Госдума приняла закон об изъятии неиспользуемых земель сельхозназначения. Действие закона о земельных паях Подкатегории земель сельхозназначения

В качестве ключевой особенности сельскохозяйственных земель выступает то, что они являются основным средством производства. Деятельность на таких территориях связана с получением продуктов, кормов для животных, промышленного сырья. В этой связи ", а также ЗК устанавливают специальный правовой режим. Он включает в себя мероприятия, обеспечивающие охрану почв, повышение их плодородия. В нормативных положениях также закрепляются меры по недопущению выведения этих территорий из сельскохозяйственного оборота. В качестве субъектов прав на участки выступают организации и физ. лица, отвечающие установленным законодательством требованиям.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Рассматриваемые территории разделяют на:

1. Угодья.
2. Участки, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, древесно-кустарниковыми насаждениями, предназначенными для защиты наделов от негативного воздействия техногенных, антропогенных, природных явлений, замкнутыми водоемами, строениями, сооружениями, зданиями, эксплуатируемыми для выпуска, хранения, первичной переработки с/х продукции.

По 79 статье ЗК (п.1) угодья разделяются в зависимости от экономической целесообразности их эксплуатации и естественных свойств на:

1. Сенокосы.
2. Пашни.
3. Пастбища.
4. Территории, занятые многолетними культурами.
5. Залежи.

Дополнительно

Фонда включает в себя также особо охраняемые, продуктивные территории. К ним, в числе прочего, относят участки (поля) научно-исследовательских, учебных учреждений. Перечень таких наделов устанавливается в региональном законодательстве. Рассматриваемая категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - включает в себя также участки, предоставляемые гражданам для ведения ЛПХ, коллективного и индивидуального садоводства, огородничества, животноводства.

Прочие территории

Земельный фонд включает в себя площади, на которых располагаются с/х объекты. К ним относят:

1. Коммуникации.
2. Дороги.
3. Древесно-кустарниковые насаждения, предназначенные для защиты территорий от негативного влияния внешних факторов, замкнутые водные объекты.
4. Сооружения, строения, эксплуатируемые для производства, первичной переработки, хранения с/х продукции.

Эти земли называют несельскохозяйственными угодьями. К ним также относят неудобья - болота, овраги и пр.

Виды сельскохозяйственного использования земель

Особое положение среди всех территорий занимают угодья, на которых располагаются древесно-кустарниковые насаждения, обеспечивающие защиту от негативных воздействий среды. С одной стороны, разрешенное использование сельскохозяйственных земель позволяет эксплуатировать эти площади для выращивания растений. С другой стороны, они являются территориальным базисом для размещения насаждений. Структура земельного фонда позволяет эксплуатировать участки в самых разных целях. Например, субъекты могут вести с/х производство, создавать защитные насаждения. Земли используются в научно-исследовательских, учебных и иных целях. Между тем, при выделении участков конкретным субъектам могут устанавливаться ограничения. К примеру, некоторые территории допускается использовать только для ведения ЛПХ, огородничества или садоводства. Такие ограничения влияют на объем прав субъектов. Так, фермер может на своем наделе возвести дом, а огородник или владелец ЛПХ - нет.

Юридические действия

Рассматривая необходимо сказать и о возможностях, которые предоставляются субъектам, в зависимости от типа территории и правового режима. Общие положения закрепляют ГК и ЗК. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения " определяет условия заключения договоров аренды территорий, находящихся в долевой собственности (9 статья), и иных соглашений. В соответствии с действующими положениями, участки можно продавать, отдавать в залог, дарить, сдавать в эксплуатацию, распоряжаться иными способами. При этом наделы не должны быть изъяты или ограничены в обороте. При совершении каждого юридического действия с объектами заключается договор.

Купля-продажа

Эта сделка считается самой распространенной. Согласно 3 статье ЗК, купля-продажа участков регламентируется ГК, если иное не устанавливается Лесным, Земельным, Водным Кодексами, Законами "О недрах", "Об окружающей среде" и прочими актами. Заключение договора на приобретение/продажу надела осуществляется в соответствии с правилами статей 549-557 и 454-491 ГК. Кроме этого, во внимание принимаются особенности ст. 37, а также ст. 10,8, 3 101-ФЗ .

