Что входит в договор строительного подряда. Существенные условия договора строительного подряда. Контроль и надзор за выполнением строительных работ

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).

Основной сферой применения договора строительного подряда является деятельность по созданию, реконструкции, модернизации основных производственных и непроизводственных фондов. Вместе с тем распространены договоры, заключаемые для удовлетворения бытовых или других потребностей граждан (при строительстве гаражей, дачных домов, коттеджей и проч.).

Деятельность по строительству может осуществляться за счет финансовых средств заказчика (заказчик при этом является и инвестором) либо за счет средств иных лиц, вкладывающих в строительство денежные средства или иные инвестиции и не являющихся заказчиками работ. В последнем случае инвесторами могут выступать, в частности, будущие пользователи объектов - физические и юридические лица, как российские, так и иностранные.

Договор строительного подряда возмездный, взаимный, консенсуальный.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если же указанные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. Так, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. По правилам о договоре строительного подряда могут также выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

Поскольку договор строительного подряда является одним из видов договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК РФ о подряде (п. 2 ст. 702) 1 .

К работам по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о договоре строительного подряда применяются, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту исключена возможность применения норм о строительном подряде, то будет действовать правовой режим, установленный гл. 39 ГК РФ. Если же заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного домика, жилого дома и т. д.), к такому договору в части, касающейся прав заказчика, применяются правила ГК РФ о бытовом подряде (п. 3 ст. 740). Такой гражданин пользуется также правами, предоставленными Законом РФ «О защите прав потребителей».

Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство и др. К подобным актам относятся, в частности: Градостроительный кодекс РФ, федеральные законы «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» , от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» , от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др.

Важной особенностью правового регулирования отношений, возникающих из договора строительного подряда, является наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям (строительные нормы и правила (СНиП), государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений).

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В качестве заказчика вправе выступать физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики, как отмечалось выше, не всегда являются инвесторами. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации на основании, например, агентского договора. Это объясняется тем, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний.

Подрядчиком выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие к тому же лицензию или сертификат на осуществление соответствующего вида деятельности. Отдельные виды деятельности, составляющие предмет рассматриваемого договора, подлежат лицензированию .

В § 3 гл. 37 ГК РФ не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Следовательно, необходимо руководствоваться общими правилами Кодекса о форме сделки (ст. 158-163, 165). Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляется сторонами самостоятельно либо путем проведения конкурсов, аукционов.

В строительном подряде важно правильно определить момент заключения договора. Этот момент должен выбираться сторонами с учетом того, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ). При этом зачастую часть технической документации заказчик должен иметь еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном ремонте) объектов, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы, до начала выполнения работ заказчик в установленном порядке обязан получить разрешение на их проведение: получить право на строительство (реконструкцию) или право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др. Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

Структура договорных связей по договору строительного подряда определяется в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде. Характерным для строительного подряда типом договорных связей является система генерального подряда.

Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст. 705 ГК РФ). Прежде всего это правило о том, что риски по выполнению работы несет подрядчик, т. е. он принимает на себя, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, все неблагоприятные последствия, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон. Так, в п. 1 ст. 741 ГК РФ предусмотрено, что риск случайного повреждения или случайной гибели объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик. Следовательно, при случайной гибели (повреждении) объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик (как и при обычном подряде) лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы. Особыми являются лишь следующие положения. Пункт 1 ст. 741 в отличие от ст. 705 содержит императивные предписания и исключает принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях.

В то же время в правилах о строительном подряде, принимая во внимание его длительные сроки и зависимость многих условий строительства от заказчика, ряд рисков переносятся с подрядчика на заказчика. Так, при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отдельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ применяется специальный порядок распределения рисков. С момента приемки результата отдельного этапа выполненных работ риск его случайной гибели (повреждения) переносится на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ). Примером может служить следующий случай. Подрядчик осуществлял строительство здания речного пароходства. В договоре выделялись этапы работ: возведение фундамента, строительство надземной части здания, отделочные работы. Первый этап строительства - возведение фундамента - был завершен и в установленном порядке принят заказчиком. Однако весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, фундамент смыло. Работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить вторично. При таких обстоятельствах фундамент должен быть восстановлен за счет средств заказчика.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора подряда является выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание).

Детально предмет договора характеризует задание заказчика. В договоре строительного подряда задание заказчика содержится не только в обычных предложениях и разъяснениях, содержащихся в тексте договора, но главным образом в технической документации к договору, в которой указываются вид, объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен и иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным 1 .

Техническая документация включает ИРД, градостроительную документацию 2 , предпроектную 3 и проектную документацию (проекты на строительство) 4 и др. Состав и содержание технической документации зависят от вида объекта строительства. В ряде случаев техническая документация под-

• 1 См. п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (ВВАС РФ. 2000. № 3).
• 2 Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Она включает территориальные схемы градостроительного планирования развития территорий, генеральные планы городских и сельских поселений и т. п.
• 3 К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и др.
• 4 Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО). На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Подрядчик при выполнении строительных работ не вправе отступать от технической документации. Вместе с тем обязанность осуществлять строительство в соответствии с технической документацией не исключает ситуации, когда в период действия договора стороны сочтут необходимым внести изменения в техническую документацию (и тем самым изменить предмет договора).

