Единое землепользование. Что такое обособленный земельный участок. О межевых планах на участки

Единое землепользование – это термин для обозначения земельного участка с кадастровым номером, состоящий из 2 и более участков, имеющих обособленные контуры и собственные кадастровые номера, размеры которых в целом дают размер полного участка согласно кадастру.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

При присвоении участку данного статуса, выдавался кадастровый номер для участка в целом и для каждой обособленной его части.

Область применения

На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется. Точнее не появляются новые участки данного типа, так как в 2008 году создание участков единого землепользования отменили. Тем не менее, существующие участки данной разновидности не преобразовывали и до сих пор считают именно единым землепользованием и рассматривают в соответствии с имеющимися для них нормативами.

Постановлением Федерального закона №221 от 24.07.2007 года введены так называемые многоконтурные участки земли, которые стали альтернативой применения единого землепользования. Отличие многоконтурных участков земли заключается только в наличии немного другой классификации этих земельных участков и отсутствии кадастровых номеров для обособленных территорий, то есть кадастровый номер присваивается всему многоконтурному участку и только.

Состав

Под составом единого землепользования понимается то или иное количество обособленных участков, которые являются частью данного участка. Эти участки имеют собственные границы и геодезические данные, внесены в кадастровый реестр под отдельными номерами и могут отдельно уточняться, объединяться и подобное.

Следует отметить различие между обособленными и условно обособленными участками, которое заключается в расположении контуров этих участков. Так, обособленные участки имеют контур который прилегает к другим территориям, не входящим в единое землепользование.

Условные участки, в свою очередь являются смежными, то есть прилегающими к другим участкам единого землепользования, но разделенными условными кадастровыми границами.

Примеры

Наиболее характерным примером современного единого землепользования является садоводство, в котором имеются отдельные участки. В кадастре общее пространство садоводства имеет собственный номер и является участком единого землепользования, в котором имеются участки с собственными кадастровыми номерами, то есть обособленные участки.

Помимо этого, ранее отмечался пример совхоза или подобного сельскохозяйственного предприятия, которое имеет общий участок, но может подразделяться на обособленные.

В целом примеров может существовать огромное количество, но если представлять себе суть подобных участков, то не трудно определить является ли то или иное объединение участков единым землепользованием или не является. Следует только различать многоконтурные участки и участки единого землепользования, так как для них применяется разная правовая база, но в целом система кадастрового учета фактически идентична.

Правовое регулирование

Правовое регулирование в данной области выполняется на основании нормативных актов (правила присвоения номеров кадастровым участкам, приказы о кадастровом делении и подобное) в сфере кадастрового учета. Основным федеральным законом, который используется в практике правового регулирования в данной области, является Федеральный закон № 221, новая редакция которого появилась 13.07.2015 года.

Методы и порядок формирования

На данный период времени, как сказано ранее, единое землепользование не формируется, существуют только участки, созданные ранее, до 2008 года. С того времени появился новый термин – многоконтурный участок земли. Регулируется образование таких участков в соответствии с Федеральным законом под номером 221.

Если требуется объединить два или более участков с замкнутыми контурами, то формируется именно многоконтурный участок.

Существуют разновидности формирований:

• с разделенными контурами (то есть участки прилегающие друг к другу, но имеющие собственные контуры);
• с вкраплениями (то есть участки, между которыми есть земля, не относящаяся к данному землепользованию).

Таким образом, ныне формируются только многоконтурные участки, в том числе и из существующих участков единого землепользования. К примеру, если требуется отделить определенное количество участков от единого землепользования, то эти участки оформляются как отдельные, а остальные становятся многоконтурным участком.

Для объединения участков используется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату и утверждается регулирующими органами.

Уточнение

Существуют различные ситуации, которые требуют так называемого уточнения единого землепользования. По сути, ситуация подобна уточнению отдельного участка земли и представляет собой сравнение данных имеющихся в кадастровой документации с фактическими характеристиками участков. Используется уточнение для того, чтобы сформировать новые участки или точнее -определить границы существующих участков и подобных целей.

Данный процесс предполагает создание межевого плана, в который вносятся сведения об имеющихся участках.

По итогам выполнения уточнения сотрудниками кадастровой службы, могут вноситься изменения в кадастровую документацию, переформировываться участки (объединяться, разделяться, обосабливаться) и меняться другие параметры, используемые в кадастровой документации и фактическом землепользовании.

Каким образом выполняется?

Наиболее распространенным вариантом для выполнения уточнения является использование специализированных программ, которые дают возможность грамотно и тщательно составить межевой план для выполнения уточнения. Существует ряд распространенных программ, которые используются для этой цели и предоставляют после заполнения определенных сведений XML-документ, то есть подробные таблицы с межевым планом.