Требования

Для продажи надела необходимо соблюсти ряд условий. В частности:

1. Участок должен находиться на государственном учете, согласно ФЗ №28.
2. Продавец не может ставить условия об ограничении приобретателя на совершение последующих действий, связанных с распоряжением объектом, возможности обратного выкупа, отстранении себя от всякой ответственности на случай предъявления претензий на надел со стороны третьих лиц.
3. Покупатель при предоставлении собственником заведомо ложных сведений об участке может потребовать снижения цены или расторжения соглашения. Дополнительно он может предъявить иск на компенсацию понесенных убытков.

Обязательная процедура

В рамках совершения сделок по продаже и приобретению участков осуществляется оценка земель сельскохозяйственного назначения. Она необходима для получения достоверных сведений о рыночной стоимости объекта. Покупателю важно знать, что цена земли не завышена. Для собственника это также имеет значение, поскольку шансы продать объект значительно снижаются, если его стоимость не соответствует рыночной. Вместе с тем цена не должна быть заниженной. В противном случае продавец потеряет доход.

Аренда

101-ФЗ допускает предоставление участков, находящихся в долевой собственности, в эксплуатацию. Соответствующий договор может заключаться как со всеми совладельцами, так и с одним субъектом, действующим согласно доверенности. Земельный фонд - уникальный ресурс страны. Его охрана является приоритетной задачей государства. В этой связи, в действующем законодательстве закрепляются строгие правила, в соответствии с которыми допускается распоряжение наделами. Что касается аренды, то нормами установлено требование о нотариальном заверении доверенностей, наделяющих лиц полномочиями на оформление соответствующих соглашений, которые выдаются собственниками. Удостоверение документа может также осуществляться должностными лицами территориальных органов власти.

Права собственника

Владелец надела, сдавая его в аренду, может самостоятельно определить срок эксплуатации. Эта возможность включена в перечень основных прав собственника. В федеральном законе установлено, что в соответствии с разрешенным использованием угодий, предоставляемых в аренду, региональными нормами могут определяться минимальные сроки эксплуатации наделов. П.6 9 статьи Закона закреплено, что площадь предоставляемых участков не ограничена.

Важный момент

Как и для сделок по купле-продаже, законодательство устанавливает ряд требований, которым должны соответствовать арендуемые участки. Для предоставления доли надела она должна быть выделена в натуре. Для этого осуществляется межевание, присвоение кадастрового номера и регистрация прав. Только совершив эти процедуры, собственник может передать надел в аренду.

Наследование

Оно осуществляется по положениям ГК. Основные процедуры и понятия, связанные с наследованием, предусматриваются в статьях 1110-1175. В ст. 1176-1185 закреплены положения, регламентирующие переход прав на отдельное имущество. Так, согласно 1181 статье, участок, который находится в собственности или на праве пожизненного владения, включается в наследственную массу и переходит на общих основаниях, предусмотренных ГК. Для принятия преемниками этих объектов специальное разрешение не нужно. К наследникам переходят почвенный (поверхностный) слой, расположенный в границах участка, замкнутые водоемы, а также растения и лес, располагающиеся на нем.

Специальные условия

Законодательство закрепляет дополнительные особенности перехода участков по наследству. Если преемство связано с нарушением предписаний, зафиксированных статьями 3 либо 4 ФЗ, регламентирующего оборот земель, то принимающие имущество субъекты должны осуществить отчуждение такого надела, согласно правилам ст.5. В ст. 3 Закона определяется круг лиц, которые не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель. В 4 статье нормативного акта закреплен порядок определения минимальной и максимальной площади надела, которым может владеть один субъект. Критерии, по которым устанавливаются эти размеры, зависят от требований землеустройства. В некоторых случаях раздел участка, который находится в долевой собственности, невозможен. В таких ситуациях надел переходит к преемнику, обладающему преимущественным правом на его получение в счет положенной ему части имущества. Остальным преемникам выплачивается компенсация.