Заказчик вправе сделать это в любое время до сдачи ему результата работ и без объяснения причин (например, в связи с изменением потребностей заказчика, усовершенствованием отдельных проектных решений либо применением новых технологий и др.). Однако решение заказчика о пересмотре технической документации может затронуть интересы подрядчика. Защищая интересы подрядчика, ГК РФ (п. 1 ст. 744) предусматривает два ограничения в праве заказчика изменить техническую документацию:

• 1) ограничение, касающееся объема связанных с этим дополнительных работ. Подобные работы по стоимости не должны превышать 10% указанной в смете общей стоимости строительства, т. е. должны быть относительно невелики по объему;
• 2) ограничение, касающееся существа изменения технической документации. Изменение не должно менять характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. К примеру, изменение технической документации не должно привести к замене работ по капитальному ремонту на работы по строительству нового объекта.

Если оба указанных условия заказчиком соблюдены, то подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации (при условии их оплаты).

Если предлагаемые заказчиком изменения технической документации требуют выполнения дополнительных работ, превышающих по стоимости указанный выше предел в 10%, либо меняют характер работ, изменение технической документации возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ).

Изменение технической документации может последовать при определенных названных в законе условиях и по требованию подрядчика. Это возможно в случаях, когда подрядчик обнаружил в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК РФ). Изменения в техническую документацию по требованию подрядчика вносятся в случае обнаружения им дефектов в ней. При устранении дефектов в технической документации силами и средствами подрядчика он вправе требовать возмещения разумных расходов, понесенных при этом (п. 4 ст. 744 ГК РФ).

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК РФ, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки). Возможно также установление сторонами еще более конкретных сроков, например сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора.

Цена ввиду большого объема и сложности строительных работ обычно определяется путем составления сметы. Превышение без согласия заказчика затрат по сравнению с теми, которые учитывались при определении цены работы (сметы), компенсируется подрядчиком за счет его собственных средств (п. 1,4 ст. 743 ГК РФ).

В строительном подряде, так же как и при обычном подряде, смета может быть приблизительной (т. е. в последующем, в ходе строительства, уточняемой в соответствии с условиями договора) или твердой (окончательной).

Порядок оплаты работ определяется договором. Из формулировки ст. 711 ГК РФ следует, что если договором не предусмотрена предварительная оплата, то расчеты осуществляются после приемки заказчиком результатов работы.

При строительстве крупных дорогостоящих объектов, для возведения которых необходимо заранее закупать оборудование, материалы и т. п., применимы различные варианты оплаты: авансовые платежи заказчика, плановые платежи заказчика с установленной очередностью (ежемесячные, ежеквартальные и т. п.); платежи по мере завершения циклов, комплексов работ или отдельных этапов. В последнем случае оплата производится после подписания актов приемки промежуточных работ либо актов приемки отдельных этапов работ.

В целях стимулирования надлежащего выполнения работ нередко применяется такой порядок оплаты, характерный именно для строительного подряда, при котором заказчиком удерживается часть предназначенной для полной оплаты суммы. В этом случае по соглашению сторон часть платы (обычно 5-15% стоимости работ) не выплачивается подрядчику до определенного момента (например, до истечения гарантийного срока на результат работы или до достижения объектом строительства указанных в технической документации показателей, в том числе таких, как производственная мощность предприятия и т. п.). Такое право удержания предусматривается в договоре обычно для покрытия возможных расходов заказчика по устранению недостатков работы.

Основным исполнителем работ по договору строительного подряда является подрядчик. Но и заказчик выступает активным участником исполнения. ГК РФ предусмотрены различные формы участия заказчика в отношениях строительного подряда, содействующие либо обеспечивающие выполнение работ.

Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику. Важной является обязанность заказчика по материальному обеспечению исполнения работ. Формы и объем такого обеспечения весьма разнообразны. Несмотря на то что общими положениями о подряде (п. 1 ст. 704 ГК РФ) предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика, в договоре подобное правило можно изменить (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Заказчик вправе по договору принять на себя обязанность обеспечить строительство в целом или в части материалами, деталями, конструкциями и др. При сооружении промышленных объектов заказчик чаще всего обеспечивает строительство оборудованием, подлежащим монтажу на будущем предприятии.

Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1,2 ст. 747 ГК РФ).

Главными же обязанностями заказчика на стадии завершения строительства являются принятие законченного объекта и оплата выполненных работ.

Поскольку от хода и характера строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний наделен правом контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК РФ). Заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, за соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Для строительного подряда, подобно другим разновидностям подряда, характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ при выполнении задания. Подрядчик самостоятельно определяет способ выполнения задания, самостоятельно решая все вопросы организации и обеспечения выполнения работ. Недопустимо вмешательство заказчика в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Подрядчик рассматривается законом как профессиональный исполнитель работ в отличие от заказчика, который обращается к подряду лишь от случая к случаю. Поэтому ГК РФ предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751). Неисполнение этой обязанности влечет возложение на подрядчика неблагоприятных последствий (п. 2, 3 ст. 716).

Существенное значение для договора строительного подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды, по предупреждению ведения работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.

Устранять искусственные препятствия призвано правило ст. 750 ГК РФ о сотрудничестве участников строительного подряда (как заказчика, так и подрядчика) при исполнении обязательства. Как неисполнение заказчиком обязанности по сотрудничеству Высший Арбитражный Суд РФ расценил, в частности, следующий факт. Заказчик - муниципальное предприятие по строительству жилья - не принимал результат работ - построенный дом, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения. Подключение же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа подключения объекта, но оставил без ответа все обращения к нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему во взыскании с подрядчика неустойки за просрочку сдачи объекта .

