Договор залога имущества образец заполнения. Образец договора залога имущества (с оставлением заложенного имущества у залогодателя), заключаемый между юридическими лицами. Адреса и реквизиты сторон

Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную помощь от кредитно-финансовых организаций. Однако для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий « отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.

« Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы проект был завершен на 80%», — описывает ситуацию главный экономист УК « Финам Менеджмент» Александр Осин.

Эксперты всех направлений признают, что у отрасли большой потенциал роста, за счет высокого уровня « отложенного спроса» на российском жилищном рынке. Однако завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают развитие сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное строительство не окажется в числе отраслей — лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в более длительном периоде оно вполне может занять это место благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства РФ в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.

Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать сегодня крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. Согласно данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями сегодня заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании « Сити — XXI век», банки неохотно идут на рефинансирование ранее выданных кредитов, поэтому до последнего пытаются получать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно неплохо чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня очень ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Поэтому многим компаниям приходится рассчитывать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж через изменение ценовой и маркетинговой политики. Последний фактор во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а также портфеля проектов и степени готовности объектов.

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.

« С большой вероятностью можно говорить о том, что заявки „девелоперов“, скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка „Открытие“. — А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ».

Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и стоимость имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель сегодня больше выгоден для банка — занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопрос тем не менее многогранный. « Полагаю, что и тот и другой сегмент ощутили на себе в последние годы негативное влияние спекулятивной активности, — делает вывод Александр Осин. — С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально».

Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока возможность утраты заемщиком способности обслуживать долг из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее время не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.

Для заемщиков, которые уже имеют свое собственное предприятие, развитый бизнес, существует особый вид кредита – инвестиционный. Условия его получения разнятся в зависимости от обстоятельств, но соблюдение одного обязательно всегда. У предпринимателя должен быть разработанный инвестиционный проект. Собственно, поэтому начинающим ИП кредит для инвестирования в бизнес не только не дадут – он им просто пока не нужен. Инвестиционный кредит это заем, имеющий ряд свойств, которые в совокупности и делают его особенным:

• Долгосрочность. Не все долгосрочные кредиты инвестиционные (например, постоянная кредитная линия для регулярной закупки оборотных средств), но любой инвестиционный кредит – долгосрочный, поскольку напрямую связан со стратегическим развитием предприятий через претворение в жизнь инвестиционного проекта.
• Целевое назначение. Различные виды данного кредита имеют схожие цели, заключающиеся в финансировании не простого расширения предприятий, а их качественного изменения (появление новых партнеров, усложнение производства, переквалификация персонала, покупка новых лицензий и прочее).
• Размеры сумм. Инвестиционное кредитование априори не предполагает маленьких займов в силу специфики целей.
• Определенные условия, которые надо соблюсти, чтобы получить кредит. Главным образом, это тщательно продуманный и распланированный проект, подробный анализ текущего состояния бизнеса и прогнозирование потенциальной доходности от внедрения нового проекта в «тело» бизнеса.
• Способы гашения кредита. Обговариваются в индивидуальном порядке. Стоит только сказать, что в данном секторе кредитования дифференцированные платежи превалируют над аннуитетными.

Под проектом подразумевается какой-то новый шаг в развитии предприятий. Предприниматели решают, какие именно изменения пора вносить в бизнес. Это может быть покупка нового высокотехнологичного оборудования или же новых производственных площадей, вложение в расширение штата сотрудников и дополнительное обучение уже имеющегося персонала. Вообще, сущность проекта во многом зависит от типа инвестиционного кредитования. А классифицируется оно по трем большим типам:

1. Инвестиционное кредитование как таковое.

Инвестиционное кредитование

Отличительной чертой этого вида является подробный мониторинг текущего состояния предприятия, после чего на основе полученных данных составляется прогноз. Изучаются фактическая и потенциальная (после инвестирования) доходность, перспективность нововведений, рыночная конъюнктура в обозримом будущем (рассматривают тот сектор экономики, в котором предприятие задействовано) и многое другое.

Важный момент – банк при таком долгосрочном кредитовании сводит риски со своей стороны к минимуму. Потому что подсчеты ведутся таким образом, как если бы предприятию пришлось в следующие несколько лет рассчитываться за полученный кредит, а доход бы его нисколько не изменился. В некоторых случаях для подстраховки даже принимают некоторую отрицательную динамику в доходах.

То есть здесь доход от бизнеса должен быть такой, чтобы предприниматель мог рассчитываться с банком уже имеющейся у него прибылью. А ведь полагается, что внедрение инвестиционных проектов обязательно должно повышать прибыльность предприятий. Такое инвестиционное кредитование подразумевает, как правило, приобретение новой техники, транспорта, рабочих площадей. Взять его предпринимателю легче всего по сравнению с другими видами. Ведь в данном случае банк рискует меньше всего. Прогностические же подсчеты ведутся по наиболее пессимистичному сценарию. Убытки банк понесет только в случае неожиданного глубочайшего кризиса предприятия, вплоть до полного коллапса и банкротства. Но если такая вероятность довольно высока, то мониторинг бизнеса это почти наверняка покажет. И банк просто откажет в выдаче кредита.