Как правило, программы имеют понятный интерфейс и там требуется внести:

• кадастровый номер участка;
• наличие или отсутствие новообразуемых участков, их координаты;
• количество уточняемых участков в едином землепользовании;
• кадастровые номера уточняемых участков;
• остальную информацию об уточняемых участках.

После внесения обозначенных данных программа предоставит межевой план, хотя есть возможность составить такой план и просто в таблице Excel, но данный способ не является целесообразным, учитывая доступность и наличие специализированного программного обеспечения.

Раздел

Для выполнения раздела единого землепользования могут выбираться различные варианты в зависимости от собственности земли и других особенностей участка. К примеру, если требуется отделить какие-то участки, то для них составляется межевой план, который предоставляется в кадастровую палату на утверждение с межевым планом для участков, которые остаются в едином землепользовании.

Предоставленные сведения помогут лучше разобраться в сфере единого землепользования.

Кратко резюмируем вышесказанное:

1. Единое землепользование – участок с собственным кадастровым номером, который включает объединенные участки земли со своими контурами и кадастровыми номерами.
2. Правовое регулирование данной области выполняется на основе норм кадастрового учета и Федеральных законов.
3. С 2008 единое землепользование отменено и на смену появились многоконтурные участки.
4. В данной области регулярно появляются новые уточнения и дополнения к нормативным актам и приказам, которые следует учитывать при выполнении разнообразных процессов с единым землепользованием.
5. Для того чтобы составить межевой план для уточнения участков, целесообразно использовать специализированный софт.

Безусловно, каждый конкретный вариант единого землепользования является уникальным и для выполнения тех или иных потребностей владельцев участка нужно детально изучить возможные варианты использования такого участка и взаимодействия с органами кадастрового учета. Предложенные сведения дают только обобщенное понимание данного порядка землепользования.

N 28-ФЗ «О государственном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным -. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Вопрос: По какой статье (подстатье) КОСГУ следует отразить расходы казенному учреждению по государственному контракту на приобретение жилого дома с участком, стоимость которых отдельно выделена в приложении к контракту? (Консультация эксперта, УФК по Калужской обл.

Единые землепользования, многоконтурные земельные участки

а через дорогу погреб для хранения продуктов или сарай, обнесенный забором, площадью 200 кв.м. Фактически – это два земельных, разделенных между собой дорогой, а документ всего один на 1200 кв.м. Как быть? Сколько учитывать? За сколько участков платить налоги? Или еще пример. В Советские времена организуется сельскохозяйственное предприятие, занимающееся животноводством, производством молочной продукции, растениеводством и т.д.

Что такое единое землепользование?

При присвоении данного статуса выдавался кадастровый номер для участка в целом и для каждой обособленной части участка. Определение термина единое землепользование Таким образом, под единым землепользованием подразумевают участок с кадастровым номером, состоящий из двух и более участков имеющих обособленные контуры и собственные кадастровые номера, размеры которых в целом дают размер полного согласно кадастру. Область применения единого землепользования На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется.

Кадастровый учет единого землепользования

заня­тых производственно-технологическими комплексами электро­станций и электросетевыми комплексами» отмечено, что не­сколько обособленных, представляющих собой единое землепользование, т. е. занятое объектами комп­лекса, представляющими собой одну вещь, права на которую подлежат государственной регистрации, ставят на государ­ственный кадастровый учет в качестве одного земельного участ­ка с присвоением одного ка­дастрового номера. Состав единого землепользования определяется составом объекта недвижимости, расположенного на земельных участках.

При этом, исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации. В этой связи многоконтурным является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых. Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного участка.

Уточнение обособленного земельного участка, входящего в состав единого землепользования

Обозначить исчезающий можно, как исключаемый из состава ЕЗП. Он вечно пьян, но сердцем чист.

Он инженер-геодезист. Сообщений: 11 Регистрация: 25.03.2013 Здравствуйте! Выполняем работы по исправлению ошибки в местоположении обособленного участка входящего в состав единого землепользования. Нам нужно полностью удалить обособленный участок. Подскажите пожалуйста, как правильно это отобразить в XML файле.

Единое землепользование — законодательная база

Каждый кусок земли имеет личные границы, кадастровый номер, а также геодезические данные. Кроме этого, геодезические данные могут быть объединены. Также наделы делятся на 2 типа: условно обособленные; обособленные. Главное отличие между ними заключается в местоположении контуров. Условные земельные участки не имеют так называемый контур.

Что такое обособленный земельный участок

Воздушная линия электропередачи (линия связи, обслуживающая электрическую сеть) размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий. Обособленные земельные, отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые) для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи, обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера. Сведения об измененных земельных и их частях wiki. Стиховой аналоговый тесно связан с дезинтоксикационным и требует за правый больных искушений полимера - полиэтиленоксида, с каждым запрограммированы прессы.