Заключение

Оборот сельскохозяйственных территорий - система перераспределения участков, выделенных для с/х нужд, между соответствующими субъектами. К основным операциям в рамках складывающихся отношений относят аренду, куплю-продажу, наследование. Кроме этого, участки могут обмениваться, передаваться в залог и пр. Закон требует, чтобы при совершении любого юридического действия оформлялся договор. Правила заключения соглашения зависят от специфики сделки, наличия ограничений/обременений. В любом случае осуществляемые операции не должны ущемлять интересы сторонних лиц, а также наносить ущерб природным ресурсам.

Закон об обороте земель сельхозназначения регламентирует аспекты, связанные с использованием, распоряжением и владением земельными участками.

26 июня 2002 года Государственная Дума приняла закон о обороте сельхоз земель, одобрен законопроект был 10 июля того же года. Краткое содержание и название закона целиком вступили в законную силу 24 июля 2002 года. После вступления в силу рассматриваемого законодательного акта, уполномоченными лицами неоднократно вносились изменения, дополнения и поправки. Последние изменения ФЗ 101 претерпел 3 июля 2016 года. Последние поправки вступили в силу с 1 января 2017 года.

ФЗ о землях сельхозназначения устанавливает нормы проведения сделок, при заключении которых устанавливается возникновение или прекращение прав пользования земельным участком или долей земли сельскохозяйственного назначения. Также содержит условия, при наступлении которых, часть земли может перейти на правах собственности к государственной или муниципальной власти.

По данному законодательному акту, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

• сельскохозяйственные угодья;
• территории, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
• территории, засаженные кустарниками (высаженные кустарники должны быть предназначены для защиты земли от влияния негативных природных явлений;
• территории, на которых расположены замкнутые водоемы;
• территории, занятые зданиями (строениями), которые используются для производства сельскохозяйственной продукции.

Скачать

Правовое регламентирование сделок в сфере оборота земельных участков и долей осуществляется:

• Конституцией России;
• Земельным Кодексом РФ;
• ФЗ 101.

Для совершения каких-либо действий с сельскохозяйственными землями необходимо изучить положения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Последняя редакция законопроекта доступна по

Так же можете ознакомиться с об исполнительном производстве.

Последние изменения ФЗ о землях сельхозназначения

Все законодательные акты России подлежат периодическому рассмотрению и вносимые в них поправки нужны для уточнения некоторых аспектов, также для усовершенствования законов. В ФЗ 101 об обороте земель часто вносились изменения. Последняя редакция рассматриваемого закона проводилась 3 июля 2016 года.

Данная статья содержит положения об образовании земельного участка, находящегося в долевом владении. Пункт 3 ст. 13 претерпел ряд изменений. Нововведения гласят, что установленные требования к проекту межевания сельскохозяйственных земельных участков регламентируются органами исполнительной власти. Органы уполномочены осуществлять правовое регулирование в области ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно 6-ой статье ФЗ, государство вправе изъять сельхоз землю у собственника. Основанием для таких действий является нарушение правил пользования землей. Не подлежит изъятию территория, которая является:

• предметом ипотеки;
• земельным участком, когда в отношении ее собственников заведено дело о банкротстве.

В 6-ую ст. не вносились изменения с 2002 года.

Ст 14 ФЗ 101

Эта статья раскрывает особенности владения и распоряжения сельскохозяйственными земельными участками, находящимися во владении у более 5 лиц. По закону, проводить какие-либо действия с собственностью разрешается только после проведения общего собрания владельцев. На общем собрании обсуждаются основные вопросы:

• касающиеся проекта межевания участков;
• касающиеся перечня собственников, т.к. в свзи с межеванием участков количество владельцев меняется;
• устанавливаются размеры доли в праве общей собственности;
• утверждается список владельцев, чьи территории не востребованы;
• обсуждаются нюансы договора аренды территории, находящейся в долевой собственности.

В последней редакции изменения не были внесены в 14 ст.

