Договор пожизненной ренты: собираем документы. Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры
Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование. Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.
Что такое рента
В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:
- Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
- Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.
Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:
- Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
- Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
- Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.
Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:
- недвижимое имущество;
- движимое;
- деньги;
- ценные бумаги.
Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:
- получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
- улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.
Виды договора ренты
Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:
- в виде денежной суммы;
- в виде предоставления услуг;
- комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.
В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:
- постоянной ренты;
- пожизненной ренты;
- пожизненного содержания с иждивением.
Договор постоянной ренты
Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу. Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом. Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.
Договор пожизненной ренты на квартиру
Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:
- Исключительно денежный расчет.
- Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
- Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:
- питание;
- покупка одежды;
- лечение;
- ремонт квартиры.
Стороны рентного договора
В подобной сделке принимают участие две стороны:
- Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
- Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.
Как оформить договор ренты
Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:
- С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
- Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
- В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.
Правила оформления
Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:
- Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
- Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
- Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.
Образец договора
Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:
- паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
- данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
- срок действия сделки и способ расчета за имущество;
- может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.
Как оформить ренту с пожизненным проживанием
Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:
- смерти рентополучателя;
- выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.
Существенные условия договора ренты
Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:
- стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
- предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
- определение вида договора и формы оплаты;
- обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.
Размер рентных платежей
Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:
- сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
- нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.
Срок договора
Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.
Способы обеспечения прав получателя ренты
Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности. Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.
Плюсы и минусы рентного договора
Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:
- Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
- Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
- Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
- Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.
Налогообложение
При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.
Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).
При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.
Как расторгнуть ренту
У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:
- медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
- чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.
Видео: понятие рентных договоров
Пожизненная рента получила значительное распространение в современном российском обществе. В статье мы расскажем о тех документах, которые необходимо собрать в целях заключения соответствующего договора. Разберемся по порядку.
Кто может заключить договор пожизненной ренты
Не любой человек вправе заключить договор пожизненной ренты .
Так, пожизненную ренту может оформить только гражданин – единственный собственник имущества. Кроме того, жилье не должно быть обременено правами третьих лиц. К таковым, например, относятся:
· ипотека;
· аренда.
Теперь обратим внимание непосредственно на те документы, которые будут необходимы для заключения договора пожизненной ренты.
Документы для заключения договора пожизненной ренты
При визите к нотариусу понадобятся:
· документ, на основании которого возникло право собственности у получателя ренты;
· свидетельство о собственности;
· выписку из домовой книги;
· копию финансово-лицевого счета;
· единый жилищный документ;
· поэтажный план и экспликацию из БТИ;
· копию кадастрового паспорта;
· справку о кадастровой стоимости;
· выписку из ЕГРП об отсутствии обременений.
Нотариус может запросить и дополнительные формы.
Договор пожизненной ренты удостоверяется в день обращения. Вся процедура происходит при заявителях.
Стоимость совершения нотариальных действий определяется ценой квартиры, на которую оформляется рента – 0,5% от ее величины, но не более 20 тыс. руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Помимо этого, нотариус может взыскивать и дополнительные деньги за «технические работы» и «юридическую поддержку» — на это следует обратить внимание.
Для инвалидов I и II групп предусмотрены льготы – так, они должны платить только половину государственной пошлины. Это право им дает часть 2 статьи 333.38 Налогового кодекса .
Возвращаемся в Росреестр для регистрации договора
После того, как договор пожизненной ренты заверит нотариус, в общем случае, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра (или в тот же МФЦ). Туда предоставляются:
· заявление;
· договор пожизненной ренты в трех экземплярах;
· паспорт (или другой удостоверяющий личность документ);
· документ об уплате госпошлины (предоставляется факультативно).
Имейте в виду: размер пошлины – 1 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если оформление происходит через представителя, то ему, соответственно, следует иметь при себе оригинал и копию доверенности.
Здесь договор пожизненной ренты зарегистрируют в течение пяти рабочих, на чем «хождение по инстанциям», как правило, заканчивается (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Резюме:
1. Пожизненную ренту может оформить только единственный собственник жилого помещения, на котором нет никаких дополнительных обременений (например, под него не должна быть взята ипотека).
2. Для заключения договора пожизненной ренты необходимо собрать солидный пакет документов.
3. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
4. Договор пожизненной ренты, в общем случае, требует обязательной государственной регистрации.
Чтобы правильно составить и учесть свои интересы при подписании договора ренты с пожизненным содержанием, нужно не просто заполнить бланк по образцу, но и проанализировать, какие важные моменты следует отразить в нем.