В практике встречаются различные виды приемки результата работы: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная, а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить объем и качество работ.

Государственная приемка проводится с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Обычно такая приемка осуществляется при строительстве объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы. Объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной регистрации только после надлежащего завершения государственной приемки.

Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом сдачи или приемки, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Оформленный таким образом акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ. Заинтересованной стороной акт может быть оспорен в суде. Суд вправе признать односторонний акт недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования его для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (п. 6 ст. 753).

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору подряда (§ 1 гл. 37, гл. 25 ГК РФ) .

Следует иметь в виду и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов (ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ).

• Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утв.постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г.№ 1550, на территории РФ не действуют. См. п. 6 постановленияПравительства РФ от 14 августа 1993 г. «Об утверждении Основныхположений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ.1993. № 34. Ст. 3189).
• Так, в ходе разработки технической документации на объекты капитального строительства независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, от источников финансирования строительства, оторганизационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственныхорганах (ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельностив Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
• Например, состав, порядок разработки и утверждения такого вида технической документации, как градостроительная, определяютсяв соответствии с требованиями СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования экспертизы, градостроительной документации», утв. постановлением Госстроя России от 29 октября2002 г. № 150. См. также письмо Госстроя России от 20 марта 2003 г.№ СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения исоставе предпроектной и проектной документации на строительствопредприятий, зданий и сооружений».
• Нередко в договоре строительного подряда указывается, что ценастроительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точнойсуммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражныхдел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центромпо ценообразованию (см. п. 6 информационного письма ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило,отсутствуют единые нормы и расценки на работы, исчисленные на основе действующих цен.
• См. п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51.
• В гл. 37 ГК РФ не предусмотрены случаи законной неустойки, втом числе и за ненадлежащее качество предъявленного подрядчикомк сдаче заказчику результата работ. Вместе с тем законная неустойкаустановлена за нарушение обязательств при выполнении подрядныхстроительных работ для государственных нужд. См., например, п. 9Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектовдля федеральных государственных нужд в Российской Федерации(САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189).

на выполнение строительных работ в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Понятия, применяемые в настоящем Договоре, означают следующее:

1.1.1. Стороны – Заказчик и Подрядчик.

1.1.2. Объект – помещение Заказчика.

1.1.3. Договор подряда, именуемый в дальнейшем «Договор» – настоящий документ, включающий все содержащиеся в нем гарантии, приложения, подписанные Заказчиком и Подрядчиком, дополнения и изменения к нему, которые могут быть подписаны Сторонами, в т.ч. в период выполнения работ.

1.1.4. Строительная площадка – территория или помещение, необходимая для выполнения строительных работ по настоящему Договору, расположенная по адресу: .

1.1.5. Работы – комплекс ремонтных работ, подлежащих выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и сданных по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору.

1.1.6. Одобрение – подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком (или Подрядчиком).

1.1.7. Акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору – документ, подтверждающий выполнение (сдачу-приемку) Подрядчиком Работ и приемку Объекта (или его части) Заказчиком.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительные работы на объекте Заказчика в соответствии с разработанной проектно-технической и сметной документацией, утвержденной Заказчиком.

2.2. Конкретные виды и объемы выполняемых работ определяются Приложениями (Сметами) к настоящему Договору.

2.3. Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ

3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

• при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
• при изменении характера, качества или вида указанной работы;
• при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

3.3. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА

4.1. Подрядчик обязуется:

4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине.

4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.

4.1.4. Исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если они не противоречат условиям Договора.

4.1.5. В течение дней с даты подписания настоящего Договора назначить уполномоченного представителя Подрядчика и в письменной форме сообщить об этом Заказчику, указав полный объем предоставленных ему полномочий.

4.1.6. За свой счет, своими силами и средствами осуществлять приемку, разгрузку, складирование строительной техники, оборудования для производства Подрядчиком работ.

4.1.7. Ежедневно осуществлять в процессе выполнения работ и по окончании работ уборку строительной площадки от строительного мусора.

4.1.8. Перед сдачей объекта под монтаж оборудования вывезти принадлежащие Подрядчику материалы, инструменты и оборудование, убрать строительный мусор.

4.2. Подрядчик имеет право при согласовании с Заказчиком привлекать для выполнения работ по Договору третьих лиц. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком всю ответственность за выполнение третьими лицами условий Договора.

4.3. Подрядчик обязан немедленно предупредить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных Заказчиком материалов, оборудования или технической документации; иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые грозят годности, прочности, надежности или качеству результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.

4.4. Подрядчик обязан заключить договор на страхование своей профессиональной ответственности на период производства строительных работ.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Передать Подрядчику помещение, пригодное для производства строительных работ, по Акту.

5.1.2. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных настоящим Договором, оказывать Подрядчику содействие в выполнении работы.

5.1.3. Осуществлять платежи и приемку выполненных работ в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

5.2. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество выполняемых Подрядчиком работ, не вмешиваясь при этом в оперативную деятельность. При обнаружении существенных недостатков Заказчик имеет право остановить работу до их устранения. Данный факт фиксируется в журнале работ.

5.3. Заказчик вправе по согласованию с Подрядчиком в счет стоимости работ приобретать необходимое оборудование и материалы. При этом цена работ, подлежащая уплате Подрядчику, уменьшается на предусмотренную Сметой стоимость приобретенного оборудования и материалов.