Ст 8 ФЗ №101

В 8-ую статью были внесены изменения в 2005 году, в 2016 она осталась без изменений. Гласит она о правилах купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По закону, продавец обязан предоставить письменную форму в высший исполнительный орган государственной власти. В извещении указываются:

• намерения о продаже:
• цена;
• размер земли;
• срок, в который должна быть совершена сделка. По ФЗ № 101, срок не должен превышать 90 дней.

Ст 10 ФЗ 101

Она указывает на условия предоставления гражданам сельскохозяйственных земельных участков в аренду или в собственность. Если арендатор не нарушает правила пользования муниципальной собственностью, то после окончания срока аренды он праве:

• продлить срок аренды;
• выкупить арендуемый сельскохозяйственный земельный участок.

10-ая статья ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не позволяет покупать землю, при условии, что государство предоставило в пользование территорию:

• религиозным организациям;
• научным и исследовательским учреждениям;
• казачьим обществам;
• общинам малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В 1 п. ст. 12.1 ФЗ № 101

Были внесены поправки об обороте сельскохозяйственных земельных участков:

• Ранее права для регистрации сельскохозяйственных земельных участков осуществлялись в соответствии с ФЗ № 122 от 21 июля 1997;
• После июля 2016 регистрация прав должна соответствовать ФЗ Российской Федерации № 218 от 13 июля 2015 года. Такие же поправки были внесены в 2 п. ст. 12.1.

Ст 15 ФЗ №101

В документе п. 3 ст. 15 был изменен в последней редакции:

• Ранее площадь сельскохозяйственного земельного участка определялась, как площадь, указанная в кадастровой стоимости;
• После июля 2016 она определяется как площадь, указанная в выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы более детально следовать законодательным принципам, необходимо помимо законодательного акта изучать и комментарии.

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Судебная практика по статье 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Решение № 7-422/2019 от 28 марта 2019 г. по делу № 7-422/2019

Нижегородский областной суд (Нижегородская область) - Административные правонарушения

Тарасовой А.А. на решение судьи Большемурашкинского районного суда Нижегородской области от 12.02.2019 года по делу об административном правонарушении, предусмотренному ч. 2 ст. 8 . 7 КоАП РФ, У С Т А Н О В И Л: постановлением заместителя начальника отдела государственного земельного надзора Управления Россельхознадзора по Нижегородской области и Республики Марий...

Решение № 12-574/2019 от 27 марта 2019 г. по делу № 12-574/2019

По ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 5 октября 2018 года по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 8 . 6 КоАП РФ, в отношении должностного лица - председателя СПК «Колхоз имени В.И.Ленина» Набока А.Д. - оставлено без изменения. В жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, ...

Решение № 12-575/2019 от 27 марта 2019 г. по делу № 12-575/2019

Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) - Административные правонарушения

По ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 5 октября 2018 года по делу об административном правонарушении, предусмотренным частью 2 статьи 8 . 6 КоАП РФ, в отношении юридического лица СПК «Колхоз имени В.И.Ленина» - оставлено без изменения. В жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель СПК «Колхоз имени...

Постановление от 25 марта 2019 г. по делу № А56-17532/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа (ФАС СЗО) - Административное

Суть спора: Оспаривание ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц - Административные и иные публичные споры

Проводить мероприятия по: 1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; 3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации. Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) установлено, что землепользователи обязаны в числе прочего осуществлять производство сельскохозяйственной...

Решение № 21-161/2019 от 21 марта 2019 г. по делу № 21-161/2019

К. при рассмотрении жалобы заместителя руководителя Управления Россельхознадзора по РД ФИО4 на решение Карабудахкентского районного суда от по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8 . 7 частью 2 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее КоАП РФ) в отношении главы администрации МО «» ФИО1, Установил: Постановлением заместителя руководителя Управления Федеральной службы...

Решение № 21-172/2019 от 21 марта 2019 г. по делу № 21-172/2019

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Административные правонарушения

Гомленко Н.К. при рассмотрении жалобы заместителя ФИО2 по РД на решение судьи Кайтагского районного суда от по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8 . 7 части 2 КоАП РФ в отношении ФИО1 УСТАНОВИЛ: Постановлением заместителя ФИО2 «ФИО2» по Республике Дагестан ФИО5 от № ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного...

