«Гаражная амнистия». Комментарий к закону Ульяновской области

Слухи о том, что гаражная амнистия позволит всем желающим стать собственником кооперативного бокса, оказались реальностью. Дело остается за проработкой и принятием закона, который уточнит механизм легальной регистрации прав собственности на гаражи в кооперативах.

Даешь добро!

Не один десяток лет тысячи гаражей по всей стране не имеют четко закрепленного статуса. У большинства из них есть владельцы, получившие машино-место еще в советские времена, но легально их оформить закон не разрешает.

Из-за отсутствия четкого статуса возникает масса проблем:

самовольное подключение «коробок» к электросетям без заключения договора на электропотребление;

невозможность застраховать имущество;

за используемую землю не платится налог;

территория убирается фрагментарно;

«имущество» нельзя официально продать или купить.

На заметку! Снести такие гаражи власти могут в любой момент.

Новые песни о старом

В конце марта «Известия» рассказали, что в Совете Федерации приступили к разработке нового законопроекта, который в народе уже успели окрестить «гаражная амнистия 2017». Автором инициативы, которая позволит разъяснить механизм регистрации прав собственности на кооперативные гаражные боксы, является сенатор от республики Коми Дмитрий Шатохин.

Если законопроект примут, то будут внесены поправки в новый закон о регистрации недвижимости, вступивший в силу с 1 января 2017 г., а владельцы наконец-то смогут превратиться в собственников, если:

соберут полный пакет техдокументов на нежилые помещения;

предоставят справки о выплате паев и членстве в кооперативе;

найдут выданное ранее местными властями разрешение о предоставлении кооперативу участков с неоформленными гаражами.

Правда, сенатор не уточнил, чем гаражная амнистия 2017 года отличается от действующей легализации гаражей в кооперативах. Зато он рассказал, что на всю процедуру потребуется не более 20 тыс.руб., а ветеранам вообще ничего платить не придется.

Важно! В законе о недвижимости может появиться новая статья – 49.1, в которой будут изложены особенности регистрации собственности на нежилые помещения в составе гаражно-строительного кооператива.

Во время обсуждения законопроекта депутаты обратили внимание, что нововведения не должны амнистировать «ракушки»-самострои, которыми и так забиты многие дворы.

Как сейчас оформляется гараж?

По новым правилам оформить машино-места в отдельно стоящих ГК и на подземных паркингах домов могут все желающие, ведь теперь в законе они выделены как самостоятельные объекты недвижимости (ранее относились к нежилым помещениям).

На заметку! Парковочные места во дворах или надземных стоянках по-прежнему регистрируются исключительно при согласии всех собственников, которые живут в многоэтажке.

Для регистрации потребуется:

найти/оформить документы, подтверждающие право на гараж или парковочное место (договор долевого участия, договор купли-продажи, дарственная и пр.);

пригласить кадастрового оценщика для составления техплана и постановки гаража на кадастровый учет;

принести/отправить по почте/подать онлайн правоустанавливающий документ и техплан в Росреестр (МФЦ).

Регистрация занимает от 5 до 12 дней. Госпошлина за нее составляет 2 тысячи рублей.

Гараж, расположенный за городом, оформить пока можно в упрощенной форме в рамках действующей «дачной амнистии ». К слову, планируется внести на рассмотрение законопроект, который предлагает увеличить вдвое земельный налог с участков, где расположены незарегистрированные бани и гаражи площадью более 50 кв.м.

Несмотря на то что в России готовят гаражную амнистию уже не первый год, и речь о ней заходит снова и снова, хочется надеяться, что обещание проработать законопроект до конца 2017 г. все же будет реализовано.

Первые "ласточки"

Губернатор Ульяновской области Сергей Морозов решил не дожидаться, пока будет одобрен законопроект о гаражной амнистии в Государственной думе. По его инициативе в регионе был принят схожий региональный закон, и в конце марта 2017 г. там начали выдавать собственникам документы.

Первые тридцать человек оформили землю под гаражами в ульяновском строительном кооперативе «Мотор», основные боксы которого построили в далеком 1975 г. До июля 2016 земля находилась в аренде, и незадолго до окончания срока на общем собрании владельцев было единогласно решено оформить ее в собственность.

По мнению Сергей Мишина, закон о гаражной амнистии – это не только благо для народа. Он поможет пополнить местные бюджеты за счет земельного и имущественного налогов, поэтому неудивительно, что на практику Ульяновска с таким интересом и легкой завистью взирает вся страна.

Будет ли гаражная амнистия в Москве и других российских городах запущена хотя бы в следующем году, покажет время.