5.4. Заказчик в период действия настоящего Договора вправе привлекать для выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, иных лиц, кроме Подрядчика, в случае, если Подрядчик выполняет работу с ненадлежащим качеством или задержками, с возложением всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц, на Подрядчика.

5.5. В случае, указанном в п.5.4 настоящего Договора, Заказчик в течение рабочих дней с момента заключения Договора с другой подрядной организацией, направляет Подрядчику письменное требование и счет на оплату всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц. Счет должен быть оплачен Подрядчиком в -дневный срок с момента его получения.

6. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

6.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение рабочих дней после перечисления Заказчиком аванса на его расчетный счет.

6.2. Срок выполнения и окончания работ по Приложениям (Сметам) определяется Календарным графиком.

6.3. В случае остановки работ или простоя не по вине Подрядчика составляется двусторонний Акт и сроки производства работ корректируются Сторонами пропорционально времени простоя.

7. УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ

7.1. Платежи по Приложениям (Сметам) осуществляются в следующем порядке:

7.1.1. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс для закупки и завоза материалов в размере % от общей стоимости работ по Приложениям (Сметам) не позднее банковских дней с момента получения выставленного Подрядчиком счета.

7.1.2. Следующие этапы оплаты (в случае выполнения работ свыше одного месяца): производятся согласно актов выполненных работ по Приложениям (Сметам) с зачетом оплаченного % аванса.

7.1.3. Окончательный платеж оставшийся от стоимости работ по Приложениям (Сметам) Заказчик оплачивает в течение банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки помещения в эксплуатацию.

7.2. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета Заказчика.

7.3. В случае досрочного выполнения Подрядчиком работ Заказчик может досрочно принять и оплатить работы.

8. ПРОИЗВОДСТВО И ПРИЕМКА РАБОТ

8.1. Подрядчик перед началом работ принимает от Заказчика помещение по Акту с указанием (при наличии) выполненных работ или смонтированного инженерного оборудования другой подрядной организацией.

8.2. Подрядчик совместно с Заказчиком оформляет допуск своего рабочего персонала на объект в соответствии с требованиями Арендодателя и его технических служб.

8.3. Заказчик назначает на объекте своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные скрытые работы и решает вопросы, возникающие в ходе производства работ. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства.

8.4. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте в соответствии со сроками, определенным Календарным планом к Приложениям (Сметам).

8.5. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором ведется фиксация фактов и обстоятельств, связанных с производством работ и имеющих значение для взаимоотношений Сторон (дата начала и окончания работ, сообщения об осмотре и принятии работ (в т.ч. и скрытых) и согласованиях проектно-технических решений с Заказчиком).Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком в журнале работ.

8.6. При производстве и закрытии скрытых работ Подрядчик обязан известить Заказчика и пригласить его представителя на осмотр и приемку. Заказчик производит осмотр и приемку выполненных работ с фиксацией в журнале работ.

8.7. Сдача выполненных работ по Приложениям (Сметам) производится в следующем порядке:

8.7.1. Заказчик производит приемку работ в течение рабочих дней с даты получения от Подрядчика письменного уведомления о завершении работ по Приложениям (Сметам) и готовности помещения к монтажу технологического оборудования.

8.7.2. Вместе с уведомлением о готовности помещения под монтаж технологического оборудования Подрядчик передает Заказчику комплект исполнительной проектно-технической документации.

8.7.3. В указанный срок Заказчик производит приемку помещения и при наличии выявленных недостатков и дефектов фиксирует их в Акте. Копия Акта направляется Подрядчику для принятия мер к устранению выявленных недостатков и дефектов.

8.7.4. После монтажа технологического оборудования Заказчик принимает помещение в эксплуатацию с составлением Акта или направляет Подрядчику мотивированный отказ с указанием причин, препятствующих приемке помещения в эксплуатацию.

8.7.5. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим в существенном повышении цены на определенном этапе выполнения работ по Приложениям (Сметам), Подрядчик обязан своевременно предупредить об этом Заказчика.

8.7.6. Дополнительные работы выполняются после подписания Сторонами Дополнительного соглашения и согласования стоимости работ.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий, запретительных актов органов государственной власти РФ, если эти обстоятельства возникли после подписания Договора и непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по Приложениям (Сметам) отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.

9.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.

9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору. Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.

10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

10.2. Заказчик вправе требовать расторжения Договора в следующих случаях:

• нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ при условии, если срок их окончания, установленный в Календарном плане, увеличивается более чем на календарных дней;
• нарушения Подрядчиком условий Договора, ведущие к снижению качества работ, предусмотренному проектом, строительными нормами и правилами;
• аннулирования лицензии на строительную деятельность, издание других актов государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ;
• в случае несвоевременного предупреждения Заказчика о необходимости превышения цены работ, указанной в Приложениях (Сметах).

10.3. Подрядчик вправе потребовать расторжения Договора в следующих случаях:

• при остановке Заказчиком выполнения работ по независящим от Подрядчика причинам на срок, превышающий 30 (тридцать) календарных дней;
• при финансовой несостоятельности Заказчика, а также в случае ликвидации.

10.4. При расторжении Договора на объекте с незавершенными работами Сторонами оформляются Акты сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, на основании которых Заказчик оплачивает Подрядчику стоимость фактически выполненных работ по Приложению (Смете) на момент расторжения Договора.