Постановление № 4А-103/2019 А-103/2019 от 11 марта 2019 г. по делу № 4А-103/2019

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Административные правонарушения

Руководителя Управления Россельхознадзора по Республике Дагестан ФИО2 на решение судьи Верховного Суда Республики Дагестан от по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 8 . 7 КоАП РФ в отношении ТУ Росимущества в Республике Дагестан, установил: постановлением заместителя руководителя Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору Управления Россельхознадзора по Республике Дагестан...

Решение № 3А-106/2019 3А-106/2019~М-38/2019 М-38/2019 от 11 марта 2019 г. по делу № 3А-106/2019

Ярославский областной суд (Ярославская область) - Гражданские и административные

Полагает, что данные обстоятельства не исключают возможности снижения цены предложения по сравнению с тем, что указано в объявлениях о продаже, при соблюдении процедуры, установленной статьей 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, положения указанного Федерального закона на дату оценки не применялись к земельным участкам, предназначенным для ведения дачного хозяйства, садоводства...

Постановление от 5 марта 2019 г. по делу № А82-12297/2017

Арбитражный суд Волго-Вятского округа (ФАС ВВО) - Банкротное

Суть спора: Банкротство, несостоятельность

С разрешенным видом использования «Участки сельскохозяйственного назначения» был применен способ отчуждения - отступное; поскольку при продаже участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в...

Решение от 5 марта 2019 г. по делу № А64-6746/2018

Арбитражный суд Тамбовской области (АС Тамбовской области)

Отдела составлен протокол об административном правонарушении от 17.05.2018 № 12513-ЗН-18 о совершении ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8 . 8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Постановлением по делу об административном правонарушении от 06.06.2018 № 32-18/ЗН ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» признано виновным в...

Все земли Российской Федерации поделены на зоны. Это необходимо для того, чтобы граждане и организации использовали природные ресурсы более рационально и продуктивно, а также для сохранения природной ценности некоторых территорий. ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения (101-ФЗ) призван обозначить возможные виды их использования и правила владения этой недвижимостью.

Закрепленные в 101-ФЗ нормы

Разрабатывая текст документа, законодатели основывались на ряде принципов.

1. Земли должны использоваться таким образом, чтобы не возникали препятствия для их дальнейшего применения в целях ведения сельскохозяйственной деятельности.
2. Должен быть установлен максимальный размер площадь земельных наделов сельхозназначения, которыми может владеть конкретное физическое или юридическое лицо, и которые могут располагаться на территории конкретного района.
3. Когда владелец участка объявляет о его продаже, преимуществом в его приобретении наделяется муниципалитет или регион РФ. Исключением из этого правила являются ситуации, когда собственник продает территории на публичном аукционе.
4. Если земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности, находится в долевом владении, и один из собственников отчуждает свою часть - преимуществом на получение прав на нее обладают другие сособственники или применяющие землю в своей деятельности организации или лица, являющиеся членами фермерских либо крестьянских хозяйств.
5. Организациям, доля иностранных лиц в которых превышает 50%, самим иностранцам и лицам, не имеющим гражданствам, предоставление земельных наделов для ведения сельского хозяйства осуществляется на специальных условиях. Они могут лишь арендовать интересующие территории, но не приобретать их в собственность.

Приватизировать землю, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности, следует в соответствии с рассматриваемым нами 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельным кодексом страны. Не могут быть приватизированными территории, принадлежащие государству или муниципалитету и использующиеся в качестве пастбищ для оленей на Крайнем Севере и отгонных пастбищ.

Правительство регионов России не имеет права выпускать дополнительные официальные документы, ограничивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения или вводящие какие-либо правила, помимо содержащихся в федеральных законах. Если возникают отношения, касающиеся использования территории для ведения сельского хозяйства, и нормы которых не регулируются рассматриваемым законом, следует обратиться к другим федеральным документам.

