Как уточнить границы ранее учтенного земельного участка. Зачем нужно уточнять границы участка, и как это сделать? Требования и документы
Ранее учтенные объекты недвижимости (Статья 45 ФЗ о кадастре):
Или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу ФЗ о кадастре или в переходный период его применения с учетом особенностей, определенных статьей 43
- государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
- государственный кадастровый учет которых не осуществлен , но права на которые возникли до дня вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены.
C т. 47 п. 6 . Участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся , но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ", признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План участка лесного фонда, а также документ, содержащий описание участка лесного фонда и удостоверенный соответствующим органом, осуществляющим государственный учет участков лесного фонда, признается юридически действительным. Лесной участок соответствует участку лесного фонда.
Неверный способ защиты нарушенного права : Требование о признании земельных участков ранее учтенными
Заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным решения органа кадастрового учета об отказе во внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости , принятого на основании пунктов 19, 34 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42. При этом решения об отказе были приняты органом кадастрового учета по результатам рассмотрения поступивших документов, а именно заявления и выписки из похозяйственной книги, оформленной не в соответствии с формой , утвержденной приказом Федеральной регистрационной службы от 29.08.2006 N 146 (утратил силу 26.05.2012, далее - Приказ N 146).
Так, в выписке из похозяйственной книги в качестве правообладателя земельного участка было указано лицо, умершее к моменту выдачи выписки и не обладающее правоспособностью в соответствии со статьей 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению органа кадастрового учета, указанный документ незаконно наделяет умершее лицо правом, которым он фактически не может обладать. При этом из содержания выписки не следует возможность ее выдачи в отношении умершего правообладателя. На этом основании данный документ, по мнению органа кадастрового учета, не может рассматриваться как устанавливающий или подтверждающий право на земельный участок. Кроме того, в выписке не были заполнены такие обязательные поля выписки, как место рождения, документ, удостоверяющий личность, право, на котором предоставлен земельный участок, и его назначение.
Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке не имеется, поскольку представленная выписка из похозяйственной книги не соответствует форме, утвержденной Приказом N 146. Также выписка не свидетельствует о зарегистрированном ранее праве лица, которое обращалось с заявлением в орган кадастрового учета, поэтому оспариваемое решение об отказе права и законные интересы заявителя не нарушает.
Под уточнением границ земельного участка следует понимать проведение межевания на ранее учтенном наделе, зарегистрированном в едином государственном реестре недвижимости.
При проведении уточнения границ кадастровый инженер определяет межи надела непосредственно на местности .
Результатом является составление стандартного .
Уточнение производится в следующих случаях:
- надела не были точно определены . В таком случае в в графе «Особые отметки» стоит пометка примерно следующего содержания «Границы надела не были определены в соответствии с законодательством». Такой участок можно продать, подарить, оставить в наследство и т.д. Однако чтобы построить здесь дом (любое другое капитальное строение) и зарегистрировать его, необходимо уточнить границы надела и зарегистрировать такое уточнение в ЕГРН.
- Границы надела были определены неверно . При проведении первоначального межевания кадастровый инженер мог с установлением границ. Чтобы , необходимо заказать уточнение межей.
При составлении градостроительного плана населенного пункта, власти проводят градостроительное межевание.
Имеющаяся земля делится сначала на кадастровые кварталы (каждый квартал объединен общим видом разрешенного использования земли), а кадастровые кварталы делятся на обособленные участки.
Такая ситуация возможна в следующих случаях :
- При создании нового участка из земель государственной (муниципальной) собственности.
- При выделении одной доли из прежде целого участка.
- При объединении нескольких участков в один надел.
- При разделе участка на несколько обособленных наделов.
В любом из этих случаев заказывается не уточнение границ, а именно межевание. Также межевание заказывается при необходимости перераспределить ранее установленные границы нескольких наделов.
Сам процесс межевания включает в себя следующие этапы :
- Заключение договора с о проведении работ.