Единым землепользованием является надел, который разделен социальными объектами или общественными территориями. То есть единое землепользование - это участок, который состоит из нескольких кусков земли. При этом каждый кусок земли имеет личный кадастровый номер, а также обособленные контуры.

Законодательная база

Термин единое землепользование подразумевает определённое количество обособленных кусков земли, которые образовывают один участок. Каждый кусок земли имеет личные границы, кадастровый номер, а также геодезические данные. Кроме этого, геодезические данные могут быть объединены.

Также земельные наделы делятся на 2 типа:

• условно обособленные;
• обособленные.

Главное отличие между ними заключается в местоположении контуров. Условные земельные участки не имеют так называемый контур. Он, как правило, прилегает к соседним участкам, которые не входят в ЕЗ.

Все условные земельные наделы называются смежными. Потому что они расположены вблизи соседних участков ЕЗ. Но в то же время они разделены существующими границами.

Чаще всего статус единого землепользования присваивается землям садоводческих товариществ и объединений. Садоводческие товарищества часто имеют в собственности земельные наделы, расположенные отдельно друг от друга.

Каждый отдельный земельный участок садоводческого товарищества имеет в государственном земельном кадастре соответственный номер.

В то же время они подпадают под статус единого землепользования.

Ранее крупные сельскохозяйственные объединения и предприятия имели в собственности большие земельные участки, которые в свою очередь, могут делиться на обособленные. Существует много примеров, когда землям присваивался статус единого землепользования.

Порядок присвоения статуса очень прост. Поэтому не составляет труда определить статус того или иного куска земли. Но так как в 2007 году было введено понятие многоконтурные участки, то необходимо правильно определять статус. Так как данные понятия имеют ряд принципиальных отличий. Прежде всего, используется различная правовая база. Но в то же время система учёта практически аналогична.

Прекращение единого землепользования

Для урегулирования разногласий в нормативно-правовой сфере осуществляется при помощи различных нормативных актов (приказы о делении земель, кадастровый номер и другие документы). Данное правовое регулирование осуществляется в сфере государственного учёта земельных участков. Как правило, для правового регулирования в сфере землепользования используются различные правовые инструменты. Государственный закон № 221 является одним из правовых инструментов регулирования в сфере ЕЗ.

На сегодняшний день статус ЕЗ не присваивается , так как в 2007 году вступил в силу государственный закон №221, согласно которому вводиться понятие многоконтурные участки. Сегодня данный статус является альтернативой ЕЗ. Следовательно, статус ЕЗ присваивался землям до 2007 года. Земельные наделы, которые подпадали под определение - Единое землепользование до 2007 года не были преобразованы. Поэтому они сегодня подпадают под этот статус.

Судебная практика

Многоконтурный надел формируется в том случае, если существует необходимость объединения нескольких земельных участков, которые имеют собственные замкнутые контуры. Кроме этого, участки можно классифицировать по субъектам формирования. Всего есть две разновидности формирований - с вкраплениями и обособленными контурами. Наделы с обособленными контурами плотно прилегают друг к другу.

Исходя из этого, следует вывод, что сегодня землям, которые подпадают по статус ЕЗ, присваивается статус многоконтурные участки. При необходимости можно отделить несколько кусков земли от ЕЗ. В таком случае они будут регистрироваться как отдельные. В то же время оставшиеся земельные наделы оформляются как многоконтурные.

Объединение нескольких участков осуществляется при помощи межевого плана. Его необходимо представить в орган исполнительной власти. Также межевой план должны утвердить органы государственного регулирования.

Порядок кадастрового учёта

В некоторых ситуациях необходимо осуществлять уточнение единого землепользования. Данная процедура имеет много общего с уточнением конкретного земельного надела. То есть сотрудники кадастровой палаты сравнивают данные в документации с различными характеристиками конкретного земельного участка. Как правило, уточнение применяется для определения координат точек границ или для формирования новых земельных наделов.

Для уточнения ЕЗ прежде всего необходимо сформировать новый межевой план. В него записываются различные данные об существующих участках.

После проведения уточнения сотрудники кадастровой палаты обязаны обновить данных в документе.

Кроме этого, они могут объединять или разъединять несколько земельных участков, а также изменять различные характеристики, которые применяются в кадастровых документах. Если необходимо отделить земельные участки, то, прежде всего, нужно создать подробный и грамотный межевой план.

Образование единого землепользования

Сегодня осуществлять уточнение можно различными способами. Но наиболее популярным вариантом являются специальные программы. При помощи таких программ можно сформировать подробный и грамотный межевой план, который необходим для уточнения. На сегодняшний день существует большое количество программ. Все программы имеют интуитивно понятный интерфейс, а также очень просты в использовании. Для составления межевого плана необходимо заполнить несколько XML - документов (таблиц).