Юридическая суть договора
В практике гражданских сделок договор пожизненной ренты представляет собой особый документ, срок действия которого определяется датой смерти одной из сторон. Поэтому такой договор в большинстве случаев заключается с лицами преклонного возраста, которым становится трудно себя содержать как физически, так и в финансовом плане Суть соглашения в следующем:
- Одна сторона (ее называют плательщиком ренты) выполняет принятые обязательства в отношении пожилого человека. Все эти действия должны подробно прописываться в документе:
- ежемесячное содержание в виде фиксированной суммы;
- выплата (полная или частичная) коммунальных платежей;
- физическая забота и уход при необходимости – например, гражданин обязуется навещать пожилого человека не реже чем раз в неделю;
- дополнительные расходы, если они будут необходимы (например, приобретение лекарств, которые могут понадобиться с возрастом).
- Другая сторона (соответственно, получатель ренты) принимает на себя обязательства о передаче в собственность плательщика свое имущество после смерти. Чаще всего это квартира, земельный участок, но вообще речь может идти о любом имуществе.
Следовательно, договор, который устанавливает пожизненную ренту – это соглашение о пожизненном содержании пожилого человека с условием передачи квартиры (или другого имущества) в собственность после его смерти.
При этом получателем ренты всегда выступает только частное лицо (или несколько физических лиц), а плательщиком не только частное лицо, но также:
- любое юридическое лицо (фирма, компания, религиозное объединение);
- государство (на федеральном или муниципальном уровне).
Получать платежи по содержанию может и любой другой гражданин (его также указывают в договоре), но переход имущества плательщику состоится обязательно после смерти именно того лица, с кем был заключен договор. Например, пожилой человек может пожелать, чтобы средства переходили на счет его сыну. Однако переход квартиры произойдет именно после смерти первого.
Действие договора и основания для его расторжения
Документ имеет юридическую силу только в том случае, если соблюдены сразу все условия:
- На момент заключения пожилой человек (получатель ренты) находился полностью во вменяемом состоянии, не подвергался моральному и/или физическому воздействию, а также не был признан судом дееспособным (или частично недееспособным).
- Имущество получателя ренты, которое отойдет после его смерти, не имеет обременения (т.е. не в залоге, не под арестом, на него не претендуют третьи лица по завещанию или по обязательному наследству).
- Он заверен нотариально. Для этого уплачивается государственная пошлина (обычно сумма 1500-2000 рублей).
- В договоре детально прописываются все условия – т.е. какие именно обязательства будет соблюдать гражданин по уходу и содержанию получателя ренты, возможны ли дополнительные обязанности.
Если все эти условия соблюдены, то расторгнуть договор ренты стороны смогут только в двух случаях: по взаимному согласию сторон и в судебном порядке.
Расторжение по взаимному согласию
Стороны могут прийти к взаимному соглашению и прекратить действие договора пожизненной ренты. Инициатором может выступить только плательщик ренты – т.е. если условия договора выполняются добросовестно, пожилой человек не сможет его расторгнуть и отказаться от своих обязательств.
Порядок расторжения по взаимному соглашению прописан в договоре, но если он не указан, стороны могут прийти к такому соглашению самостоятельно. Нотариальное заверение соглашения обязательно.
Расторжение по инициативе плательщика: выкуп ренты
Выкуп ренты означает, что плательщик, который не может дальше выполнять свои обязательства, избавляется от них путем выплаты пожилому человеку своеобразной неустойки, которая называется выкупной ценой. Эта цена устанавливается изначально в договоре о пожизненном содержании. Согласно 592 статье Гражданского кодекса России плательщик ренты обязан уведомить письменно получателя о своих планах не позднее, чем за 3 месяца до даты окончания платежей.
Расторжение по инициативе получателя: только в судебном порядке
В тех случаях, когда плательщик выполняет не все свои обязанности или полностью не выполняет их, пожилой человек вправе обратиться в суд с требованиями о том, чтобы договор ренты с обязанностью пожизненного содержания был расторгнут принудительно. Обычно такие обращения могут быть связаны со следующими причинами:
- рентные платежи поступают с систематическими нарушениями по времени;
- рентные платежи не поступают в течение нескольких месяцев;
- плательщик грубо нарушает договор и не заботится о содержании пожилого человека (если это было предусмотрено предметом договора).