10.5. Сторона, решившая расторгнуть Договор в соответствии с положениями настоящего Раздела, направляет письменное уведомление другой Стороне не позднее чем за календарных дней до предлагаемой даты расторжения настоящего Договора.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

11.1. В случае необоснованной задержки установленных Договором и Календарным планом к Приложениям (Сметам) сроков перечисления оплаты выполненных работ Заказчик выплачивает Подрядчик пеню в размере % от подлежащей оплате суммы за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.2. В случаях не обеспечения установленных Календарным планом сроков окончания работ по вине Подрядчика им уплачивается пеня в размере % от стоимости работ, за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.3. Оплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств.

11.4. Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон.

11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте.

12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору.

12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком.

12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.

12.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не входят в настоящий Договор, должна быть письменно подтверждена Сторонами в форме дополнений и изменений к нему.

12.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяется действующее законодательство Российской Федерации.

12.6. Все Приложения (Сметы) и Календарные планы-графики производства работ к Договору являются его неотъемлемой частью.

12.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия, споры разрешаются Арбитражным судом .

12.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.

13.2. Подрядчик соглашается со следующим:

• Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
• Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.

Обратите внимание, что договор подряда составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

По своей юридической природе договор строительного подряда:

• • двусторонний,
  • консенсуальный и
  • возмездный.

Существенные условия договора строительного подряда:

1. 1. о предмете;
   2. о цене;
   3. о сроке;
   4. о составе и содержании технической документации, а также сроке её предоставления конкретной стороной.

Особенности договора строительного подряда:

• • работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объ-екта или представляет собой иной вид строительных работ;
  • на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обыч-ным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необ-ходимых условий для выполнения работ.

Правовое регулирование отношений строительного подряда

Поскольку договор строительного подряда представляет собой вид договора подряда, вытекающие из него обязательства субсидиарно ре-гулируются общими положениями о договоре подряда (п. 2 ст. 702 ГК). В частности, это касается общих правил о структуре договорных свя-зей (ст. 706 ГК); о сроках выполнения работ (ст. 708 ГК); о цене рабо-ты (смете) (ст. 709 ГК); о порядке оплаты работы (ст. 711); о правах за-казчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК); об ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723 ГК); о сроках обнаружения ненадлежащего качества результа-та работы (ст. 724 ГК) и др.

Вместе с тем отношения, связанные со строительным подрядом, на-ряду с ГК регулируются многочисленными законодательными и иными нормативными актами.

Подробнее

В области инвестиций:

• Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений ", основу которого состав-ляет административно-правовое регулирование отношений между государством и инвесторами;
• Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации ", который содержит гарантии ино-странным инвесторам, в том числе в сфере капитальных вложений.

Порядок предоставления земельных участков для строительства регулируется Земельным кодексом (ст. 28-33).

Важное значение имеют законодательные акты, определяющие по-рядок выдачи разрешений на строительство, градостроительные прави-ла, а также технические и иные требования, предъявляемые к строи-тельству объектов. К их числу относятся:

• • Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании ";
  • Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектур-ной деятельности в Российской Федерации ".

Содержащиеся в названных законах правила регламентируют адми-нистративные отношения в области строительства, возникающие между органами государственной власти (местного самоуправления) и лицами, выступающими в роли заказчиков или подрядчиков по договорам строи-тельного подряда. Однако они должны учитываться также при заключе-нии и исполнении договоров, поскольку «ими создаются определенные предпосылки для возникновения и развития, в том числе обязательных для контрагентов подрядных отношений между сторонами».

Важной особенностью правового регулирования отношений строи-тельного подряда является наличие СНиПов - строительных норм и пра-вил. Нормативно-технические ак-ты нередко именуются нормативными документами. В зависимости от территориальных границ их действия различаются федеральные нор-мативные документы (строительные нормы и правила, технические регламенты в области строительства, своды правил по проектированию и строительству и некоторые другие), нормативные документы субъек-тов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы.

СНиПы содержат не только организационно-методические, но и технические требования, относящиеся к проектно-изыскательским и строительным работам, и подлежат специальной регистрации. От-сутствие в договоре строительного подряда ссылок на указанные нор-мативные документы, содержащие обязательные требования, не осво-бождает стороны договора от необходимости их соблюдения.

Публично-правовые предпосылки договора строительного подряда

Результат работы, подлежащий передаче заказчику по договору строительного подряда, представляет собой либо построенный под-рядчиком новый объект недвижимого имущества (здание, строение, со-оружение, предприятие), либо конструктивные изменения или улучше-ния соответствующих объектов недвижимости. В связи с этим предмет договора строительного подряда включает в себя действия сторон по приобретению и (или) использованию земельного участка, необходимо-го для строительства (реконструкции) соответствующей недвижимости. Согласно п. 1 ст. 747 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, который по своей площади и состоя-нию должен соответствовать условиям договора строительного подря-да, а при отсутствии таковых — обеспечивать своевременное начало ра-бот, нормальное их ведение и завершение в срок. В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или юридических лиц в собственность или по договору долгосрочной аренды.

В случае предоставления для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, уполномоченные органы публичной власти проводят работу по фор-мированию соответствующего земельного участка: подготовку проек-та границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание); определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к се-тям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о про-ведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении земельного участка без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строи-тельного подряда является получение необходимых административ-ных разрешений на возведение соответствующего объекта строитель-ства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам). Выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного кодекса).

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в поряд-ке, установленном законодательством, либо без получения на это необ-ходимых разрешений или с существенным нарушением градостроитель-ных и строительных норм и правил, признается самовольной построй-кой с последствиями, предусмотренными правилами ст. 222 ГК.