Для начала необходимо установить программу. После этого нужно внести различные данные (кадастровый номер, количество наделов, координаты и многое другое). Далее, специальная программа создаст подробный межевой план. Есть ещё один способ создания межевого плана. Для этого необходимо использовать стандартную таблицу Exel. Однако данный способ менее результативен.

Для проведения раздела ЕЗ используются различные способы. Прежде всего, учитываются характеристики и особенности участка. Понятие - единое землепользование в каждом конкретном случае рассматриваются отдельно. Также необходимо уделить внимание взаимодействию с сотрудниками кадастровой палаты.

Какие преобразования возможно провести с земельным участком, находящимся в правовом режиме единого землепользования? Практическое применения данной процедуры в рамках действующей правовой базы будет рассмотрено в представленной статье.

Термин единое землепользование используется для обозначения земельной площади, разделенной на несколько наделов (контуров) общественными сооружениями или территориями, но принадлежащей одному собственнику.

Следует разграничивать термины единое землепользование и фактически единый надел. Единый надел это площадь земли, состоящая из нескольких территорий, имеющих либо совместные границы, либо территориально разграниченные части. Каждый контур земли учитывается под индивидуальным кадастровым обозначением.

Соответственно, единым наделом следует называть совокупность земельных участков, имеющих общую принадлежность и находящихся во владении у одного хозяина. Каждая часть земельной площади характеризуется отдельными геодезическими параметрами. В отдельных случаях геодезические сведения наделов могут быть объединены.

Участки с правовым статусом единого землепользования могут быть 2 разновидностей:

• условно обособленные;
• фактически обособленные.

Принципиальное различие условно обособленных и фактических участков заключаются в месторасположении и наличии общих границ.

Зачастую подобные наделы расположены вплотную к соседним участкам, не относящимся к единому землепользованию. Наделы, названные условными, по своей сути являются смежными. Но у смежных наделов существует разделение. Кроме того, они определены условными границами.

Режим единого землепользования используется для земель, принадлежащих садоводческим кооперативам и объединениям. Данные участки расположены изолированно друг от друга, имеют индивидуальные обозначения в кадастровом учете госсреестра, но они входят в общую массу единого землепользования.

Ранее сельхоз предприятиям принадлежали большие площади земельных участков, разделенные на обособленные части (отсутствуют смежные разграничения).

Что такое многоконтурные участки

Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.06.2007 № 221-ФЗ введен термин – «многоконтурный участок» взамен ранее применяемого «единое землепользование».

Новые подходы к территориальному разделению земель установлены в 2011 году нормативным актом министерства экономического развития РФ (Приказ № 144 от 04.04.2011).

В начале 2017 года разработан новый режим кадастрового деления земельных наделов, расположенных в РФ (Приказ министерства экономического развития от 24.11.2015 № 877).

Многоконтурность участка предполагает, что для каждой, входящей в его состав конкретной части земли, определены свои границы.

Отличия многоконтурных участков от единого землепользования:

• обособленные контурами участки являются разграниченными наделами земли и не относятся к объектам недвижимости, в то время как участки, находящиеся в режиме землепользования обладают индивидуальными кадастровыми номерами;
• контурные участки не имеют совместных ограничивающих линий, тогда как единое землепользование объединяет условные (смежные по своему составу) наделы.

Однако, несмотря на внесение изменений в законодательство в части отмены правового режима единого землепользования, участки, сформированные по этому принципу до вступления в действие поправок, продолжают находиться в том же режиме (все ранее присвоенные характеристики остаются в силе).

Таким образом, законом не предусмотрен автоматический переход площадей общего землепользования в многоконтурные наделы.

Преобразование единого землепользования

В связи с отменой правового института единого землепользования возникли неоднозначные ситуации по поводу регулирования уже существующих в этом режиме земель. Разъяснения по данному вопросу, в том числе и в части образования новых территорий из общего землепользования даны в письме министерства экономического развития от 22.12.2009 № 22409ИМ/Д23.

Вновь созданные наделы земли могут образовываться из единого землепользования следующими путями:

• через механизм присоединения смежных наделов к участку, находящемуся в общем землепользовании;
• в результате разграничения единого участка землепользования на несколько территорий;
• в результате формирования единого землепользования и стандартного надела;
• через процедуру выделения площади земли из единого землепользования.

Таким образом, преобразование единого землепользования происходит в рамках многоконтурных или стандартных наделов.

К примеру, к единому землепользованию добавляется надел, расположенный к непосредственной близости. В результате образуется стандартный участок с единым контурным ограничением. В случае образования нескольких контуров надел будет именоваться многоконтурным.

По итогам преобразования единого землепользования (дробления и выделения новых участков) прежний правовой режим становится недействительным.

Все наделы, входящие в совокупность земель единого пользования, учтены в кадастре под отдельными уникальными номерами. В целях выделения участка из единого состава подавайте обращение в кадастровую палату с обязательным обоснованием причин подобных действий.