Таким образом, естественное с юридической точки зрения прекращение действия договора осуществляется только по смерти получателя ренты. В этом случае плательщик освобождается от своих финансовых обязательств, а квартира (или другое имущество) переходят к нему в полноправную собственность. Если в суде будет установлено, что соглашение было заключено с умершим человеком, такой документ не имеет юридической силы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Во избежание возникновения неприятных ситуаций следует сохранять все финансовые документы, которые подтверждают факт внесения ежемесячного рентного платежа, а также собирать все остальные документальные доказательства, которые подтверждают факт выполнения ваших обязательств по договору пожизненной ренты.
Комментарий практикующего адвоката об особенностях процедуры расторжения договора можно увидеть здесь.
Что такое рентное содержание
По договору ренты всегда устанавливается ежемесячная плата, которую вносит плательщик получателю ренты. Эта сумма называется рентным содержанием. При этом законодательство устанавливает по отношению к ней сразу несколько требований:
- Платежи по содержанию могут выплачиваться только в виде денежных средств. Т.е. фактические подарки, обеспечение продовольствием, лекарствами не включается в плату рентного содержания.
- Предельный размер устанавливается в соответствии с тем, как стороны смогут договориться.
- Минимальный размер рентного платежа не может быть меньше суммы минимальной заработной платы. Соответственно, если стороны договорились именно о таком размере, то он будет постоянно пересчитываться по мере того, как государство будет его изменять.
ДЛЯ СПРАВКИ. На сегодняшний день размер МРОТ составляет 7500 рублей. С 1 июля 2017 года его увеличат на 300 рублей – до 7800 рублей.
Договор ренты: образец 2017 и пошаговая инструкция по составлению
В последнее время договор не претерпел существенных изменений. Он составляется в 3 одинаковых экземплярах и обязательно содержит такие разделы:
- Персональные данные сторон соглашения.
- Предмет договора – какое именно имущество будет передано в собственность плательщику по смерти получателя ренты.
- Подробное описание обязательств плательщика по отношению к получателю: размер рентного платежа, форма его оплаты (на банковский счет или наличными средствами), прочие обязательства.
- Права и обязанности сторон, их ответственность.
- Порядок расторжения договора – в том числе подробно описываются условия выкупа ренты (т.е. какая сумма и при каких условиях).
- Прочие пункты, подписи, реквизиты сторон.
Вначале прописываются ФИО и паспортные данные обеих сторон. Если получателей ренты несколько, а также в случае платы рентных платежей третьей стороне обязательно вписываются и их данные.
Предмет договора ренты
- свидетельство о собственности – номер документа, дата выдачи, на чье имя выдано;
- дата, номер и название договора, на основании которого имущество перешло в собственность нынешнего владельца: например, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.;
- имеет ли какое-либо третье лицо право пользования этим же помещением;
- есть ли прочие обременения на имущество (арест, залог, сервитут на земельный участок и др.); если есть – на основании каких документов (решения суда, постановления местной Администрации и т.п.);
- цена имущества, которая определена по соглашению получателя и плательщика ренты либо на основании независимой экспертизы (в последнем случае обязательно прикладывается копия заключения экспертизы).
Порядок платы рентного содержания
Здесь подробно прописывается, каким образом плательщик будет вносить плату, в каком размере, на какой счет получателя.
В этом разделе подробно описывается, на что может рассчитывать плательщик и покупатель ренты, а также, какие обязательства они принимают на себя. По сути пожилой человек обязан только подписать акт передачи имущественного объекта, а также прийти лично или направить своего представителя по доверенности в орган государственной регистрации, чтобы оформить переход собственности квартиры (или другого объекта) в собственность получателя после даты своей смерти.
Выкуп ренты
Этому пункту следует уделить особое внимания – т.е. предусмотреть все условия:
- по чьей инициативе может быть начата процедура выкупа ренты;
- какая сумма должна быть внесена плательщиком получателю;
- каковы сроки внесения этой суммы;
- на какой счет она должна поступить.
Прочие пункты
Остальные разделы стандартны для любых гражданских договоров – указывается ответственность сторон за возможное невыполнение своих обязательств, реквизиты банковских счетов, подписи.
Приложения к договору
К договору обязательно прикладываются документы – вместе с основным соглашением они являются неотъемлемой частью договора:
- Технический паспорт или кадастровый план жилого дома, земельного участка (в зависимости от того, какое именно имущество будет выдано).
- Доверенность представителя получателя ренты, если пожилой человек предпочел действовать через своего представителя. Такая доверенность обязательно подписывается нотариусом.
- Если квартира или другое имущество было приобретено во время совместной жизни ныне здравствующих супругов, необходимо приложить также письменное согласие второго супруга с действиями первого (с которым заключается договор ренты).
- Возможно приложение документов, которые связаны с экспертной оценкой объекта имущества (заключение экспертизы).