Здесь банк уже рискует в большей степени, поскольку в этом случае предприятие на данный конкретный момент не имеет такой прибыли, которой бы хватило на погашение займа. Но считается, что после реализации инвестиционного проекта доходность бизнеса резко возрастет, что позволит оплачивать банковский долг. Понятно, что это должен быть очень убедительный, интересный и перспективный проект, чтобы банк согласился выступить уже не в роли бенефициара, а в роли инвестора в бизнес заемщика. Ибо описанную ситуацию корректней всего называть не кредитованием, а инвестированием. Банк дает деньги на реализацию проекта, после чего получает их назад с процентами благодаря доходу от воплощения проекта в жизнь.

Строительство привлекает банки точно так же, как и предпринимателей. Недвижимость всегда востребована и является ценным капиталовложением. Поэтому на строительство какого-то объекта (жилого или промышленного) клиент может взять немалые деньги у большинства банков страны. Но чтобы получить эти средства, сам предприниматель должен весьма ощутимо вложиться в свой проект. Пожалуй, этот вид инвестиционного кредитования среди других его видов для заемщика самый затратный. Еще до обращения в банк клиенту придется купить соответствующий участок земли, на котором планируется строительство, либо взять его в долгосрочную аренду.

Заемщик должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие его право собственности на землю, либо договор об аренде. Также потребуются документы о проектно-сметных работах и разрешения на строительство как таковое. Понятно, что все эти подготовительные мероприятия предприниматель осуществляет за свой счет. После их завершения банк оценит проект по строительству жилого или промышленного здания с точки зрения его ценности как капитала. Учитываться будет и то, что именно собрался строить предприниматель – гостиницу или производственный цех. Определив потенциальную доходность проекта, банк выдаст и соответствующую денежную сумму.

Требования банка к заемщику

В данной ситуации кредитная организация предъявляет к клиенту не только привычные, но и некоторые специфические требования. Такое положение вещей обусловлено тем, что кредит на инвестиции подразумевает крупные суммы денег. Итак, вот условия, которые банк ставит предпринимателю:

• четко проработанный, структурированный, обоснованный математическими и экономическими расчетами бизнес-план, где ясно раскрыты цели проекта;
• анализ соответствующего сектора рынка, призванный доказать, что внедрение проекта действительно приведет к повышению доходности предприятия (предприятий);
• предоставление договоров с фирмами-партнерами, которые отвечают за непосредственное претворение проекта в жизнь (поставщики нового оборудования или производители такой техники, компании, продающие лицензии, и т. д.);
• обязателен определенный уровень дохода (его размер зависит от выбранного типа инвест-кредитования);
• от предпринимателя требуется определенное финансовое участие в реализации своего проекта, т. е. первоначальный взнос, размер которого может варьироваться от 25% до 50% (по индивидуальной договоренности банк может засчитать как часть взноса те затраты, которые заемщик понес на подготовительном этапе);
• наличие общего обязательного условия – предоставление от клиента имущества в залог (такое имущество по рыночной стоимости должно быть эквивалентно сумме кредита);
• банк обязательно проверит, есть ли у дельца опыт реализации инвестиционных проектов (желательно, чтобы был, но ведь все когда-то бывает в первый раз);
• банк проверит все субъекты рынка, которые напрямую или косвенно связаны с бизнесом заемщика;
• срок кредитования даже с государственной субсидией не может превысить 10 лет;
• большинство банков поддерживает возможность выдачи кредита в иностранной валюте (доллары США, евро), если, например, предприятию необходимо закупить товары за рубежом;
• график выплат и типы платежей оговариваются в индивидуальном порядке;
• иногда инвестиционный кредит можно получить для расчета с другим банком, где был взят аналогичный кредит (рефинансирование), но такое бывает редко, поскольку считается, что проект должен приносить повышенный доход, а раз понадобилось рефинансирование, значит, надежность клиента уже под вопросом.

Краткосрочное кредитование как аналог

Можно, конечно, прибегнуть к нецелевым займам на небольшой период. Они выдаются гораздо быстрее и проще, а пакет документов в разы меньше. Да и затраты на оформление многократно ниже. Взять хотя бы тот факт, что долгосрочное кредитование обязывает клиента платить за регистрацию каждого залога. Например, залог квартиры, склада и дорогой машины – за оформление обременения на каждую собственность придется платить отдельно. Однако одним малым кредитом не обойтись. Придется брать или несколько кредитов в разных банках, или поочередно кредит в одном банке. Первый вариант самый неприемлемый, поскольку общеизвестно, что банки не жалуют клиентов, имеющих непогашенные кредиты. Второй вариант более подходящий, но всегда есть риск, что банк откажет в выдаче следующего кредита. И проект «повиснет», что называется, на середине пути. Порой предпринимателям приходится даже прибегать к заморозке проекта, но и это не всегда возможно.