В кадастровую службу направьте комплект документов, необходимый для узаконивания прав владельца:

• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• паспорт кадастрового учета;
• схему межевания с определением замеров и границ вновь создаваемого надела.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что формирование режима единого землепользования осталось в прошлом. В настоящее время подобные наделы не образуются. По мере перераспределения данных земель и появления новых объектов, в едином пользовании остается все меньше земельных участков. Однако оставшиеся площади по-прежнему именуются едиными землепользованиями. Законодательством не установлено каких-либо запретов по их отчуждению. Собственник вправе продавать, отдавать в дар или передавать по наследству эти участки.

Буров Владимир А.

юрист строительной компании

История закрепления в отечественном законодательстве

Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ст.7) впервые установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ (как предоставленных, так и не предоставленных в пределах каждого кадастрового квартала – минимальной единицы кадастрового учета).

Последовательная реализация данного принципа выявила значительные трудности, вызванные причинами как технического характера (неполнота информации земельного кадастра СССР, фактически охватывавшего только наиболее продуктивные земли: сельскохозяйственные и лесные ) , так и правового (несовершенство регулирования земельных отношений), и экономического (обременительность оформления прав, особенно для правообладателей большого количества незначительных по площади участков).

Как неоднократно отмечалось в исследованиях авторитетных международных организаций, затратность регистрации прав на недвижимое имущество – существенный административный барьер для развития экономики, препятствующий развитию гражданского оборота, возникновению гарантированных прав на собственность в РФ.()

Для снятия подобных административных барьеров в европейских странах функционирует и развивается принципиально иная система учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости, основанная на их объединении в группы под единым правом и на основании единой цели использования в государственных реестрах прав.

Существенных изменений в российское законодательство для достижения этой цели вносить не требовалось, так как Гражданский Кодекс достаточно универсален. Требовалось несколько адаптировать его нормы с учетом специфики земельных отношений.

Еще в римском частном праве была закреплено понятие «составного тела» (universitates rerum cohaerentium) ( ) , именуемого в современном гражданском праве сложной вещью, в земельном праве – составным земельным участком, называемом в кадастровом плане «единым землепользованием».

Статьей 134 ГК РФ предусмотрена возможность объединения нескольких разнородных объектов, используемых по общему назначению, в сложную вещь, рассматриваемую в качестве одной вещи и одного объекта права.

Многообразие сложных вещей не позволяет дать универсальный унифицированный алгоритм квалификации сложных вещей и допускает различные толкования.

На трудности квалификации сложных вещей еще в XIX веке указывал известный немецкий цивилист Г. Дернбург, говоря о составлении совокупностей, состоящих из отдельных и самостоятельных предметов, образующих «единую телесную вещь».()

Однако, обобщая толкования, изложенные в юридической литературе() и актах судов различных уровней ( ) , можно выделить следующие признаки правового режима объектов, подлежащих объединению в сложную вещь:

1. объекты являются разнородными, то есть имеют индивидуально определяющие признаки, позволяющие идентифицировать их среди подобных объектов;

2. используются по единому назначению и образуют единое целое (важный признак сложной вещи – ее интегральность (целостность), под которой понимается возникновение у составной вещи качеств, не присущих в полной мере его компонентам, что делает ее самостоятельным объектом права);

3. имеют один адрес и кадастровый номер;

4. могут использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и в составе сложной вещи, и при этом не выполняют применительно к ней роль принадлежности;

5. вопрос признания/непризнания объектов сложной вещью не относится к компетенции регистрирующих органов, это – компетенция органов кадастрового учета и технической инвентаризации;

6. как следствие, регистрирующий орган не вправе требовать от собственника документальных доказательств правомерности объединения разнородных объектов недвижимости в сложную вещь.

Тем не менее, проекты нормативных актов, вводившие понятие сложного земельного участка, были отклонены Министерством юстиции РФ в порядке, предусмотренном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

По мнению специалиста министерства, проводившего экспертизу проектов нормативных актов (и отстаивающего интересы регистрирующих органов), земельные участки не могут быть признаны разнородными вещами.

Данная точка зрения представляется ошибочной в силу следующего.

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.( )

Согласно ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Как обоснованно отмечал О.И. Крассов (), исходя из сути земельных отношений, данное в Законе о государственном кадастровом учете определение земельного участка является более точным, чем в ст. 6 ЗК РФ, поскольку подчеркивает комплексность состава земельного участка. В состав земельного участка входит почвенный слой, обособленные водные объекты( ) , древесно-кустарниковая растительность и другие объекты, что, как отмечает П.В. Крашенинников, позволяет отнести земельный участок к сложным вещам. ( )

Аналогичная точка зрения существует в отечественной цивилистике уже более ста лет, например, проект Гражданского уложения Российской империи указывал: «к составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены ». При этом под имением понималась, по сути, совокупность природных ресурсов, входивших в состав участков, входивших, в свою очередь, в состав составного участка (имения), именуемого в современном законодательстве единым землепользованием.( )

Кроме того, статьей 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» установлено, что в Едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения, позволяющие идентифицировать участки: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование, конфигурация, описание границ участков и их отдельных частей.

