-ФЗ от 31.12.2014). Он, в частности, оговаривает, что «получение разрешений на привлечение и использование иностранных работников не требуется», а «разрешение на работу иностранному гражданину выдаётся без учёта квот» для иностранцев. В общем, теперь в Сибирь и на Дальний Восток может переселиться хоть весь Китай. Была бы земелька.

Есть, есть земелька! Предоставим слово эксперту – политику и общественнику Борису Миронову, и, что особенно важно в нашем случае, уроженцу Забайкалья. «На моей малой родине китайцам отданы в аренду на 49 лет для лесосвода (вырубка и вывоз товарной древесины. – Ред.) 4 млн гектаров земли. Два миллиона гектаров – в Тунгиро-Олёкминском районе, более 900 тыс. гектаров отдано в моём родном Могочинском районе. 300 тыс. гектаров – в Газимуро-Заводском районе. Около 500 тыс. – в Сретенском районе. Ещё 300 тыс. гектаров – в Красночикойском районе. Переведите в квадратные километры – получается 40 тыс. квадратных километров. Полтора Крыма! Хотите сказать, что стратегически Крым важнее, чем приграничные районы на востоке страны? А ведь в аренду передают именно приграничные земли. Точно такая же картина, как в Забайкалье, в Бурятии и Красноярском крае, в Новосибирской области, в Якутии и Амурской области. Мы что, совсем рассудок потеряли?»

Почему китайцев в России интересует только земля у границы?

Зададимся вопросом: а почему в аренду китайцам российские власти сдают именно наши приграничные территории? Ведь у других стран Поднебесная охотно арендует вообще всё, что дают: 3 млн гектаров пахотной земли на Украине, 2,8 млн гектаров угодий для производства биотоплива в Конго и 2 млн гектаров в Замбии. На 10 тыс. гектаров земли в Камеруне китайцы выращивают рис, а на 100 тыс. гектаров в Зимбабве – кукурузу. И никого не смущает удалённость от китайских границ. Так почему же в России наших пекинских партнёров интересуют прежде всего приграничные земли? Официальные лица на сей счёт подозрительно помалкивают, давая тем самым повод для досужих домыслов.

Помалкивают, впрочем, не все: к примеру, врио губернатора Еврейской автономной области Александр Левенталь рубанул давеча на петербургском экономическом форуме самую правду-матку. «Когда меня назначили, ко мне кинулись инвесторы: мы знаем, что вы сельскохозяйственная территория, будем развивать сельское хозяйство. Но в управлении сельского хозяйства мне сказали, что земли для инвестиционных проектов нет. Потому что вся земля роздана на лоскутки, порезана. Где-то есть российские фермеры, но, по моим данным, 80% земли контролируется китайцами: законно, незаконно, разными способами. В результате сельское хозяйство идёт в тупик, к катастрофе. 85% земель засаживается соей – культурой, которая убивает землю, если два-три года её сажать. Через пять лет вместо земли у нас останется пустыня, на которой ничего не растёт».

Удивлены? А нечему удивляться: даже свою, китайскую землю, жители Поднебесной умудрились загадить так, что учёные буквально в набат бьют. Тяжёлые металлы в китайском рисе и овощах – расхожая тема. Недавно, впервые с 1996 года, эти данные позволили обнародовать. И даже в Пекине теперь признают: более 3,2 млн гектаров китайских земель загрязнены и более непригодны для сельского хозяйства. Другая проблема – сельскохозяйственные угодья застраивают домами. По словам профессора тайваньского университета Чжун Син Хуана Юймина, за последние 13 лет под постройки было отведено 3 млн гектаров земли: «Плодородную почву нельзя урбанизировать. А это в Китае происходит в пугающих масштабах. Где бы ни строили город, мы занимаем огромные зоны. Можете представить, сколько сельскохозяйственной земли мы потеряли». Ничего страшного: рядом Россия. Много земли. И фактически даром.

Почему мы отдаём иностранцам свою землю за бесценок?

Корпорация Zoje Resources Investment намеревалась арендовать в Забайкалье то ли 115, то ли все 200 тыс. гектаров залежных земель и пастбищ за смехотворные 250 рублей за гектар в год. Общая сумма за 49 лет составила бы 1,5 млрд рублей. Это, простите, слёзы. Правда, китайцы намеревались инвестировать в сельское хозяйство региона ещё 24 млрд рублей, но слово «инвестировать» в данном случае едва ли корректно. Эти деньги получили бы китайские граждане, «хуацяо», осваивающие российскую землю.

Пусть их, китайцев. Не так давно в Приамурье 200 тыс. гектаров земли местные власти собрались продать корейцам по 50 рублей за гектар в год. На те же 49 лет. Сделав нехитрые вычисления, получаем 10 млн рублей в год. Плюс какие-то налоги с работников-мигрантов. Как-то негусто. Стоит ли овчинка выделки? Не стоит, убеждён депутат Госдумы коммунист Николай Харитонов: «Никакой выгоды нет. Да, эти пашни будут обрабатываться. Но эти люди там будут свои корни пускать, свою культуру насаждать, своё отношение к земле. Ничего хорошего я в этом не вижу. Амурская область всегда была житницей Дальнего Востока, её даже называли дальневосточной Кубанью. Урожаи риса и хлеба были если и не рекордными, то весьма и весьма достойными». «Я был там несколько лет назад, – сетует Харитонов. – Все поля зарастают чертополохом, а кое-где и лесом. Непонятные лица торгуют арбузами вдоль дорог, а больше там ничего нет». Так, возможно, нашу бесхозную землю и правда отдать иностранцам, раз у самих не доходят руки?