Подписывается договор только в присутствии нотариуса. Если необходимо, его можно пригласить на дом к пожилому человеку, но подобная услуга будет стоить дороже.
Последнее обновление Март 2019
Иногда для одиноких пожилых людей договор ренты на квартиру является единственным средством для выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленная рента может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании. В то же время, нередки случаи обмана при исполнении таких договоров. Постараемся разобраться, какие нюансы нужно учесть и как не остаться без ухода и без жилья пожилому человеку.
Суть договора
Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:
- Договор пожизненной ренты
- Договор пожизненного содержания с иждивением
- Договор постоянно-бессрочной ренты
Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.
- Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
- Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).
Например , владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
- Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.
Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.
Заключение договора
При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.
Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.
Текст договора должен включать, так называемые, существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным:
Размер рентной платы . Он должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания). Когда это очень затруднительно сделать, например, вычислить стоимость прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги или определяется «на глаз», из соображений житейского опыта;
Описание квартиры (иного жилья) , которая передается за ренту (все технические характеристики по свидетельству о праве собственности, кадастровому паспорту: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.п.);
Сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты;
Цена квартиры . Договор может предусматривать два варианта передачи имущества: бесплатно и за деньги.
- Если жилплощадь отторгается возмездно, то рентные платежи все равно будут производиться, не взирая на то, что за квартиру еще единовременно отдадут деньги, как при купле-продаже (правда, цена будет меньшей, чем при обычной продаже, понятно по какой причине). Главное указать эту стоимость, о которой договорились рентный кредитор и должник. Обычно указывают процент от рыночной или кадастровой стоимости (допустим, 20 % кадастровой стоимости).
- Когда квартира передается даром, то в договоре необходимо именно это и указать. Безвозмездная передача недвижимости компенсируется большим объемом систематической рентной платы по сравнению с платным переходом имущества к плательщику ренты.
Срок ренты. Договор должен вносить ясность, какой вид ренты имеется в виду сторонами: пожизненная или бессрочная.
Бессрочная рента не ограничена никакими временными промежутками и событиями, да, и к тому же передается по наследству. Пожизненная заканчивается со смертью получателя. А если таких было несколько по одному договору (рента в долях), то со смертью последнего из получателей ренты.
Заслуживают внимания и другие положения договора, которые не являются строго обязательными, но их проработка вносит в договор четкое понимание объема обязанностей, план действий в нестандартных (но предвидимых) ситуациях. К таким положениям относятся:
Досрочное расторжение договора . Оно возможно по требованию любого участника ренты при определенных обстоятельствах. Рентополучатель, например, вправе настаивать на прекращении договора при просрочке выплаты ренты более чем на год (или даже ранее), при появлении признаков неплатежеспособности рентного должника, при переходе квартиры в собственность нескольких лиц (последующая продажа жилья рентоплательщиком), при явном ухудшении состояния жилья, переданного в счет договора ренты, при существенных нарушениях условий договора и пр.
Плательщик ренты, в свою очередь, управомочен отказаться от договора, выкупив ренту, если это право не ограничено условиями этого договора. Выкуп постоянно-бессрочной ренты не может быть запрещен (чего не скажешь о пожизненной). Его срок можно ограничить периодом жизни получателя или другим твердым сроком не превышающим 30 лет с даты заключения договора.
Выкуп ренты . Это финансовая гарантия рентополучателю при проблемах с исполнением договора. То есть прежде чем с рентного должника будут досрочно сняты обязательства по дальнейшей уплате ренты (в основном при процедуре расторжении договора) он обязан ее выкупить. Размер выкупа зависит от того платно или безвозмездно передавалось жилье рентному должнику.
- При платной передаче квартиры, выкуп приравнивается к годовому размеру рентных платежей (то есть ежемесячный договорной платеж умножается на 12);
- Когда квартира перешла в собственность к рентоплательщику бесплатно, то к годовому размеру рентных платежей прибавляется и стоимость квартиры. Эта стоимость определяется или сторонами в договоре (ориентировочная цена по обоюдному согласию) или размер не указывается, но подразумевается равным актуальной рыночной стоимости. Специалисты считают, что лучше держаться рыночной цены, так как заранее трудно прогнозировать экономические ситуации в стране, на рынке недвижимости и можно ошибиться в компенсационной стоимости не в свою пользу.
Сам выкуп производится деньгами, но часть выкупа (а именно в размере стоимости квартиры) может быть совершена путем возврата самой квартиры рентополучателю, если последний пожелает этого.