Таким образом, каждый земельный участок индивидуально определен в Едином государственном реестре земель и обладает уникальными характеристиками (как сложная вещь), поэтому неясно, почему такой вид недвижимого имущества как здания может являться элементом сложной вещи (по логике эксперта Министерства юстиции РФ), а земельные участки – не могут быть составляющими сложной вещи и приравнены к обезличенным заменимым однородным вещам.

Ведь еще в римском праве были определены критерии однородных вещей(genus): отсутствие их индивидуальности в обороте, как следствие, определение меновой ценности преимущественно по их числу, мере или весу (пример: килограмм сахарного песка), их изготовление из одного материала одного качества.

Однако, при определении меновой стоимости участков решающую роль играют не родовые признаки, определяемые в единицах измерения (гектарах), а индивидуальные признаки (нахождение в составе земельного участка обособленного водного объекта, плодородного почвенного слоя, древесно-кустарниковой растительности, конфигурация, местоположение). Земельный участок с определенными индивидуальными характеристиками (species) площадью в один гектар может по меновой ценности значительно превосходить другой участок площадью в 100 и более гектаров, поэтому приравнивание участка к однородным вещам наряду, например, с килограммом сахара свидетельствует о недостаточном анализе правового режима земельного участка.

В связи с необходимостью закрепления понятия сложной вещи в земельном законодательстве уже через 8 месяцев после принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» было принято Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660.

Термин «сложный земельный участок» был заменен термином «составной земельный участок» (в кадастровом плане обозначается как «единое землепользование»).

Правовое регулирование

Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (п.5), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660, впервые предусматривалась возможность по заявлению правообладателя учитывать несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением одного кадастрового номера.

Приказом Росземкадастра от 14.05.2001 № П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации» (п.7-8) для учета расположенных более чем в одном кадастровом квартале либо округе значительных по протяженности единых землепользований под линейными сооружениями территориальным органам Росземкадастра предписывалось создать специальные условные кадастровые кварталы. ( )

Для учета единых землепользований, расположенных в нескольких кадастровых округах (преимущественно под крупнейшими магистральными нефте- и газопроводами), был создан условный кадастровый округ «Общероссийский» с кадастровым номером «00», граница которого проходит по государственной границе РФ, то есть кадастровые номера таких единых землепользований начинаются с цифр «00».

Правила учета таких единых землепользований позже были уточнены Приказом Росземкадастра от 26.08.2003 № П/206 «Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе «Общероссийский».

Правила заполнения кадастрового плана единого землепользования были установлены пунктами 6.2.5-6.2.7, 6.3 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра».

Пунктом 6.2.5 Приказа предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.

В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:

- «условных участков» (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);

- «обособленных участков» («несмежных» участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это – участки под опорами линейных объектов).

Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 № 486), установлено: обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные для установки опор одной воздушной линии электропередачи, могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества(единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера (пункт 2 Правил).

Впоследствии, согласно пункту 5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 27.08.2004 № 443) законопроектные и нормотворческие функции в области кадастрового учета земельных участков были переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, в связи с чем развитие земельного законодательства, в целом, и нормативного регулирования режима единого землепользования, в частности, существенно замедлилось.

В связи с этим кадастровыми и регистрирующими органами субъектов РФ в свои территориальные отделы направлялись инструктивные письма с разъяснениями относительно правового режима единого землепользования, причем в разных субъектах РФ высказывались взаимоисключающие точки зрения по данному вопросу.

Формально такие письма не являются нормативными актами, не порождают для заявителей гражданских прав и обязанностей и адресованы органам, применяющим нормы права, а не субъектам, действия которых регулируются интерпретируемыми нормами. Однако фактически такие акты распространяют свое действие и на заявителей (иное толкование административных процедур влечет за собой неблагоприятные последствия для заявителя), поэтому будет уместным привести их в качестве примеров.

Вопросы толкования и правоприменения

В 2003 году была опубликована статья заведующей кафедрой Российского института государственных регистраторов М. Пискуновой, в которой справедливо указывается, что новые объекты права не могут вводиться подзаконными актами при отсутствии их упоминания в гражданском законодательстве (однако, как указывалось выше, единое землепользование не является новым объектом права).( )

Следует отметить: отстаивая интересы регистрирующих органов, автор данной статьи и в других публикациях исключает возможность непообъектной регистрации прав, в том числе и потому что «плата за регистрацию является основным источником развития системы регистрации и финансирования деятельности учреждений юстиции».( ) Как известно, при регистрации права на сложные вещи пошлина уплачивается за одну объединенную вещь с одним номером, а не кратно числу ее составляющих.