«В Забайкальском крае на сегодня неиспользуемых сельскохозяйственных площадей – 800 тыс. гектаров, – сетует губернатор Константин Ильковский. – Мы ищем инвесторов, которые могли бы прийти и рационально эти площади использовать. В советские времена под сельское хозяйство было использовано более миллиона гектаров, а сегодня – лишь 200 тысяч».

Чиновников, допустивших «засилье китайцев», иногда увольняют

Похожая ситуация и в Красноярском крае. Но местные власти твёрдо решили, что это ещё не повод связываться с китайцами. На будущий год для овощеводов-«хуацяо» краевое правительство не выделило ни одной квоты! Почему? Основная причина, побудившая власти пойти на крайние меры, – негодное качество продукции, производимой китайскими фермерами. По словам замглавы краевого управления Россельхознадзора Андрея Кулешова, в подавляющем большинстве проверенных хозяйств, организованных китайцами, содержание в почве опаснейшего для здоровья бензапирена значительно превысило предельно допустимые концентрации. Кое-где – аж в 50 раз! В половине образцов грунта превышена концентрация мышьяка. Практически в 100% образцов превышено содержание фтора. По сути это означает, что заражённые земли придётся изымать из оборота. Выращивать на них овощи опасно для здоровья. Так что дело даже не в том, что, как пошутил вице-спикер Госдумы Игорь Лебедев, «через 20 лет губернатором Забайкалья будет китаец». Дело в том, что земли у нас не останется. Пепелище одно.

«Мы против раздачи земли китайцам, – заявляет депутат приморского парламента Юрий Корнеев. – И это касается не только Забайкалья. В Приморье предприниматели из Поднебесной активно обустраиваются на наших землях. В Октябрьском районе края китайцы буквально выдавили местных фермеров. К тому же мы знаем, что остаётся на полях после их деятельности. Химикаты убивают всё живое. В Еврейской автономной области безработные сельчане слёзно умоляли бывшего губернатора открыть хоть какое-то сельхозпредприятие с русским фермером – китайцы наотрез отказывались принимать на работу местных, а брали только своих». В Биробиджане с должностей «попросили» курирующего сельское хозяйство зампреда правительства Леонида Петухова и главу областного сельхозуправления Олега Хараева. Может быть, пора попросить на выход и забайкальских чиновников?

Мнение

Игорь Лебедев, вице-спикер Госдумы:

– Забайкальский проект курирует Китайский институт международных стратегических исследований. Это весьма влиятельная организация. И занимается она, что примечательно, не сельским хозяйством, а преимущественно геополитикой. Условием сделки китайцы поставили облегчение пограничного режима для граждан КНР. То есть, по сути, планируется заселение Забайкалья китайцами. Причём земли выдаются не самые лучшие, но – у границы. Возможно, край будет развиваться, но окажется ли это в конечном итоге выгодным для нашей страны? Фактически Россия получит на территории Забайкалья национальное «государство в государстве» – китайское. В перспективе возможны даже сепаратистские тенденции, отделение Забайкалья, присоединение к Китаю. Стоит ли рисковать? Массовое заселение региона китайцами вполне может представлять угрозу для территориальной целостности. Неужели этого не понимают власти Забайкалья? Неужели это не ясно и на федеральном уровне? Уверен, что ясно.

Теоретически российский Земельный кодекс запрещает иностранным гражданам и компаниям куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Запрет распространяется и на российские компании, доля иностранного капитала в которых превышает 50%. Но запрет легко обойти – для этого имеется несколько вполне законных способов. Можно купить землю на подставное физическое или юридическое лицо. Можно задействовать в сделке купли-продажи земли паевой инвестиционный фонд недвижимости: если хотя бы один его пай принадлежит российскому резиденту, сделка будет считаться законной. Наконец, можно зарегистрировать в России дочернее предприятие иностранной компании – в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нет ни слова о запрете продавать землю подобным структурам. А что не запрещено, то разрешено. Подобным способом российскую землю покупают шведы (300 тыс. гектаров в Центральном Нечерноземье), датчане (прикупившие 100 тыс. гектаров в Пензенской и Самарской областях) и даже литовцы с казахами.

Пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса устанавливает, что «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях». Но принятые полгода назад новые законодательные нормы (№ 380 ФЗ, № 473 ФЗ, № 519 ФЗ), как разъясняют юристы, отныне «пользуются приматом». В общем, теперь приграничные земли можно объявлять «территориями опережающего развития» и сдавать их в аренду иностранцам на длительные сроки. Фактически это та же самая продажа земель. Недаром же наше Приморье китайцы уже называют Северной провинцией Поднебесной.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ)
3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
(п. 3.2 введен Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, см. пункт 3 статьи 65 данного Кодекса.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
КонсультантПлюс: примечание.
Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)
7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Еще по теме Статья 22. Аренда земельных участков:

1. § 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
2. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
3. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Комментарий к Ст. 22 ЗК РФ

1. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений. Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством.
———————————
Раздел III ГК: гл. с 21 по 29, § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 «Аренда» разд. IV «Отдельные виды обязательств».

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из нее полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время комментируемой статьей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

2. Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды. Помимо ограничения, установленного ЗК, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи, в соответствии со ст. 666 ГК земельные участки не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. К этим особенностям обращается и . К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК . На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на ту его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). Участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) .

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК , а также ст. 164 «Государственная регистрация сделок» ГК. В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данным законом является ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При толковании норм ГК следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, но не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК арендные отношения — это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разд. III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК.

Как уже было сказано, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК заключенным договор аренды земельного участка считается с момента его регистрации.

Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании п. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае если такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 «Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь» ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3. Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант — договор перезаключается с тем же арендатором. Пункт 3 комментируемой статьи в случае аренды земельных участков специально устанавливает, что преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, принадлежит арендатору.

Арендные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие следующее: договор аренды заключается на срок, . То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

3.1. Пункт 3.1 комментируемой статьи устанавливает ограничение срока договора аренды, если в аренду передается зарезервированный земельный участок. Данная норма в целом следует положению п. 3 ст. 610 ГК, согласно которой законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Для зарезервированных земельных участков ЗК установил не предельный срок договора аренды, а скорее критерий его определения (до окончания срока резервирования). С точки зрения определения соотношения срока резервирования участка и срока договора аренды такого участка целесообразно обратить внимание и на следующие положения п. 3 ст. 610 ГК. С одной стороны, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. С другой стороны, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Обратим внимание на то, что норма о сроке договора аренды не связывает срок аренды с последующим изъятием зарезервированного земельного участка. То есть договор аренды зарезервированного земельного участка прекращается с прекращением срока резервирования при любых обстоятельствах — изымается земельный участок или нет. В случае же, если изъятие земельного участка не следует, после прекращения срока договора аренды должно действовать правило п. 3 комментируемой статьи, а именно преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных комментируемой статьей) принадлежит прежнему арендатору.

4. Нормативные правовые акты, указанные в п. 4 комментируемой статьи, пока не приняты. Размер арендной платы в настоящее время во многом зависит от правил, установленных на уровне нормативных правовых актов субъекта РФ, если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, может определяться на основании норм, установленных соответствующими государственными или муниципальными образованиями.

5 — 6. Земельный кодекс предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (см. ст. 40 Кодекса и комментарий к ней).

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию средств, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется, должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на расторжение договора и (или) возмещение убытков, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:
———————————
Это может быть в данном случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатком может быть признана структура почвы, не дающая возможности произвести это строительство.

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

— удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК) .

Гражданский кодекс, помимо названных, предоставляет арендатору следующие права:

— с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. ст. 615, 618 ГК);

— передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании ГК: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК) .

В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК).

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, — в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК) .

Помимо прямо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (разд. III ГК).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, — права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ГК (ст. 617) .

На основании ГК арендодатель обязан:

— передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

— предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодателем являются государственные или муниципальные органы, то они обязаны:
———————————
Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства.

— передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

— содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

— в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

— возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что были перечислены в связи с правами арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае, будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

7. Изыскательские работы, упомянутые в п. 7 комментируемой статьи, связаны с существенным нарушением состояния земли. Поэтому данной статьей установлены особые требования к арендатору по восстановлению земли. Отношения в этой области урегулированы в настоящее время Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67 «Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» .
———————————
БНА. 1996. N 4.

8. Соблюдение права преимущественной покупки означает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данный участок сначала должен быть предложен арендатору участка. В случае отказа арендатора участок может быть продан иным лицам.

9. Пункт 9 комментируемой статьи определяет условия распоряжения арендатором правом аренды земельного участка и передачи им в субаренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Особые условия распоряжения правом аренды земельного участка предусмотрены в настоящее время, в частности, пунктом 19 статьи 14 Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Пунктом 19 статьи 14 данного Федерального закона установлено, что в случае расторжения соглашения об организации строительства олимпийских объектов федерального значения права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства олимпийского объекта федерального значения, подлежат передаче корпорации в порядке и на условиях, которые определены соглашением.

10. Согласно ГК законными представителями несовершеннолетних наследников земельных участков являются их родители, усыновители или опекуны. Исходя из содержания дееспособности, установленного ст. 21 Гражданского кодекса , совершеннолетием граждан, за которым наступает их полная дееспособность, является 18-летний возраст.

11. Перечень изъятых из оборота земель или земельных участков установлен . Пунктом 11 комментируемой статьи подчеркивается то обстоятельство, что возможность передачи земельных участков, изъятых из оборота, не исключается совсем, но она должна быть прямо определена федеральным законом.