Виды кредитования недвижимости в особых целях

Кредит с добавленной процентной ставкой

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант - кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

Выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;
- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;
-наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Поскольку практически всегда частичным обеспечением кредита на строительство является залог недвижимости (земельного участка и строящегося объекта), то с формально-правовой точки зрения данный вид кредита обеспечен ипотекой и может называться ипотечным кредитом. Но, в силу особенностей кредитования строительства и наличия, кроме ипотеки, других видов обеспечения, на практике и в литературе этот вид кредитования выделяется отдельно от ипотечного кредитования, под которым обычно понимают ипотечное жилищное кредитование граждан на цели приобретения готового жилья под залог (ипотеку) этого жилья.

Как показано на рис. 24.1, только залог земельного участка с расположенном на нем строящимся объектом недостаточен для обеспечения банковского кредита. С учетом повышенных рисков строительных проектов банки редко поднимают уровень отношения размера кредита к оценочной стоимости заложенного имущества (LTV) на уровень выше 50%. Таким образом, предположительно, застройщик для получения кредита должен иметь активы, сопоставимые по стоимости с кредитом, который он планирует получить, или использовать другие дополнительные виды обеспечения.

Рис. 24.1. Экспертная оценка соотношения произведенных затрат и стоимости объекта недвижимости (земельный участок со строящимся на нем объектом) на различных стадиях реализации проекта жилищного строительства

Кредитование жилищного строительства во многом связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием, которое было подробно рассмотрено в предыдущих разделах. Действительно, объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, т.е. квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и предметами обеспечения ипотечных жилищных кредитов.

Тем не менее кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) - совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт.

Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить.

Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3?5 лет, а в случае жилищного строительства? 1?2 года, т.е. является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями. В этой главе мы более подробно познакомимся с особенностями процедур в случае кредитования строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, а также кредитования индивидуального жилищного строительства.

И наконец, обеспечением по этим кредитам является не только ипотека - залог недвижимости (в зарубежных странах? обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но и другие активы застройщика.

Таким образом, при анализе кредитования строительства (как жилья, так и коммерческих объектов) имеется в виду совершенно особый вид кредитной деятельности, который может быть в самом общем виде определен следующим образом.

Кредитование строительства - это предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости.

Обеспечением по таким кредитам могут являться залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством

Договор залога недвижимого имущества предназначен для обеспечения обязательств по получению кредитов и регулированию правовых отношений с соответствующими организациями и физическими лицами, которые занимаются финансовой деятельностью.

Так, например, когда невозможно взять определенную сумму под заём в банковском учреждении, данный кредит можно получить, задействуя частное лицо. Между физическими лицами заключается договор займа, в качестве залога может выступать недвижимое имущество. Подобные сделки между физическими лицами являются вполне легальными и для их заключения нет никаких препятствий.

Договор займа с залогом недвижимого имущества является многосторонним. С одной стороны выступает лицо, предоставляющее заём, с другой – заёмщик-залогодатель.

Основные условия договора залога недвижимого имущества

У данного соглашения нет чётко установленной формы, поэтому оно может быть составлено в произвольном порядке с добавлением индивидуальных разделов. Однако при составлении документов подобного рода следует учитывать ряд рекомендаций.

В договоре залога недвижимого имущества обязательно должен присутствовать такой раздел, как «Вводная часть». Он включает в себя всю необходимую информацию о лицах, представляющих стороны соглашения. Этот раздел должен содержать реквизиты участников правовых отношений, к которым относятся:

• Инициалы, написанные полностью;
• Адрес фактического проживания;
• Паспортные данные.

• права и обязанности каждого участника правоотношений;
• полные реквизиты сторон;
• гарантии для каждого представителя договора;
• предмет соглашения;
• форс-мажорные обстоятельства;
• страхование;
• заключительные положения.

Под предметом договора подразумевается денежная сумма, выданная заёмщику в качестве займа. Должны указываться размер и сроки его предоставления займа.

Заёмщик обязуется вернуть нужную сумму денег в срок, в обеспечение этого обязательства выступает залог в виде недвижимого имущества – дом, квартира, землю, гараж. Следует указать, какой именно объект недвижимого имущества выступает в качестве залога - указать его наименование, адрес, площадь, основные характеристики, реквизиты документов, подтверждающих право собственности. Ведь заложить можно только своё имущество, то есть неприватизированное жилье не может выступать в качестве залога по договору. Здесь нужно обратить внимание на состояние недвижимого имущества, далеко не каждый человек согласится, если в качестве залога будет выступать аварийное и ветхое помещение.