Данная статья была воспринята многими работниками регистрирующих органов как директивная, и ее тезисы всегда указываются в отказах от регистрации права на единое землепользование, в ряде субъектов РФ зарегистрировать право на единое землепользование можно только на основании судебного решения.

Однако распространена и иная точка зрения.

В Совместном информационном письме по вопросам государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю и Управления ФРС по Красноярскому краю от 10.03.2005 указывается на возможность присвоения самостоятельных кадастровых номеров единым землепользованиям и регистрации единых землепользований в качестве самостоятельных объектов права.( )

Аналогичная точка зрения была высказана в информационном письме регистрирующих и кадастровых органов Псковской области, в котором рекомендуется по результатам межевания земельных массивов крупных сельскохозяйственных организаций (приватизированных колхозов и совхозов) учитывать образованные участки в качестве единого землепользования.()

При этом, обоснованно указывается, что если права на отдельные участки зарегистрированы в ЕГРП, и такие земельные участки по заявлению правообладателя впоследствии учтены в земельном кадастре в качестве единого землепользования (нового объекта права), то при проведении государственной регистрации права на новый объект, все ранее зарегистрированные объекты, входящие в единое землепользование, должны прекратить свое существование, о чем должна быть внесена соответствующая запись в ЕГРП.

После получения сведений из регистрирующих органов о зарегистрированном праве на вновь сформированный объект (единое землепользование), ранее открытые на каждый отдельный земельный участок, впоследствии вошедший в такое единое землепользование, подразделы государственного реестра земель кадастрового района подлежат закрытию.

Аналогичная точка зрения высказана в Совместном информационном письме о порядке оформления прав на земельный участок, состоящий из нескольких обособленных земельных участков (единое землепользование) от 07.07.2003 ФГУ «Земельная кадастровая палата по Приморскому краю» и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с ним на территории Приморского края(с оговоркой, что учитываемые в качестве единого землепользования участки должны находиться у правообладателя на одном праве).

В пункте 4 Решения научно-методического совета Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу от 25.02.2005 № 1 указано: законодательством не установлено ограничений для объединения смежных участков, обладающих одним правовым режимом, в том числе и при оформлении прав на них; в данном случае выделять земельные участки в качестве самостоятельных объектов права необходимости нет, и можно проводить государственную регистрацию прав на указанные участки как на один объект права.( )

Пунктом 1.10 Положения по проведению инвентаризации земель историко-культурного назначения Хант-Мансийского автономного округа(утверждено Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Ханты-Мансийскому автономному округу 09.04.2003) предусматривается: несколько земельных участков, локализующихся на исторически сложившихся территориях, представляющих собой единое землепользование в составе земель историко-культурного назначения, по представлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта (ансамбля) недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Потребность в учете участков в качестве единого землепользования достаточно велика, например, земельной кадастровой палатой Астраханской области (правопредшественник Управления Роснедвижимости по Астраханской области) за полгода работы к 15.08.2002 было учтено 26 единых землепользований под электросетевыми комплексами.( )

В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 24.10.05 № ВК/1101 «О кадастровом учете и использовании кадастровых планов составных земельных участков» указывается: отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав по тем основаниям, что участки сформированы в качестве единого землепользования (составного земельного участка), неправомерен.

Представляется возможным особенно подробно упомянуть практику Московской области по рассматриваемому вопросу, как региона, где совершается наибольшее количество сделок с земельными участками.

В Письме Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области от 17 марта 2003 г. N 596-1 «О выполнении кадастровых процедур в отношении составных земельных участков» указывалось: земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных или условных) должен регистрироваться как один объект недвижимости. Также были установлены основания для формирования участков в качестве единого землепользования:

1 если участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок и приусадебный участок);

2 если единое землепользование состоит из приватизированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставлявшихся как единое целое для ведения сельскохозяйственного производства, если при их приватизации не осуществлялось распределение и выдел долей в натуре (при постановке на учет участков бывших колхозов и совхозов);

3 если составной участок состоит из обособленных земельных участков, занятых одним функционально единым объектом недвижимого имущества (производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами) - в соответствии с подпунктами 4.2, 4.3 Методических рекомендаций об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами, утвержденных Росземкадастром 08.11.2001;

4 из земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, в соответствии с подпунктами 2.7, 2.8 письма Росземкадастра от 17.12.2002 N СС/1164 «Об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, и предоставления сведений о таких земельных участках»(в массовом порядке учет и регистрация участков в качестве единых землепользований производились перед их внесением в уставной капитал АО «Российские железные дороги».

На практике учет и регистрация составных участков в качестве единого землепользования в других субъектах РФ также велись и ведутся в основном по приведенным выше основаниям.