В Совете Федерации разрабатывают законопроект о «гаражной амнистии», который даст возможность при предъявлении нескольких документов оформить на себя место в ГСК. Как сообщил «Известиям» сенатор от Республики Коми Дмитрий Шатохин, документ будет внесен в 2017 году.

Уже несколько десятилетий сотни тысяч гаражей по всей России существуют в неопределенном статусе. Люди получили их в гаражно-строительных кооперативах еще в советские времена, однако формально эти гаражи им не принадлежат. В начале 1990-х, когда массово приватизировались квартиры, вопрос с оформлением собственности на гаражи оказался на втором плане. В результате многие россияне уже лишились их, а остальным это может грозить в любой момент.

Только в одной Республике Коми, по данным регионального управления Росреестра, из 116 тыс. гаражей в собственность оформлены только 9,6 тыс.

По словам Дмитрия Шатохина, регионы столкнулись с проблемой гаражных кооперативов, когда начали проводить инвентаризацию объектов недвижимости. С одной стороны, определенные правоустанавливающие документы на эти гаражи имеются. Обычно это бумага, выданная председателем местного совета в 1960–1970-е годы прошлого века. Но при этом именно как объект собственности такой гараж нигде не зарегистрирован.

У такого гаража непонятный статус, - рассказал сенатор «Известиям». - Простой вопрос: на основании чего они подключены к электросетям? Для этого должен быть заключен договор с собственником. По этой же причине никто не гарантирует и сохранность гаражей: при желании местные власти могут снести их в любой момент. Кроме того, гараж может, например, сгореть, а без зарегистрированного права собственности его нельзя застраховать.

У проблемы отсутствия права собственности на гаражи есть и обратная сторона - если законного владельца нет, то местным властям не с кого спросить за состояние постройки и прилегающей территории. Например, за неубранный снег. Кроме того, в бюджет не поступают доходы в виде налогов на собственность.

Проект закона предполагает внесение поправок в федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 года. Документ вводит ст. 49.1 «Особенности госрегистрации права собственности на нежилое помещение в составе здания гаражно-строительного кооператива». В ней перечислены бумаги, которые нужно предоставить для регистрации гаража как объекта собственности. Это документы, подтверждающие членство в ГСК и оплату паевого взноса, техническая документация на нежилое помещение. А также - документ о предоставлении кооперативу земельного участка, изданный органом госвласти или местного самоуправления.

По оценкам Дмитрия Шатохина, общие расходы на то, чтобы узаконить гараж, составят 15–20 тыс. рублей. Для ветеранов эта процедура, по замыслу законодателей, должна быть бесплатной.

Вопрос о необходимости гаражной амнистии в последние десятилетия поднимался неоднократно. Некоторые регионы пытаются решить проблему самостоятельно. Например, в Ульяновской области амнистия была объявлена в прошлом году. Но там речь идет о собственности на земельные участки под гаражами.

Когда мы даем право на земельный участок, мы не даем право на сам объект. А потом человеку всё равно придется идти в суд и доказывать право собственности на гараж, - пояснил сенатор.

Председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Азаров поддержал идею, однако подчеркнул при этом, что под «гаражную амнистию» не должны попасть самовольно возводимые во дворах «ракушки».

Нет никаких сомнений в том, что этот вопрос требует проработки и решения, - пояснил Дмитрий Азаров «Известиям». - Но крайне важно, чтобы речь шла именно о кооперативах, где не урегулировано право собственности. Решая эту проблему, мы не должны создавать другую: нельзя допустить, чтобы наши дворы заполнили незаконные гаражи, портящие внешний вид городов.

Председатель Федерации автовладельцев России (ФАР) Сергей Канаев рассказал «Известиям», что проблема назрела давно: по его мнению, пора наконец легализовать гаражи в ГСК «и прекратить этот кошмар».

К нам регулярно поступают жалобы на то, что в том или ином районе сносят гаражные комплексы, - рассказал общественник. - Они занимают много места, и, конечно, выгоднее застроить эти территории жилыми домами. Я уже лет пять пытаюсь купить гараж в Москве и не видел еще ни одного места, где владелец гаража может быть спокоен за сохранность этого имущества. Много раз меня уверяли, что в том или ином ГСК всё хорошо, а потом местные власти там всё сносили.

Заслуженный юрист России, бывший судья Мосгорсуда и член СПЧ Сергей Пашин в раговоре с «Известиями» отметил, что законопроект о «гаражной амнистии» необходим, однако чиновники на местах в нем не заинтересованы.