Ответственность . За нарушение условий ренты (например, несвоевременная покупка продуктов, готовка пищи и т.п., но больше это касается выплаты денежного содержания) получатель может требовать неустойку (кроме возможности расторгнуть договор с получением выкупа). Неустойка - денежные проценты, которые рассчитываются в зависимости от ключевой банковской ставки (устанавливаемой Банком России) на день предъявления претензии от суммы просрочки. Но стороны могут установить свой размер (больший или меньший). По мнению специалистов 12% годовых является весьма разумная штрафная санкция.
А если получатель ренты понес материальный ущерб, то дополнительно могут взыскиваться убытки. Размер убытков не ограничивается договоренностями и ключевыми ставками, а зависит от реального урона и возможностью документально доказать это.
Возможность изменения размера ежемесячных платежей/объема услуг . То есть, каким образом (способ, ориентир, например, в зависимости от роста инфляции, курса доллара по отношению к рублю и пр.) можно переиграть размеры периодических выплат или объема услуг.
Такие нюансы кажутся излишне детальными, но на деле их наличие в соглашении помогут устранить все неясности, недоговоренности и исключить недовольство качеством предоставленных услуг. Особенно это актуально в случае договора ренты квартиры с участием родственников, ведь родне труднее указать на недостатки, чем посторонним людям. Подробности, предусмотренные в обоюдном документе, заставляют следовать строго по пунктам предоставления услуг, не допуская завышенных требований к исполнителю, с одной стороны, и небрежного исполнения обязанностей, с другой.
Вообще условия договора можно составлять, исходя из собственного видения разумности и выгодности, конечно, с учетом мнения другой стороны. Однако есть такие положения, которые жестко установлены законом и их нельзя ни отменить, ни переделать на свой лад:
Минимальный размер рентной платы
Если недвижимость передается рентоплательщику бесплатно, то ежемесячные денежные выплаты (услуги) не должны быть ниже минимального прожиточного уровня на человека (если речь идет о простой пожизненной ренте) и не меньше 2-го размера (если рента с иждивением).
Планка прожиточного минимума постоянно меняется на региональных уровнях и в общегосударственном масштабе (постановлениями правительства, актами субъектов РФ), поэтому если размер выплат приравнивают к величине прожиточного уровня при заключении договора, то через несколько месяцев может оказаться, что платежи меньше положенного. Для удобства, размер договорных платежей может привязываться к прожиточному минимуму (то есть указывать не сумму цифрами, а формулировку о прожиточном минимуме. Например, «выплата равна прожиточному минимуму» или «объем ежемесячного содержания не менее величины прожиточного минимума в г. Москве» и пр.).
Залог квартиры
Передав квартиру в собственность плательщика, рентный кредитор автоматически становится её залогодержателем, не взирая, есть ли упоминания о залоге в договоре или нет (так называемая, ипотека в силу закона). Эта ипотека действует в период существования самого договора ренты. И если происходит последующая перепродажа квартиры, то новый собственник рискует недвижимостью в случае нарушений рентных условий плательщиком. При этом с рентоплательщика ответственность не снимается.
Случаи уничтожения или повреждения жилья
Если с недвижимостью происходят страшные вещи (например, жилой дом разрушится из-за неправильно проведенных строительных работ на соседнем земельном участке) и при этом получатель ренты не виновен в происходящем, то плательщик обязан продолжать выполнять свои обязанности по договору, а сам договор сохраняет свою прежнюю силу. Но это касается только пожизненной ренты (в том числе с иждивением).
Когда имеем дело с бессрочно-постоянной рентой, имеются нюансы. Все зависит от факта платности/безвозмездности передачи объекта недвижимости рентоплательщику. Если передача безвозмездная, то последствия такие же, как и с пожизненной рентой. При платности перехода жилой площади, гибель или значительное повреждение недвижимости дает право плательщику расторгать ренту или изменять её условия (выбор варианта диктует размера ущерба, например, если налицо полное уничтожение, то можно расторгать договор, а если частичное, то снизить размер платежей).
Как найти желающего получить квартиру по ренте
В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:
- действовать через знакомых, родственников;
- связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
- связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.
Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:
- обращать внимание на наличие судимостей претендента;
- знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
- насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.
Необходимые документы для оформления ренты
Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.
Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.
Нотариусу нужно представить:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
- подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.
Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей . Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.
В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.
В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:
- если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
- если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.
Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.
В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.
Рента и налоги
Получатель ренты
С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:
- налог на имущество физических лиц;
- земельный налог.
В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.
Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%
Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.
Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.
Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).