См. также лекцию "Правовой режим самовольной постройки" http://lfacademy.ru/lfacademy/course/39950/39971

Элементы договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

• • строительство определенного объекта и передача последнего за-казчику;
  • реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объек-та и передача результатов работ заказчику;
  • выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно свя-занных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием «предмет договора строительного подряда» охватывают-ся также следующие действия заказчика :

• • создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;
  • принятие объекта строительства или результатов иных строитель-ных работ;
  • уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Основной отличительный признак договора строи-тельного подряда , выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служат характер работ и особая область, в которой они осуществляются.

Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством со-ответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не свя-заны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтаж-ных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудова-ния может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особым образом решается вопрос, связанный с правовой квали-фикацией работ по капитальному ремонту зданий и сооружений: соот-ветствующие правоотношения регулируются договором строительного подряда, если иное не будет предусмотрено самим договором. Следо-вательно, его стороны вправе исключить применение к их правоот-ношениям правил о договоре строительного подряда, которые в этом случае должны квалифицироваться в качестве договора подряда, по-скольку предметом такого договора остается выполнение определен-ных работ с передачей их результата заказчику.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям догово-ра подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, ока-зываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объ-екта (например, обучение работников заказчика, разработка инструк-ций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проект-ной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда высту-пает гражданин , а работы, выполняемые подрядчиком по такому дого-вору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по тако-му договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). Кроме того, к отношениям сторон та-кого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению зако-нодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК).

Стороны договора строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются

• заказчик;
• подрядчик.

В роли заказчика может выступать любой субъект граж-данского права:

1. физическое лицо;
2. юридическое лицо;
3. публично-правовое образование в лице его уполномочен-ного органа.

На стороне заказчика могут выступать и несколько инвесторов.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контро-лю и надзору за выполнением работ по договору строительного под-ряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подряд-чика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходи-мые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инжене-ра, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут вы-ступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствую-щих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком пред-принимательской деятельности, последний в случаях, предусмотрен-ных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строи-тельного подряда, характерна сложная структура договорных связей его участников. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным под-рядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на прове-дении определенных строительных работ, — субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заклю-чаются договоры строительного субподряда. При такой структуре до-говорных связей особенность правового положения генерального под-рядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчи-ком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками — ответственность за неисполнение или не-надлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неопла-та выполненных субподрядчиком работ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с воз-ражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требо-вания, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из за-кона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выпол-нения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены ма-териалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обосно-ванно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной ра-боты независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком (См. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные ви-ды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обя-зательств перед заказчиком. Не исключается также возможность за-ключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК).

Риски в договоре строительного подряда

Распределение риска между сторонами договора строительного под-ряда регулируется императивными правилами. Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строи-тельства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его прием-ки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачествен-ности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчи-ка, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сме-той стоимости работ. При общей презумпции возложения риска слу-чайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Кроме того, для того чтобы получить оплату всей предусмотрен-ной сметой стоимости строительных работ при названных обстоятель-ствах, подрядчик должен также доказать, что, обнаружив непригод-ность или недоброкачественность предоставленных заказчиком ма-териалов или оборудования либо возможность неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его ошибочных указаний, он не-замедлительно предупредил заказчика об этом и приостановил про-ведение работ по строительству объекта. В противном случае указан-ные обстоятельства не могут служить основанием требования подряд-чика об оплате ему стоимости выполненных строительных работ (п. 2 ст. 741, п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для ис-полнения договора строительного подряда, то подлежит применению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п. 1 ст. 705 ГК).

Однако при просрочке сдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него помимо риска случайной гибели или случайно-го повреждения объекта строительства, а также принадлежащих под-рядчику материалов, оборудования и иного имущества будет возложен риск случайной гибели или повреждения имущества, предоставлен-ного заказчиком. И напротив, в случае просрочки приемки объекта строительства заказчиком на него будет возложен риск случайной ги-бели или случайного повреждения как самого объекта строительства, так и материалов, оборудования и иного имущества, предоставленных подрядчиком (п. 2 ст. 705 ГК).

Все перечисленные риски могут быть покрыты страхованием . Обя-занность стороны, на которой лежит соответствующий риск, застра-ховать его может быть предусмотрена договором строительного под-ряда. В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществле-нии строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляет-ся прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах. При осуществлении страхования указанной ответст-венности на основе соответствующего условия договора строительно-го подряда расходы страхователя (подрядчика) на выплату страховых премий страховой организации могут быть включены в общую смет-ную стоимость строительства. Страхование не освобождает соответст-вующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п. 2 ст. 742 ГК). За стороной, в пользу которой осуществлено страхование, сохраняет-ся возможность взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

• связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства;
• по обеспечению строительства и осу-ществлению строительных работ;
• в области контроля и надзора за выпол-нением строительных работ;
• в области сотрудничества контрагентов ;
• по сдаче-приемке результатов работ;
• по оплате строительных работ.

Права и обязанности сторон договора строительного подряда, связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним ра-боты в соответствии с проектно-технической документацией , определяю-щей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования (ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса), и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все рабо-ты, указанные в проектно-технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК). Основными проектными документами на строительство яв-ляются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объек-та и утверждаемый на его основании проект строительства объекта.

В необходимых случаях проектно-техническая документация долж-на пройти государственную экспертизу (ст. 49 Гра-достроительного кодекса).