Об изъятии земельных наделов

Статья 6 рассматриваемого документа обозначает случаи, когда в результате неправильного использования земель или их неиспользования недвижимость может изыматься. Это происходит в согласии с ГК РФ, ЗК РФ и рассматриваемым законом.

Земельный надел сельхозназначения может быть изъят, если ведущаяся на нём деятельность нарушает нормы, указанные в законодательстве государства, в результате чего плодородные свойства почвы были снижены или был нанесен серьезный вред окружающей среде (чтобы определить его размер, следует обратиться к ФЗ № 7). Процедура происходит в судебном порядке. Исключением из правила являются ситуации, когда:

• земля приобретена в ипотеку;
• владелец участка рассматривается как банкрот.

Рассмотренные выше исключения также распространяются на следующее правило: земельный надел сельхозназначения изымается у владельца принудительным образом, если с момента определения нарушений в использовании земли или же неиспользования участка прошло больше 3 лет, территория так и не стала использоваться для какого-либо рода сельскохозяйственной деятельности. Не входят в указанный срок периоды, когда на земле не могла вестись сельскохозяйственная деятельность работы в результате природных катаклизмов.

Если земельный участок, предназначенный для с/х работ, был изъят в соответствии с перечисленными факторами, суд постановит продать его на публичном аукционе. В срок до полугода этот вердикт должен быть приведен в исполнение (при необходимости должны быть выполнены межевые работы и установка ВРИ надела). В открытом аукционе по продаже изъятого земельного надела не могут участвовать:

• члены семьи бывшего владельца недвижимости, а также организации, членом которых он является;
• компании, оценивающие земельный надел, и их сотрудники;
• сотрудники госорганов и органов самоуправления;
• члены семей перечисленных выше физических лиц.

Если подобная сделка имела место быть ранее, при обнаружении такого факта она будет признана недействительной.

Порядок проведения публичного аукциона

Стартовая цена земельного надела будет равна или его рыночной стоимости, или кадастровой, если она была назначена в течение последних 5 лет до момента начала открытых торгов. Если было определено, что вести сельскохозяйственную деятельность на участке можно будет только после выполнения культурно-технической мелиорации, то его стартовая стоимость будет уменьшена на размер расходов, которые повлечет за собой выполнение указанных работ. При этом стартовая цена не может уменьшаться больше, чем на пятую часть.

Если открытый аукцион признается несостоявшимся, то в дальнейшем должно быть проведено повторное такое же мероприятие в течение двухмесячного срока. При этом стартовая стоимость земельного участка будет снижена на пятую часть относительно аналогичной на предыдущих торгах. Если повторный аукцион тоже не состоялся, то земельный надел сельхозназначения должен быть продан с помощью публичного предложения. Стартовая цена при этом будет равняться аналогичной на повторном аукционе.

Земля не может быть продана дешевле, чем за полцены от стартовой ее стоимости на повторном аукционе. Если посредством публичного предложения земельный надел не был продан в течение месяца, то муниципалитет или администрация округа, к которому он относится, могут выкупить участок по минимальной цене открытого предложения.

В случаях, когда эта возможность не была использована, субъект РФ в течение месяца должен выкупить землю в собственность государства по такой же минимальной стоимости открытого предложения. Деньги, полученные с продажи земельного участка сельхозназначения при помощи любого из рассмотренных выше вариантов, передаются бывшему владельцу изъятой недвижимости за вычетом расходов на межевание, оценку и изучение земли специалистами.

Когда недвижимость, предназначенная для ведения сельского хозяйства была изъята за неиспользование в течение 3 лет или ненадлежащее применение в какой-либо деятельности, её новый владелец, приобретший землю на открытом аукционе или другим способом, должен начать предписанную деятельность на этом земельном участке в течение года с момента получения прав владения. Если указанное правило не будет соблюдено новым собственником, и это будет выявлено специальной государственной комиссией, он может понести ответственность, аналогичную понесенной прежним владельцем.

Регистрационный госорган после перехода прав владения земельным участком сельхозназначения к новому собственнику обязан (в электронной форме) оповестить об этом инстанцию, осуществляющую слежение за использованием земель по назначению, не позднее середины месяца, идущего после отчетного. Это правило актуально, только если право собственности получается физическим или юридическим лицом на земельный участок, который был изъят у прежнего владельца за неиспользование или нарушения в ведении деятельности на нем.

Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Если территория сельхозназначения продается владельцем, преимуществом в покупке по установленной собственником цене обладает муниципалитет. Исключений из этого правила два.

1. Земельный участок реализуется на открытом аукционе.
2. Недвижимость изъята для нужд государства или муниципалитета.

Собственник земли, желающий ее продать, должен оповестить об этом соответствующую государственную инстанцию. В извещении должна быть информация о стоимости земельного надела, его местонахождении, площади и сроке, в течение которого стороны сделки должны рассчитаться друг с другом. Этот срок не должен превышать 3 месяца. Направить документ собственник может либо заказным письмом, либо вручить под расписку самостоятельно.

Если муниципалитет откажется от приобретения земельного надела или же не уведомит о своем решении по этому вопросу владельца недвижимости в течение месяца, то в ближайшие год тот может продать участок любому юридическому или физическому лицу по стоимости, равной или превосходящей заявленную в извещении для муниципалитета.

Если продавец принимает решение снизить цену или изменить какие-либо другие условия документа о продаже, следует направить в указанный госорган новое оповещение. При нарушении указанного правила сделка считается недействительной с самого момента заключения.

Аренда земель сельхозназначения

Какие существуют особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения, касающиеся их аренды? Арендованными могут быть территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства, которые поставлены на учет в кадастровой палате, в т. ч. и принадлежащие в качестве долей разным лицам. Если земля имеет несколько сособственников, то подписывать арендную документацию и соглашения касательно сервитутов в отношении этой территории может лицо, наделенное такими правами на общем собрании совладельцев. Подписываемые бумаги должны удовлетворять условиям, обозначенным совладельцами в соответствующем документе.

Земля сельхозназначения из собственности государства или муниципалитета может быть арендована на период от 3 до 49 лет, если другое не предусматривает федеральное законодательство. Если территория арендуется исключительно для выпаса животных или покоса сена, то документ об аренде может заключаться лишь на период до 3 лет. Арендная документация земель, предназначенных для ведений сельского хозяйства, может предусматривать передачу участка по окончании периода аренды или раньше, если арендующее лицо внесет всю выкупную стоимость до его окончания.

Наниматель, без нарушений исполняющий свои обязанности по договору, по окончании периода аренды имеет преимущество на заключение нового арендного документа, если иное не предусматривается первым договором или законодательством РФ. Любое лицо может арендовать земли для ведения сельского хозяйства без ограничения по их совместной площади.

В течение периода аренды наниматель может передавать свои права в залог. Для этого не требуется разрешение сособственников, владеющих долей арендованного земельного надела, если другое не предусматривается документом об условиях аренды.

Аренда принадлежащих государству или муниципалитету земель сельхозназначения

Земельные наделы, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, передаются во временное пользование соответственно нормам ЗК РФ. Лица, арендующие такие земли сельхозназначения, и в отношении которых не было выявлено нарушений госорганом, отвечающим за земельный надзор, могут приобрести эту землю или взять ее в аренду на новый период.

Площади, входящие в фонд перераспределения земель, передаются гражданам или компаниям во временное пользование (в т. ч. и безвозмездное) в соответствии с другими законами страны или области, в которой они расположены. Территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства и принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть переданы во временное пользование для выпаса скота, покоса сена, ведения целевой деятельности или сохранения привычных способов обеспечения жизнедеятельности:

• казачьим, религиозным, научным и исследовательским объединениям;
• малочисленным дальневосточным, северным и сибирским народам;
• учебным заведениям, обучающим специалистов по сельскому хозяйству.

Выкупить землю, взятую в аренду на перечисленных основаниях, нельзя. Если в течение полугода после получением муниципалитетом прав на земельный участок сельхозназначения, организация, занимающаяся ведением сельского хозяйства, или фермерская организация обратились в госорганы с заявкой на покупку этой территории или ее аренду, то она может быть передана им без проведения открытого аукциона.