- Уведомление заинтересованных лиц о скором проведении работ по установлению границ. Уведомляются владельцы соседних участков, а также представители местной администрации.
- Проведение работ на местности. При этом используются высокоточные спутниковые технологии, что позволяет минимизировать риск .
- Оформление результатов и выдача . На основании межевого плана можно получить кадастровый паспорт участка.
Подробней о межевании читайте в статьях тематической .
Что такое уточнение границ
Проведение уточнения границ возможно только по отношению к ранее учтенному участку
, то есть, тому участку, который ранее был зарегистрирован в ЕГРН (ГКН).
Самый простой способ узнать, был ли участок ранее поставлен на – публичная кадастровая карта Росреестра, где есть сведения обо всех зарегистрированных участках РФ.
Для этого необходимо знать хотя бы один из нижеприведенных пунктов :
- земельного участка.
- Условный номер ЗУ.
- Ранее присвоенный номер ЗУ.
- Точный адрес.
Если земля поставлена на , сервис тут же выдаст всю информацию, имеющуюся по этому участку.
Сама процедура уточнения границ проводится по аналогии с полноценным межеванием : владелец ЗУ заключает договор с кадастровым инженером, тот оповещает всех заинтересованных лиц, проводит уточнение границ на местности и оформляет результаты через создание межевого плана.
Часто во время проведения уточнения, границы участка переносятся, так как установленный забор не соответствует реальным межам участка. Все это может привести , которые будут не согласны с переносом забора.
Здесь есть 2 пути решения:
- Досудебное урегулирование. Если сосед не признает вновь установленных границ можно попробовать договориться за общие средства заказать землеустроительную экспертизу, которая установит точные смежные границы.
- Судебное урегулирование. Если сосед на контакт не идет и отказывается переносить свой забор, необходимо подавать иск в суд. При необходимости будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая и определит точные границы. При этом проигравшая сторона вынуждена будет погасить все судебные издержки, в том числе и оплатить расходы на проведение экспертизы.
Может ли измениться площадь или конфигурация надела
До 2001 года при образовании новых земельных наделов процедура межевания не проводилась, а значит, площадь таких земельных участков указывалась примерно.
В свою очередь, главная задача уточнения границ заключается не в том, чтобы утвердить установленные на местности границы надела, а в том, чтобы определить реальные границы и конфигурацию земельного участка.
Это означает, что при уточнении границ изменение размера земельного участка может произойти изменение в обе стороны :
- Подпункт 30 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может произойти уменьшение более чем на 10% от площади , указанной в документах. То есть, если в кадастровом паспорте было указано, что площадь ЗУ составляет 20 соток, то после проведения межевания она не может быть менее 18 соток.
- Подпункт 32 пункта 1 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может быть более чем на одну минимальную площадь конкретного вида участка, принятую в регионе. То есть, если местным нормативно-правовым актом установлено, что участка под не может быть менее 3 соток, то межуемый участок ИЖС не может быть увеличен более чем на эти же 3 сотки.
Если местным НПА не установлена минимальная площадь конкретного вида участка, для межуемого надела увеличение не может быть более чем на 10% от своей прежней площади.
Судебные споры о смежных границах
При возникновении судебного спора о смежных границах между несколькими участками, расстоянии от границы до забора, проведение межевания (уточнения границ, землеустроительной экспертизы) – неизбежно.
Суд в обязательном порядке будет принимать в учет итоговое заключение кадастрового инженера . А в случае, если до обращения в суд уточнение границ не производилось, будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.
При этом суд не просто доверяет заключению кадастрового инженера, а проверяет правильность проведенного им межевания.
Так, по состоянию на 2018 год при уточнении границ кадастровому инженеру необходимо использовать высокоточное спутниковое оборудование.
Такое оборудование позволяет определить месторасположение границ и координат участка () с точностью буквально до нескольких сантиметров.
В судебной практике известен случай, когда Верховный суд РФ отменил результаты проведенного межевания из-за того, что кадастровый инженер определил границы участка исходя из забора, который уже был установлен на местности.