Договор строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую докумен-тацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то проектно-техническая документация подлежит одобрению заказ-чика. Кроме распределения обязанностей по предоставлению проектно-сметной документации в договоре должны быть определены ее со-став и содержание (п. 2 ст. 743 ГК). В связи с этим можно сделать вы-вод о том, что «условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым в силу ст. 432 ГК и сущест-венных условий данного договора » (Брагинский М.И., Витрянский В.В.).

В ходе исполнения договора строительного подряда подрядчик может обнаружить, что определенные работы не были учтены в проектно-технической документации и в связи с этим возникла необходимость про-ведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строи-тельства. В подобной ситуации у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, какие именно дополнительные ра-боты следует провести . Заказчик в свою очередь должен в срок не позд-нее 10 дней с момента получения сообщения подрядчика, если законом или договором не предусмотрен иной срок, сообщить подрядчику о при-нятом им решении (например, о своем согласии либо несогласии с про-ведением дополнительных работ). При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в указанный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем в строительстве объекта, на счет заказчика, если только последний не до-кажет отсутствия необходимости в проведении дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК). В случае невыполнения этих обязанностей подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им допол-нительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если только не докажет, что имелась необходимость немедленных действий в инте-ресах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

С другой стороны, в случаях, когда заказчик дает свое согласие на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик может отка-заться от их выполнения лишь при том условии, что указанные дополнительные работы не входят в сферу его профессиональной дея-тельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от не-го причинам (п. 5 ст. 743 ГК).

Особым образом регламентирован порядок внесения изменений в проектно-техническую документацию строительства (ст. 744 ГК). За-казчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техниче-скую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изме-нениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в договоре строительного подряда. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согла-совать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотра сметы в соответствии со ст. 450 ГК. При несогласии заказчика заключить с подрядчиком соглашение о вне-сении изменений в договор строительного подряда в части увеличения сметной стоимости работ подрядчик вправе добиваться соответствую-щего изменения договора в судебном порядке.

Подрядчику также предоставлено право требовать возмещения ра-зумных расходов, понесенных им в связи с устранением установлен-ных подрядчиком дефектов в технической документации.

Права и обязанности сторон договора строительного подряда по обеспечению строительства и осуществление строительных работ

Одна из основных обязанностей заказчика по договору строитель-ного подряда состоит в создании подрядчику необходимых условий для выполнения работ (п. 1 ст. 740 ГК).

Создание таких условий предполагает прежде всего своевременное предоставление для строительства земельного участка, площадь и со-стояние которого должны соответствовать условиям договора строи-тельного подряда. При отсутствии в договоре условий, определяющих требования к земельному участку, предоставляемый заказчиком для строительства земельный участок должен обеспечивать своевремен-ное начало работ, их нормальное ведение и завершение в установлен-ный договором срок (п. 1 ст. 747 ГК).

Договором строительного подряда могут быть предусмотрены и иные обязанности заказчика по обеспечению осуществления подрядчиком строительных работ, в частности:

• по передаче подрядчику в пользование необ-ходимых для осуществления работ зданий и сооружений;
• обеспечению транспортировки грузов в адрес подрядчика;
• временной подводке се-тей энергоснабжения, водо- и паропровода к земельному участку, на котором проводятся строительные работы;
• оказанию иных услуг под-рядчику в ходе осуществления строительных работ.

Особым образом регулируется распределение между сторонами до-говора строительного подряда обязанностей по обеспечению строитель-ства материалами и оборудованием (ст. 745 ГК). Указанные обязанно-сти могут быть возложены договором на любую из сторон либо на обе стороны с указанием конкретных видов материалов (деталей, конст-рукций), а также оборудования, которые должны быть предоставле-ны соответственно заказчиком и подрядчиком. В целях упорядочения взаимоотношений сторон в п. 1 ст. 745 ГК включено положение, уста-навливающее презумпцию: обязанность по обеспечению строительст-ва материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строитель-ства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

На сторону, в обязанность которой входит обеспечение строитель-ства материалами и оборудованием, возлагается ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если она не докажет, что невозможность их использования воз-никла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. В слу-чаях, когда обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием возложена на заказчика и последний предоставил ма-териалы и оборудование ненадлежащего качества, создав тем самым невозможность их использования без ухудшения качества выполняе-мой работы, он должен по требованию подрядчика заменить соответ-ствующие материалы и оборудование. Если же заказчик не выполнит это требование подрядчика, последний вправе отказаться от договора строительного подряда (т.е. расторгнуть его в одностороннем порядке) и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Обязанности по осуществлению строительных работ по договору строительного подряда возлагаются на подрядчика. Подрядчик дол-жен построить объект, предусмотренный договором строительного подряда, либо выполнить иные строительные работы в установлен-ный договором срок.

В соответствии со ст. 708 ГК в договоре подряда указываются на-чальный и конечный сроки выполнения работы, а по согласованию сто-рон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения от-дельных этапов работы (промежуточные сроки). Из указанной нормы видно, что применительно ко всякому договору подряда, а следова-тельно, и договору строительного подряда, являющемуся его отдель-ным видом, условию о начальном и конечном сроке выполнения ра-бот законодателем придается значение существенного условия догово-ра. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутст-вует условие о сроке выполнения работ.

Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленной договором строительного под-ряда пени за просрочку передачи технической документации для про-изводства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослал-ся на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сро-ке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд, отказывая в удовлетворении иска, также указал, что условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, а в данном договоре оно отсутствовало, в связи с чем его следует считать незаключенным (ст. 432 ГК). Поэтому у заказчика не возникло обязательства по пере-даче документации, следовательно, и пеня, установленная этим дого-вором, взысканию не подлежит (См. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Выполняемые подрядчиком работы по договору строительного под-ряда осуществляются на основании задания заказчика. Однако данное обстоятельство не лишает подрядчика самостоятельности в организации выполнения работ и в выборе способа осуществления работ. Даже пре-доставление заказчику определенных правомочий по надзору и контролю за ходом выполнения работ не ущемляет самостоятельности подрядчика.