Рентоплательщик
Расторжение договора, риски
Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.
- В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
- В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.
В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.
Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.
Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.
Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.
Различия между видами договоров ренты
| Наименование условия | Постоянная рента | Пожизненная рента | Пожизненное содержание с иждивением |
Кто может быть получателем ренты |
граждане и некоммерческие организации социальной направленности при условии, что их уставами и положениями не запрещено получение ренты | Только физические лица (собственник имущества или иное лицо, которое будет указано собственником) | Исключительно граждане (собственник или им названный человек) |
Какое имущество передается под ренту |
Движимое, недвижимое, деньги | Движимое, недвижимое, деньги | Недвижимое жилое (квартира, жилой дом жилое строение, типа, дачный домик с земельным участком и пр.) |
Срок ренты |
Бессрочный | Срок жизни получателя ренты | В течение срока жизни получателя ренты |
Перевод прав и обязанностей по договору на другое лицо (смена рентополучателя) |
Можно заключать договор уступки прав и обязанностей (цессии) | Нельзя заключить | Не допускается |
Возможность передачи по наследству |
Входит в наследственную массу | Не передается | Не наследуется |
Что принимается в качестве оплаты по ренте |
Деньги, вещи, выполнение определенных работ, оказание определенных услуг | Оказание услуг, выполнение работ, предоставление денег | Удовлетворение потребности в жилище (предоставление крова, уборка, поддержание в надлежащем состоянии), пище (покупка, приготовление), одежде, уход (по состоянию здоровья) или деньги |
Размер рентной платы |
Не менее месячной величины прожиточного минимума в регионе или России | Не менее месячной величины прожит. минимума | Не менее двойного размера месячного прожиточного минимума на человека |
| если передается имущество бесплатно, если за деньги, то размер ренты может быть меньше | |||
Срок выплаты ренты |
Ежеквартально | Ежемесячно | Ежемесячно |
Риск случайной гибели имущества, переданного под ренту |
|
На плательщике ренты | На плательщике ренты |
Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.
Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
75 комментариев
Уважаемые читатели, МирСоветов предлагает Вашему вниманию информацию о том, что такое договор ренты и кому он может быть полезен. В частности, это касается ренты жилых помещений, так как дает возможность удовлетворить потребности заинтересованных сторон на максимально выгодных условиях, как для того, кто передает помещение по договору ренты, так и для того, кто это помещение принимает.
Что такое рента
Это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.Есть два варианта оплаты рентных платежей: бессрочно (что называется постоянной рентой) и в течение жизни получателя ренты (или пожизненная рента). Второй вариант – пожизненная рента – может быть с иждивением (с обязанностью содержать получателя ренты помимо выплат самих платежей). В чем отличительная особенность всех этих разновидностей договоров ренты, МирСоветов рассмотрит чуть ниже.
Заключение договора
Между сторонами должен быть заключен договор с описанием условий договоренности. Такой договор должен в обязательном порядке быть зарегистрирован у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. В случае, когда договор предусматривает отчуждение имущества, то он должен пройти госрегистрацию.
Для заключения договора ренты стороны должны предоставить:- свои паспорта;
- дополнительно собственник предоставляет справку из БТИ формы 11-а и технический паспорт на помещение (в его составе экспликация, поэтажный план строения) и правоподтверждающие документы на квартиру.
Для сделок, подлежащих госрегистрации, предоставляются следующие документы:
- написанное по установленной форме заявление на государственную регистрацию;
- договор ренты (оригинал и ксерокопию, с отметкой налоговой инспекции);
- копию акта приема помещения, заверенного нотариально либо сотрудниками ЖКХ;
- квиток об оплате регистрационного сбора;
- справка из БТИ.
Заостряю Ваше внимание на том, что договор ренты может быть заключен между сторонами еще и с согласия их супругов, если таковые имеются.
Договор ренты должен содержать сведения о том, как будет передаваться отчуждаемое имущество: платно или бесплатно. Понятие «платно – бесплатно» будет определяться тем, в каком виде будут передаваться рентные платежи собственнику имущества после заключения договора ренты. Платное отчуждение подразумевает выплату рентных платежей в виде определенной денежной суммы, которая и будет определять стоимость передаваемого имущества. В этом случае, между сторонами, заключившими договор ренты, должен быть также оформлен договор купли-продажи имущества. Если же рентные выплаты будут подразумевать любые другие формы расчета, то имущество будет передаваться по договору дарения. В общем-то, и та и другая форма передачи имущества может быть уместна при любом виде уплаты рентных платежей, в зависимости от того, что будет более приемлемым для сторон договора ренты, а вышеописанные привязки к форме оплаты являются более логичными и стандартными, носящими, скорее, рекомендательный характер.