Заключение
Уточнение границ земельного участка отличается от межевания лишь тем, что выполняется в отношении уже ранее учтенных (зарегистрированных) земельных наделов. В остальном же процедуры абсолютно идентичны. Главная задача уточнения границ – определить реальные межи участка.
Это может понадобиться сразу в нескольких случаях :
- В целях исправления кадастровой ;
- Для решения споров с соседями о смежных границах;
- Для внесения сведений о границах участка в ЕГРН.
Однако владельцы зарегистрированных участков проводить уточнение границ. По своему усмотрению они совершать с наделом любые операции: продавать, дарить, оставлять предметом залога и т.д.
Вконтакте
Уточнение границ участка представляет собой процедуру, целью которой ставится отображение фактически изменившихся без изменения его площади. Такое изменение может произойти по причине переноса участка без изменения его формы или изменения расположения узловых точек границ, если площадь его не изменилась.
В том же случае, если вследствие переноса границ площадь участка изменилась, необходимо будет выполнить процедуру изменения границ, во время которой будут не только установлены новые границы, но и определен факт наличия нарушений законодательства относительно увеличения или уменьшения площади (чтобы не были превышены предельные значения).
Перечень нужных документов
Уточнение или изменение границ происходит в том случае, если по каким-то причинам изменилось территориальное , форма его границ или площадь. Поэтому для юридического подтверждения необходимости проведения таких работ следует подготовить:
- , в которых будет зафиксирована информация о конкретной площади участка;
- и акт о выносе границ в натуру. На эти документы возложена обязанность не только подтвердить установленную ранее площадь участка, но и отобразить предыдущее расположение границ и узловых точек;
- (копия кадастрового плана с отметкой о расположении участка относительно общего массива земель).
На основании этого заявления специалист Росреестра принимает решение о возможности внесения соответствующих изменений и направляет заявителю извещение о необходимости проведения геодезических работ, направленных на вынос на землю в фактическом отображении новых границ участка с составлением соответствующего акта, на основании которого в реестрах будет уточнена содержащаяся информация.
Заявление
Подается в Росреестр заявителем в том случае, если границы или площадь участка были изменены. В тексте данного документа должны быть отражены следующие сведения:
- Наименование того территориального органа, куда направляется заявление (указывается территориальное подразделение по месту нахождения участка, а не по месту регистрации собственника);
- Данные о заявителе (независимо от того, заявляет об изменении границ собственник или его представитель; в последнем случае необходимо будет указать номер и дату выдачи доверенности, а также объем полномочий по ней, на основании которой действует представитель);
- , в отношении которого должна быть изменена информация в реестре (адрес, площадь, кадастровый номер, наличие построек на участке и их принадлежность к жилому и нежилому фондам, сведения о собственнике (дублируются, если заявитель и собственник – одно лицо));
- Информация о том, по каким причинам и каким образом произошло изменение границ участка и почему требуется уточнение этих сведений в ЕГРН;
- Перечень приложений к заявлению (с указанием количества листов, которое занимает каждое приложение);
- Сведения о выданной справке о принятии заявления.
Порядок действий
По итогам получения уведомления о необходимости установления новых границ или фиксации изменения площади участка, собственник или его представитель должен предпринять следующие действия:
- Найти организацию , имеющую аккредитацию на проведение геодезических, топографических и (или самостоятельно действующего инженера, имеющего лицензию на осуществление таких работ);
- Подписать с потенциальным исполнителем договор (подписывается на основании оставленной заявки о проведении работ по установлению границ, подкрепленной кадастровыми и межевыми документами);
- Кадастровый инженер выезжает на местность и проводит и его площади по тем данным, которые ему были предоставлены, с учетом последних изменений в конфигурации земельного участка;
- По итогам проведенных работ составляется акт об уточнении границ (или их изменении) с приложенным к нему планом участка (на этом плане не только отображается изменение границ, но также и фиксируется прежнее их положение. Это необходимо для того, чтобы специалист Росреестра, который будет заниматься обработкой полученных документов, мог проследить фактическое изменение границ и причину, повлекшую такое изменение);
- Полученные документы заказчик процедуры на бумажных носителях передает в Росреестр в качестве еще одного документа, сопровождающего заявление об уточнении границ. Эти же документы, но в электронном виде, кадастровый инженер передает в Росреестр для подтверждения подлинности выданных бумажных носителей.