Местные власти не очень поощряют приватизацию, - сказал Сергей Пашин. - У них всегда есть козырная карта: «вас тут не было, вы не имеете права». Чиновники заинтересованы в том, чтобы держать людей на привязи.

Юрист напомнил, что в советские времена за человеком не признавали права собственности на недвижимость, в том числе и на гаражи. ГСК и его члены не были собственниками. Юридические права давало не приобретение гаража, а вступление в кооператив - то есть, право собственности фактически подменялось членством в социалистической организации.

«Гаражная амнистия» была принята в Ульяновской области 21.06.2016 . Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» составило развернутый комментарий к закону N 84-ЗО «О предоставлении членам гаражных кооперативов земельных участков, на которых расположены гаражи, в собственность бесплатно» .

Первое условие для прохождения по «гаражной амнистии » — участок предоставляемый владельцам боксов должен быть неделимый. Неделимость участка следует из природы боксов, которые, как правило, имеют одно смежную стену и сами по себе не могут быть разделены на отдельные объекты недвижимости. Закон не распространяется на участки находящиеся в частной или федеральной собственности.

Основные условия прохождения по «гаражной амнистии»

Основные условия приобретения земли под гаражными боксами бесплатно следующие:

1. Боксы должны быть построены до 20.10.2001 г.
2. Не должно быть ограничений в распоряжении данной землей. Например, участок, который заходит за красные линии застройки, не может быть передан в частную собственность.
3. Гаражи должны быть объектами капитального строительства. Это означает, что земля под металлическими гаражами без фундамента не предоставляется по данному закону.
4. Бесплатно землю может приобрести только лицо, которое стало членом кооператива до 1.07.2016 г. При этом это должны быть лица, полностью оплатившие паевой взнос.

Устанавливается предельный размер площади земельного участка.

Статья 2 закона прямо обговаривает, что работы по кадастровому учету земельного участка берут на себя заявители. При этом устанавливается предельный размер площади земельного участка исходя из количества боксов на нем. На практике пока нет случаев разрешения спора, если участок будет больше предельного размера. Полагаем, что в таком случае остальная площадь должна быть предоставлена за плату.

Обязательно совместное обращение всех без исключения собственников боксов

По смыслу статьи 3 рассматриваемого закона заявление о приобретении земельного участка в собственность бесплатно может быть подано любым способом, вплоть до электронной почты. При этом самым важным условием применения «гаражной амнистии » является совместное обращение всех без исключения собственников боксов за приобретением права на земельный участок.

Заявление подается в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, за исключением редких случаев, когда право на земельный участок зарегистрировано за муниципалитетом. Образец заявления утверждается тем же департаментом. В принятии заявления не могут отказать, но если оно будет признано не соответствующим в течении 10 дней его вернут.

Законодатель попытался указать исчерпывающий список оснований, по которым в «гаражной амнистии» может быть отказано. К сожалению это не получилось, так как в перечень вошли отсылочные нормы. Однако раскрыто еще одно, основание, которое должно быть соблюдено. Не должно быть объекта недвижимости или другого сооружения под использование, которым предоставляется право на землю. Владелец каждого здания или строения на земельном участке должен обратиться за приобретением земельного участка бесплатно в собственность. Соответственно владелец каждого объекта должен быть установлен.

«Гаражная амнистия» продлится до конца 2017 года.

Такая «гаражная амнистия» должна разрешить проблему оформления самих боксов. Так как без амнистии невозможно ни оформить гаражи без права на землю под ними, ни оформить землю без зарегистрированных прав на гаражи. Однако земля под гаражами и сами гаражи до сих пор не оформлялись не из-за того, что мешала цена выкупа. Основным препятствием было и остается — организационные требования- совместное обращение всех членов гаражных кооперативов и проведение кадастрового учета таких участков.

Гаражная амнистия обсуждается в Госдуме ещё с 2015 года. В 2017 году эта инициатива как никогда близка к реализации. Гаражная амнистия будет происходить по аналогии с дачной – люди, получившие гаражи в Советское время, смогут, наконец, оформить на них право собственности. Однако, реализуя гаражную амнистию в 2017 году, государство руководствуется вовсе не заботой о россиянах, а меркантильными соображениями.

В чём заключается проблема?

В России гигантское количество гаражных построек не имеет ни чёткого статуса, ни собственников. Люди, которые считают себя владельцами таких объектов недвижимости, имеют на руках только справки о членстве в кооперативе – и больше никаких документов, подтверждающих право собственности. Такая позиция удобна для автомобилистов, которые пользуются кооперативными гаражами – никаких тебе налогов, никакой ответственности. Однако у этого положения есть и минусы – весьма существенные.