Договор ренты подразумевает обременение имущества. Так, если на имущество заключен договор ренты, оно становится обремененным этим договором. Обременение будет заключаться в том, что при отчуждении имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору ренты переходят к правопреемнику. То есть если плательщик ренты подарит или продаст квартиру, полученную по договору ренты до окончания срока действия договора ренты, то купивший такую квартиру человек обязан будет соблюдать все условия договора ренты, заключенным с ее первоначальным владельцем. Еще следует обратить внимание на такой момент: если плательщик ренты передал права на имущество до окончания договора ренты, а лицо, принявшее их, уклоняется по каким либо причинам от выполнения условий договора ренты, то у них возникает субсидиарная (совместная) ответственность перед первоначальным собственником. Иными словами, даже в случае отчуждения имущества плательщик ренты будет нести ответственность по договору ренты до окончания его срока действия.
Давайте посчитаем, во сколько может обойтись рента. Во-первых, как правило, при заключении договора плательщик ренты выплачивает получатели от 20 до 40% рыночной стоимости жилья. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру в Москве. На сегодняшний день средняя цена жилья составляет 3 820$ за 1 кв.м., при площади в 55 кв.м. цена квартиры будет около 210 100$. Таким образом, Вы заплатите: 21 010$ собственнику при заключении договора ренты (первоначальный взнос чаще всего запрашивается, от 10% и более), нотариусу за заверение договора 136$ (4000 рублей), средние платежи ренты на сегодняшний день составляют около 200$ в месяц. Статистика говорит о том, что срок договора ренты в среднем составляет до 10 лет. Суммируем все расходы: 21 010 + 136 + 24 000 = 45 146$ – цена, в которую вам обойдется квартира. Думаю, сравнить с рыночной стоимостью и прикинуть рост цен на жилье труда не составит.Для защиты интересов собственника имущества, ставшего получателем ренты, законом предусмотрено обеспечение выплат ренты. Такое обеспечение достигается за счет приобретения права залога на отчуждаемое имущество. Еще один вид защиты получателя рента в обязательном порядке должен быть прописан в договоре ренты, при этом он является существенным и обязательным условием при заключении договора. Это предоставление обеспечения для выполнения обязательств плательщика ренты. Таким обеспечением может стать банковская гарантия на определенную денежную сумму либо страхование объекта сделки в пользу получателя ренты за счет плательщика, на случай неисполнения последним своих обязательств по договору ренты. При несоблюдении этих условий получатель ренты вправе расторгнуть в любое время договор ренты с требованием возместить убытки, связанные с таким расторжением.
Договор ренты, как и любой другой договор, имеющий финансовую составляющую, возлагает на плательщика ренты ответственность за точное исполнение взятых на себя обязательств, в случае невыполнения которых получатель ренты может потребовать уплату штрафных санкций, которые прописываются в договоре или устанавливаются в соответствии со ст.395 ГК РФ.
Немного о банковской гарантии
Банковская гарантия – это в некотором роде тоже страхование рисков возможной неплатежеспособности плательщика (ренты, в нашем случае). В качестве гаранта выступать может банк или любое другое кредитно-финансовое учреждение. Для того чтобы банк стал гарантом платежей, с ним заключается специальное соглашение. На основании этого соглашения гарант возместит недополученную прибыль от договора ренты получателю ренты, но для того чтобы такой договор был заключен, плательщик ренты обязан заплатить определенную денежную сумму банку. Сумма для каждого гражданина рассматривается персонально в зависимости от уровня его доходов, их стабильности и срока на который заключается соглашение о предоставлении гарантий.Договор гарантии, заключается между банком и плательщиком ренты, но один экземпляр должен быть передан получателю ренты. В случае обращения получателя ренты за выплатой гарантийной суммы, банк обязан уведомить об этом плательщика ренты.
Помните, что все споры по договорам ренты чаще всего решаются в пользу получателя ренты, даже в судебном порядке, так как суд в нашей стране социально ориентирован и будет в первую очередь защищать права бабушек и дедушек, квартирой которых Вы пытаетесь «завладеть».
Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платном передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.
Особенности постоянной ренты
Вернемся к особенностям каждого отдельного вида ренты. Договор постоянной ренты может быть заключен только гражданами или некоммерческими организациями, но для последних только в том случае, если это не будет идти в разрез с нормами законодательства, а так же полностью будет соответствовать целям деятельности таких организаций. При этом право получателя ренты может переходить к другому лицу через договор уступки прав требования или по наследству. Для организаций такое право тоже применимо, но на основании правопреемства при реорганизации юридического лица.