Стоимость этого надела не может превышать 15% от его оценки по кадастру, а оплата аренды - 0,3% от аналогичной оценки. Информацию об указанной возможности муниципалитет должен опубликовать в СМИ и на своем интернет-сайте, если таковой имеется, в течение 14 дней после получения прав на земельный надел.

Дополнительная информация об аренде

Территории сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету и отведенные под выпас оленей на Крайнем Севере или под отгонные пастбища, передаются во владение физическим лицам и организациям только в аренду или во временное пользование на бесплатной основе на период 5 или больше лет. Получение прав фермерскими и занимающимися сельским хозяйством организациями на владение или аренду земель, находящихся у них на праве безвозмездного и бессрочного использования или в качестве наследства, определяется ФЗ № 137 (от 25.10.2001).

Стоимость выкупа участков сельхозназначения в указанном выше случае не может превышать 15% от их оценки по кадастру и определяется законодательством конкретного региона РФ. Оно же определяет ситуации, при которых земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут передаваться физическим или юридическим лицам безвозмездно. Земли сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, могут быть арендованы без проведения открытого аукциона на срок до 5 лет:

• фермерскими организациями;
• занимающимися сельским хозяйством компаниями, которые являются участниками программ господдержки по развитию сельского хозяйства.

Если в госорганы одновременно поступает несколько заявок на аренду земли сельхозназначения, то порядок их рассмотрения устанавливается статьей 39.18 ЗК РФ.

Информация о сделках с землей сельхозназначения

Правовое регулирование оборота земельных долей также предусматривает Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В нем указывается, что к любой сделке, заключаемой в отношении недвижимости, разделенной на доли, применяются нормы ГК РФ. Если же сособственников больше пяти, то эти нормы дополняются указаниями из рассматриваемого закона.

Чтобы произошло отчуждение права владения на часть земли, следует подать заявку на эту процедуру в регистрационный госорган. Право владения заканчивается в момент, когда этот факт оказывается зарегистрированным. В этот же момент у округа, к которому относится земля, появляются права на нее. Если один из сособственников земли сельхозназначения решил продать свою часть земли без выделения территории в счет своей части другому совладельцу или участнику фермерского объединения, использующего эту землю, оповещать других совладельцев о своем желании продать свою часть земли не требуется.

Операции по продаже или аренде части земель могут осуществляться другими сособственниками, если те имеют доверенность на их заключение от владельца доли. Эта бумага должна быть заверена у нотариуса. Если право владения на часть земельного надела переходит к другому гражданину (организации), то изменение существующего документа об аренде земли, в состав которой входит доля, не требуется.

Невостребованные земельные доли

Если часть земли не использовалась владельцем ни для какой деятельности, а также не была сдана в аренду в течение трёх и больше лет, то она признается невостребованной. Перечень таких долей публикуется местным госорганом в СМИ и на собственном интернет-сайте (если таковой имеется) не позднее, чем за 3 месяца до момента проведения собрания владельцев долей рассматриваемого земельного участка.

На собрании список передается совладельцам для утверждения. Если кто-либо из них имеет возражения и считает, что какие-то части земли включены в перечень ошибочно, то он может оспорить внесение путем подачи письменной бумаги об этом в местные госорганы, а также сообщить об этом на общем сборе владельцев земли.

Если перечень невостребованных долей не будет утвержден сособственниками земельного участка в течение 4 месяцев с его публикации госорганами, муниципалитет имеет право утвердить список без участия владельцев. Муниципалитет может подать иск в суд на передачу в его собственность долей, которые в итоге официально были признаны невостребованными.

В статье рассматривается последняя редакция закона, вступившая в силу с 1 января 2019 года. Однако приведенная информация не полная, т. к. текст документа довольно большой. Если у вас возникли вопросы об обороте земель сельхозназначения или же о смежных законах (в т.ч. о ФЗ № 435), рекомендуем вам проконсультироваться со специалистом. Наш юрист готов ответить на любые вопросы в режиме онлайн. Введите свой вопрос в форму внизу экрана, и уже через пару минут вы получите бесплатную консультацию по интересующей теме.