Обращение в суд
Решение данного вопроса путем привлечения к рассмотрению судебных органов может потребоваться в двух случаях:
- Если была установлена кадастровая ошибка , но совершившая ее организация отказывается от добровольного исправления. Исковое заявление в этом случае подается против такой организации. Так как исправление ошибки должно быть осуществлено силами той же организации, что ее допустила, против нее может быть подано сразу два заявления: об устранении ошибки и о проведении работ по уточнению или изменению границ участка;
- Если имеется спор между собственниками соседних участков о меже . Вопрос о и, соответственно, об уточнении границ участка будет поставлен в рамках искового заявления.
- Наименование судебного органа, куда направляется заявление;
- Данные об истце и ответчике (адреса, паспортные данные);
- Сведения по существу дела (обязательно необходимо указать информацию об участке и спорных территориях, когда возник спор и при каких обстоятельствах);
- Данные о проведенных досудебных мероприятиях для разрешения существующего конфликта;
- Непосредственно исковые требования и их подробная формулировка;
- Перечень приложений к иску (с указанием количества листов, которое занимает каждое приложение в отдельности).
Если есть кадастровый паспорт…
Уточнение и изменение границ, если на участок уже есть , происходит путем не просто внесения изменений в ЕГРН на основании проведенного фактического установления новых пределов участка. Имеющиеся правоустанавливающие документы, в том числе и выписка из ЕГРН, в которой содержатся кадастровые сведения об участке, также должна быть заменена , так как сведения в ней теряют свою актуальность ввиду их обязательного изменения.
Если изменению или уточнению подвергаются границы участка, которому присвоен кадастровый (теперь реестровый в ЕГРН) номер, необходимо не просто изменить данные о нем, но и получить свежие документы (в том числе, и правоустанавливающие, так как площадь может измениться).Изменение или уточнение границ земельного участка – процедура, призванная не только отобразить в фактическом виде произошедшие трансформации участка, но и подготовить документальное подтверждение таких трансформаций для внесения изменений в ЕГРН. В том случае, если при проведении такой процедуры были допущены кадастровые ошибки или возникли , рассмотрение данного вопроса производится путем привлечения судебных органов.
У большинства земельных участков фактические границы не совпадают с теми, что указаны в документах. Зачастую в бумагах даже не отмечена точная площадь земель. Из-за этого возникают споры с соседями, где и чья земля, оплата налогов больше или меньше, чем должна быть, возникает множество спорных и сложных ситуаций.
Часто соседи подают иски в суд друг на друга из-за неточно определенной площади. Чтобы их разрешить необходимо провести уточнение границ земельного участка. К вопросам землеустройства нужно относиться ответственно.
Когда это необходимо?
Иногда складываются ситуации, когда без межевания не обойтись. Так, уточнение границ земельного участка необходимо тогда, когда его границы четко не определены. Иными словами если:
- отсутствуют данные о координатах местоположения участка, его границ;
- земля не состоит на учете в органах землеустройства (Росреестре);
- координаты определены неточно или ниже нормативной точности, чем установлено органами землеустройства;
- если координаты не позволяют точно определить местоположение указанных точек;
- если у 1 точки несколько различных координат.
Определить границы может принудить государство, подав иск или вынеся соответствующее судебное решение, может проявить инициативу собственник или иное заинтересованное лицо.