• Гараж сложно продать, потому что продажа того предмета, который человеку не принадлежит – абсурд с юридической точки зрения.
• Гараж нельзя застраховать.
• Власти могут снести постройку в любой момент. Если владелец постройки попытается воспрепятствовать этому, ему придётся объяснять, почему же он за годы использования гаража ни разу не заплатил налог на собственность.

После гаражной амнистии 2017 года у властей будет с кого спросить за состояние постройки и прилегающей к ней территории. Также гаражная амнистия обяжет новоиспечённых собственников объектов платить налог на собственность. Это станет дополнительным источником поступлений в региональные бюджеты.

Закон о гаражной амнистии касается далеко не всех владельцев гаражей. Если кооператив позаботился о приватизации земли, то объекты недвижимости, находящиеся на ней, уже перешли в собственность и обрели вполне официальный статус. Владельцам таких построек больше ничего оформлять и переоформлять не нужно.

Что нужно для получения права собственности?

Закон «О недвижимости» может пополниться новой статьёй – 49.1, в которой будут описаны все особенности регистрации построек, входящих в гаражно-строительные кооперативы. Ожидается, что пользователю объекта для получения права собственности придётся выполнять ряд условий.

• Собрать полный пакет технических документов на нежилое помещение.
• Приложить к этому пакету справки о членстве в кооперативе и выплате паев.
• Дополнить пакет разрешением о предоставлении кооперативу участков с неоформленными постройками.

Оформление гаража в собственность не будет бесплатной процедурой. Человеку, пользующемуся постройкой ещё со времён СССР, она «влетит в копеечку». В зависимости от региона придётся потратить от 15 до 30 тыс. рублей. Право на бесплатное оформление получат только ветераны. Необходимость нести расходы может отбить у россиянина всякую охоту «заморачиваться» с документами – особенно если россиянин этот имеет советский склад ума и считает, что в Союзе всё имущество давали бесплатно. Убедить такого человека в том, что коммунизм предполагает полное отсутствие частной собственности, невозможно.

Люди, выросшие при капиталистическом строе, способны увидеть в том, что в России готовят гаражную амнистию, и светлую сторону. Официальный статус гаража является залогом существенного увеличения его рыночной стоимости. Расходы на перевод постройки в собственность окупятся сторицей, если после оформления новоиспечённый собственник сможет продать гараж.

В законопроекте о гаражной амнистии в Государственной Думе особо подчёркивается, что «дворовые ракушки» точно не получат статус официальных построек, и их владельцам свидетельств о праве собственности не видать.

Что думают о гаражной амнистии в России?

Мнения о гаражной амнистии в Москве и других городах страны в основном положительные. Например, председатель Федерации автовладельцев России (ФАР) С. Канаев утверждает, что амнистия избавит автовладельцев от многих проблем и переживаний. По словам Канаева, в ФАР люди регулярно обращаются с жалобами на то, что власти самовольно сносят гаражные комплексы – объяснить этим людям, что у муниципалитета есть на то полное право, очень сложно.

Заслуженный юрист России С. Пашин согласен с тем, что инициатива стоящая. Однако, по его мнению, местные власти не будут спешить с её реализацией. Отсутствие чёткого статуса у гаражей выгодно для чиновников и застройщиков. На данный момент не приходится испытывать недостатка в земле для строительства. Нужна земля – снеси гаражный комплекс! Это особенно актуально для Москвы, где любой участок «на вес золота».

На самом деле главенствующие лица во многих регионах тоже поддерживают реформу. Сенатор от Республики Коми Д. Шатохин не понимает, на основании чего гаражи подключают к электросетям. При таком подключении должен быть заключён договор с собственником – хотя собственников у многих гаражей нет. Шатохин приводит впечатляющую статистику: в Коми меньше 10% гаражей имеют официальный статус.

В Ульяновской области уже перешли от слов к действиям. Губернатором С. Морозовым был одобрен региональный законопроект о гаражной амнистии. В конце марта 2017 года владельцам построек стали выдавать свидетельства о праве собственности.

Людям, которые пользуются гаражами ещё с Советских времён, конечно, претит мысль о том, что им придётся тратить деньги и бегать по инстанциями с документами. Однако им стоит принять во внимание, что их гаражи в нынешнем статусе могут быть «стёрты с лица земли» в любой момент – по щелчку пальца чиновника. На фоне возможной утраты имущества сумма в 15 тыс. рублей кажется совершенно пустячной.