Постоянная рента выплачивается деньгами, а также может быть в виде предоставления вещей или выполнения работ на сумму рентных платежей. Последние подлежат индексации, пропорциональной увеличению установленному законом в отношении МРОТ (минимальный размер оплаты труда). Рентные платежи должны осуществляться один раз в конце каждого календарного квартала, но эти сроки могут быть скорректированы и изменены по пожеланию и взаимному согласию сторон.Постоянная рента может быть выкуплена плательщиком при соблюдении ряда условий. Получатель ренты должен быть предупрежден о намерении выкупа как минимум за три месяца до прекращения очередной рентной платы обязательно в письменной форме. При этом рентные платежи прекращаются только после того, как вся сумма выкупа будет получена получателем ренты. Но сроки и порядок выкупа могут быть по согласованию сторон изменены на свое усмотрение. Договором ренты не может быть установлен отказ плательщика ренты от выкупа, но при этом может быть введено ограничение на срок, по истечении которого может быть сделана заявка на полный выкуп. Так может быть поставлено ограничение на выкуп ренты при жизни получателя ренты или любой срок с момента заключения договора ренты, но не более тридцати лет.
МирСоветов предупреждает своих читателей, что, несмотря на все преимущества, договор ренты является очень рискованной сделкой, так как пенсионеры – люди мнительные и могут подозревать вас в нечестности при малейшей ошибке или просрочке.Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты, если плательщик нарушит такие условия договора как неуплата положенных платежей на протяжении одного года, нарушения обязательств по обеспечению выплаты ренты, неплатежеспособность плательщика ренты по каким-либо причинам, в случаях, когда имущество, переданное под выплату ренты, переходит в или разделено между несколькими лицами. Возможны и другие варианты, оговоренные сторонами договора.
Стоимость выкупа ренты должна быть определена договором изначально либо при отсутствии такового условия в договоре она будет равна величине рентных платежей за год. Еще одним весомым условием является то, что в договор ренты должно быть внесено условие передачи имущества: платно (по договору купли-продажи) или бесплатно (по договору дарения). Так, при бесплатной передаче имущества цена выкупа станет больше за счет того, что плательщик ренты обязан выплатить еще и стоимость данного имущества.
Всякое имущество подвержено риску порчи или гибели. В случае заключения договора постоянной ренты при бесплатной передаче имущества риски несет плательщик ренты. Если же имущество передается за плату, то плательщик может потребовать пересмотреть условия оплаты ренты либо прекратить свои обязательства по нему вообще.
Данный вид ренты применяется крайне редко, так как более подходящими и понятными являются два других вида ренты, рассмотренных ниже.
Особенности пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты может быть заключен только в пользу гражданина или нескольких граждан. Срок действия такого договора – период его (их) жизни. В случае нескольких получателей ренты рентный платеж делится на всех в равных долях. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля равномерно распределяется на остальных получателей ренты. Выплаты ренты по такому договору прекращаются со смертью рентополучателя (либо всех, в случае нескольких получателей).Самостоятельно найти квартиру для заключения договора ренты очень затруднительно, поэтому лучше обратиться в риэлтерскую компанию, многие сейчас практикуют такой вид сделок. Кроме того, есть компании специализирующиеся только на этом виде деятельности, например, ООО «ФСЗП» (фонд социальной защиты пенсионеров), который работает в 15 городах России и сопровождает все этапы сделки, а также помогает в разрешении в дальнейшем.Выплаты по такому договору должны быть в виде денежных сумм и ее размер не может быть ниже МРОТ и подлежит индексации со временем. Выплаты по договору пожизненной ренты производятся ежемесячно, но могут быть изменены по договоренности сторон.
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по инициативе получателя ренты, если плательщик нарушит существенные условия договора, то есть не будет оплачивать регулярно и в полном объеме рентные платежи. При расторжении договора ренты получатель может потребовать выкупить ренту или расторгнуть договор с возмещением убытков, понесенных получателем ренты. Если же имущество под рентные платежи передавалось бесплатно, то при нарушении условий договора получатель может потребовать возврата имущества и его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В случае гибели или порчи имущества, переданного по договору пожизненной ренты, не освобождает плательщика от выполнения обязательств по договору, и он будет продолжать выплачивать установленные суммы на протяжении жизни получателя.
Особенности пожизненной ренты с иждивением
Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей. Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.
Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.
Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.
Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.