Есть ряд оснований для проведения данной процедуры:
- покупка участка со статусом «ранее учтенного». Иными словами, земля поставлена на учет, но данные об ее местоположении весьма приблизительные. Вполне вероятно, что могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с участком: продаже, завещании, строительстве. Даже если в документах есть данные о местоположении, лучше будет уточнить границы сразу после перехода земли в собственность;
- возникновение спорных ситуаций с соседями относительно того, кому принадлежит та или иная часть земли;
- судебный иск составляют тогда, если возникли подозрения, что одна из сторон пригородила себе часть чужой земли. На основании искового заявления выносится предписание об уточнении границ смежных земельных участков, иногда из-за отсутствия учета суду очень трудно принять решение;
- проведение работ по землеустройству;
- ошибки в кадастровых бумагах, ошибка инженера, проводившего работы. В этом случае проводится процедура признания межевания недействительным. А затем участок измеряют заново.
Порядок действий
Уточнение границ земельного участка – процесс довольно долгий, занимающий несколько месяцев. Конечно, не удастся избежать финансовых затрат. Однако он не такой трудный, как может показаться на первый взгляд. Самое главное – правильно подготовить документы и соблюсти порядок действий.
Во-первых, нужно помнить, что уточнить границы можно только у зарегистрированного участка, то есть он должен быть на учете в кадастровых органах, на него должен быть оформлен паспорт, план и должен иметься кадастровый номер. Если земля не имеет документов, ее сначала нужно поставить на учет.
Во-вторых, работы по землеустройству и уточнению границ может провести только кадастровый инженер. Самостоятельно проведенная съемка не будет учитываться.
Можно выделить следующие этапы:
- Сбор и подготовка документов. Заказчик должен предъявить паспорт и правоустанавливающие бумаги на землю (свидетельство о регистрации права, документы, подтверждающие право наследования, решение суда и другие), также понадобятся паспорт и план участка.
- Подача бумаг в соответствующие органы, написание заявления. Образец можно найти в органах землеустройства.
- Заключение договора на предоставление услуги.
- Запрос сведений об участке.
- Собственно геодезические работы, выполняемы кадастровым инженером: съемка объектов, измерение площади, уточнение границ, определение характерных точек.
- Обработка полученных сведений;
- Изготовление межевого плана;
- Согласование уточненных границ, при этом необходимо поставить с известность соседей, с которыми непосредственно граничит участок, и согласовать данную процедуру и с ними.
- Принятие решения и внесение изменений в кадастровые бумаги.
- Получение итогового документа.
Временные затраты составят около 3 месяцев. Соседей о планируемых действиях лучше предупредить заранее.
Порядок работы
Все работы проводятся при соблюдении определенного порядка. Прежде чем начнется процедура по уточнению границ участка, землевладелец должен написать заявление и принести квитанцию, где будет указано, что он оплатил данную услугу. Также собственник должен доказать, что участок состоит на учете. Только после этого могут начаться работы по землеустройству.
Так, перед началом процедуры кадастровый инженер должен ознакомиться с документами на землю. И собственник не в праве ему мешать, напротив, он должен предоставить все требуемые бумаги. Это делается для того, чтобы избежать ошибок при выполнении работы, а также выявить недочеты в оформлении документов.
На этом же этапе кадастровый инженер определяется с объемами и видами работ. Возможно, ему понадобится провести еще какие-либо процедуры, которые потребуют дополнительных затрат.
Затем проводится съемка на местности. Это уже практический этап. После геодезических работ землевладельцу предлагают подписать акт. Если собственника все устраивает, и он согласен с результатами, то он ставит свою подпись в документах. Это означает, что он согласен не только с проведением работ, но и с полученными результатами.
На основе информации, полученной в ходе геодезических работ, составляется план межевания. В конце данный проект предоставляется на рассмотрение в кадастровую палату, где специалисты его изучают. Инженеры изучают исходные данные и сопоставляют их с полученными после съемки местности. Они анализируют и сопоставляют факты. При наличии ошибок и недочетов, выявляют их и вносят поправки в план.