Однако, уже в Совместном информационном письме Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 28.02.2006 №1 «О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственной земельном кадастре в качестве единого землепользования» указывается: кадастровый учет участков в качестве единого землепользования возможен только после их предварительного учета в кадастре и регистрации в реестре прав на недвижимое имущество в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Возможность регистрации единых землепользований в данном документе отрицается в принципе: по мнению его авторов, единое землепользование не является объектом земельных отношений и объектом, права на который подлежат регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Однако, судебная практика, в том числе и по Московскому округу, не восприняла данную точку зрения.

Судебная практика

Сразу отметим: в правовых базах отсутствуют акты судебных инстанций, в которых поддерживается точка зрения представителей регистрационных служб.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 01.12.2005 года, дело N А72-1556/05-2/100 признан незаконным отказ от регистрации 19 земельных участков под усилительными пунктами в качестве одного объекта права - единого землепользования.

Аналогичную позицию занял ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.08.04, дело N А33-5/04-С2-Ф02-3241/04-С2 в отношении участков ООО «Саянэлектро».

ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 16.08.04, дело N Ф04-5481/2004(А02-3586-34), отменяя постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.04, указал: мнение суда нижестоящей инстанции, что право собственности на единое землепользование как на один объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано, не соответствует действующему законодательству.

В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2006, дело № А-32-7786/06-16/8 указывается на возможность выкупа сельскохозяйственной организацией 51 обособленного и условного земельного участка (с разными видами разрешенного использования участков: пашни, многолетние насаждения, прочие угодья), сформированных в качестве единого землепользования; также в решении говорится, что сформированный в качестве единого землепользования участок «является надлежащим объектом гражданских прав», то есть признается существование единого землепользования как самостоятельного объекта права.( )

Уже после указаний Управления Роснедвижимости по Московской области на невозможность регистрации единого землепользования Постановлением ФАС Московского округа от 18.04.06, дело N КГ-А40/2753-06 признан недействительным отказ в регистрации права по основанию отсутствия упоминания единого землепользования в качестве объекта права в ГК РФ и ЗК РФ.

Судом установлено: описанные в кадастровых планах земельные участки вне единого землепользования не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов права.

Также в данном постановлении указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок является кадастровый план земельного участка, а Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15.06.2004 N П/119, предусматривает возможность кадастрового учета составного земельного участка.

Нормы, запрещающие использовать такой кадастровый план для регистрации, в действующем законодательстве отсутствуют, а ответственность за содержание кадастрового плана несут органы кадастрового учета.

Вопросы нормотворчества

В рекомендациях, принятых по результатам «круглого стола», проведенного 29.01.2006 Комитетом Совета Федерации Федерального собрания РФ по аграрно-продовольственной политике совместно с представителями федеральных министерств и ведомств, органов власти субъектов РФ, учеными, руководителями предприятий агропромышленного комплекса, указывается на необходимость принятия специального нормативного акта, регулирующего вопросы формирования и государственной регистрации прав на единое землепользование.

С подобной проблемой столкнулись при развитии систем кадастрового учета и другие страны.

Так по итогам Конференции «Формирование объектов недвижимого имущества», состоявшейся в Минске 20.07.2005, резюмировалось: возможность формировать и регистрировать составные участка в качестве единых землепользований отвечает требованиям комиссии ООН по земельному администрированию, упрощает и удешевляет гражданский оборот. В работе конференции принимали авторитетные специалисты по земельному праву из России, Швеции и Белоруссии.( )

В Швеции (стране с наиболее развитой кадастровой системой) проблема регистрации сложных земельных участков была решена еще в прошлом веке: в законодательстве было закреплено понятие единицы общей недвижимости (шведский аналог единого землепользования).() Были приняты специальные нормативные акты, регламентирующие формирование единиц общей недвижимости.

В программном исследовании «Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне» (ECE/HBP/135), разработанном в 2002 году Европейской экономической комиссией ООН, закреплено базовое понятие основной единицы недвижимого имущества (ОЕНИ) как самостоятельного объекта права. В качестве классического примера ОЕНИ приводится совокупность территориально разбросанных участков, предоставленных для использования одной фермой и регистрируемых в качестве одного объекта права.

Законопроект Министерства экономического развития и торговли «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» содержит следующее понятие единого землепользования: единое землепользование – наименование земельного участка, состоящего из обособленных(условных) земельных участков, отнесенных (подлежащих отнесению) к одной категории земель, предназначенных для одновременного использования по одному виду разрешенного использования (занятых одним объектом недвижимости), находящихся в собственности у одного лица, права на которые регистрируются как на один объект недвижимости.

Внесение данных поправок в Закон о землеустройстве восполнит неопределенность в правовом режиме единого землепользования и позволит избежать ошибочного толкования со стороны регистрирующих органов.