Как проводятся работы на местности
Теоретическая часть работы, как правило, не вызывает вопросов, но многим не совсем понятно, что делают кадастровые инженеры на участке.
Итак, когда заявление подано гражданин договаривается с инженером, когда тот придет. В назначенный день и час последний приезжает на участок со специальным оборудованием. Сначала он замеряет фактические границы и переносит их на план. Затем специалист переходит к измерительным работам. Также он осматривает почву, выявляет ее особенности. Кроме этого, он делает фотосъемку.
При геодезических работах обязательно учитываются особенности ландшафта и рельефа. Так, если есть холмы, впадины, пруды и прочие объекты, кадастровый инженер замеряет их и отмечает данные сведение на плане. На этом работа на местности закончена, и специалист может переходить к аналитической части.
Цена вопроса
Сумма, которую придется заплатить, может существенно различаться по регионам. Однако средние затраты на решение вопроса по землеустройству колеблются от 3000 до 6000 руб. Зависят расценки от 2 пунктов:
- площадь участка (чем он больше, тем дороже);
- от региона проведения съемки.
Как правило, расчет ведется по соткам. Например, в регионе цена за 1 сотку – 500 руб. Если участок 6 соток, то заплатить придется 3000 руб. Оплата вносится до начала работ. Реквизиты можно получить в кадастровой палате. Можно принять участие в какой-либо государственной программе, связанной с вопросами землеустройства, что значительно снизит затраты.
Повлияет на конечную стоимость и то, состоит ли участок на учете. Если нет, то придется проводить дополнительные работы по землеустройству. А постановка на учет потребует дополнительных затрат.
Изменение границ участка с изменением его площади (увеличением или уменьшением)
Часто при уточнении границ выясняется, что на деле участок больше или меньше, чем было заявлено изначально. Также часто границы его не совпадают с теми, что указаны в документах. Законодательно разрешено изменение границ участка как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади. Окончательное решение будет зависеть от ряда факторов.
Так, причиной увеличения территории может стать приобретение соседнего участка или участие в каких-либо государственных программах. Можно получить одобрение суда и в том случае, если пригорожены земли, которые никому не принадлежат, их также могут включить в состав участка и поставить на учет.
Однако обязательно придется провести межевание, написать заявление и оплатить пошлину. Только после этого будут составлены новые бумаги, отражающие изменения на участке. Не исключено, что суд вернет земли, пригороженные владельцем смежного участка.
При уменьшении площади проводятся те же самые работы. Только результат другой. Площадь уменьшится в том случае, если выяснится, что пригорожены чужие земли (принадлежащие другим гражданам или юридическим лицам). Часто это выясняется, когда люди подают иск в суд на непорядочного соседа. Из-за ошибок в плане размер надела так же может сократиться.
Оспаривание результатов межевания
Есть случаи, когда можно провести процедуру признания межевания недействительным. В судебной практике известно множество таких исков. Например, если результат межевания не устраивает обоих соседей, то они могут устно урегулировать спор и составить новый проект. Затем с бумагами нужно обратиться в Росреестр, чтобы установить новое местоположение границ.
Также подлежат обжалованию новые границы после межевания, если они нарушают права собственников смежных участков, но при этом права на такой надел еще не возникли. При этом допускается подать иск в Росреестр. Оспорить его можно, если права возникли. Тогда иск подается соседям. Вполне возможно, что решение суда поддержит права других собственников и признает недействительными результаты проведенного межевания.
Можно оспорить результаты межевания при выявлении ошибки, допущенной инженером. Для этого придется подать иск в суд. В этом случае также можно добиться отмены нового местоположения границ. Решение суда может изменить местоположение границ участка и устранить ошибки в межевании.
Очень важно своевременно провести работы, затрагивающие вопросы землеустройства. Затраты невелики, но впоследствии такой учет сэкономит много времени и нервов. В дальнейшем при совершении любых сделок с землей не возникнет проблем. А возможные споры с соседями будут урегулированы без исков и вмешательства суда.