Осуществляя работы по строительству объекта либо иные строитель-ные работы, предусмотренные договором строительного подряда, под-рядчик должен соблюдать многочисленные публично-правовые требова-ния, установленные действующим законодательством.

Подрядчику в ходе осуществления работ по договору строительного подряда запре-щается использовать материалы и оборудование, предоставленные за-казчиком, или выполнять указания последнего, если это может привести к нарушению обязательных для сторон требований к охране окружаю-щей среды и безопасности строительных работ (п. 2 ст. 751 ГК).

Лицо, осуществляющее строительство, обязано также обеспечить доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция или капитальный ремонт объекта, представителей за-стройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной доку-ментации, извещать застройщика или заказчика, представителей ор-ганов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявлен-ных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В ходе осуществления строительных работ может возникнуть необ-ходимость консервации строительства, в том числе и по причинам, не за-висящим от сторон договора (стихийное бедствие, прекращение финан-сирования строительства, отказ инвесторов от исполнения своих обяза-тельств и т.п.). Последствия консервации строительства предусмотрены ст. 752 ГК. В этом случае на заказчика возлагается обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью пре-кращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, кото-рые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения ра-бот. В соглашении сторон, обычно заключаемом в связи с консервацией строительства, может быть предусмотрена обязанность подрядчика по-сле отмены консервации возобновить договор строительного подряда на прежних или иных условиях и продолжить осуществление работ по строительству объекта либо иных строительных работ.

Контроль и надзор за выполнением строительных работ

Заказчик в договоре строительного подряда наделяется весьма широ-кими правомочиями по контролю и надзору за действиями подрядчика по

исполнению обязательств, вытекающих из этого договора (ст. 748 ГК). Указанные правомочия включают в себя возможность осуществлять проверку хода и качества выполняемых работ, включая соблюдение сроков их выполнения (графика работ), качества предоставленных подрядчиком материалов, а также правильности использования ма-териалов, предоставленных заказчиком.

С осуществляемым заказчиком контролем и надзором за ходом и ка-чеством выполняемых работ (точнее, с их результатом) связаны для за-казчика не только права, но и определенные обязанности. Обнаружив в ходе соответствующей проверки деятельности подрядчика какие-либо отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немед-ленно заявить об этом подрядчику. Не сделав этого, заказчик в дальней-шем теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Возможности заказчика давать подрядчику обязательные для него указания, основанные на результатах контроля и надзора за выпол-нением работ, ограничены тем обстоятельством, что они не должны противоречить условиям договора строительного подряда. Кроме того, обязанность подрядчика исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика распространяется лишь на те указания последне-го, которые не представляют собой вмешательство в оперативно-хо-зяйственную деятельность подрядчика. По общему правилу осущест-вление контроля и надзора за выполнением работ по договору строи-тельного подряда представляет собой право заказчика: согласно п. 4 ст. 748 ГК подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший рабо-ты, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением.

Исключение составляют лишь случаи, когда обязанность осуще-ствлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ возложена на заказчика законом. Так, согласно ч. 4 ст. 53 Градострои-тельного кодекса подрядчиком и заказчиком в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства. Ими также должен осуществлять-ся контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выяв-ленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных кон-струкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требо-ваниям технических регламентов и проектной документации. По ре-зультатам проведения контроля за выполнением указанных работ со-ставляются акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

В целях осуществления контроля и надзора за строительством за-казчик может привлечь инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор об оказании заказчику соответствующих услуг. В этом случае (инженерная организация) действует от имени заказчика, в том числе и во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК).

Сотрудничество сторон договора строительного подряда

Характерной особенностью договора строительного подряда являет-ся включение в его содержание обязательств по сотрудничеству сторон. Согласно п. 1 ст. 750 ГК в случаях, когда при выполнении строитель-ства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надле-жащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сто-рон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устра-нению таких препятствий.

Специфика правовой природы обязательств по сотрудничеству сто-рон в договоре строительного подряда состоит в том, что они представ-ляют собой элемент совместной деятельности заказчика и подрядчика, направленной на общую цель — строительство, реконструкцию или ка-питальный ремонт объекта капитального строительства. Оценка об-стоятельств, которые могут быть признаны препятствиями к надлежа-щему исполнению договора строительного подряда, а также тех мер, которые должна принять каждая из сторон договора по устранению соответствующих препятствий, может осуществляться лишь на осно-ве начал разумности, добросовестности и справедливости.

При этом сторона, не исполнившая своей обязанности по приня-тию зависящих от нее разумных мер по устранению соответствующих препятствий, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что указанные препятствия не были устранены. Судебно-арбит-ражная практика исходит из того, что неисполнение стороной по до-говору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за неисполнение договорного обязательства .

Так, заказчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с подрядчика пени за просрочку завершения работ по договору подряда на строительство жилого дома. Подрядчик, возражая против иска, со-слался на то, что все работы по строительству и отделке дома окончены в срок, но заказчик не принимает результатов работ, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения, что не может быть сде-лано, так как администрация города отказывается временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в об-щегородскую систему ресурсоснабжения. При рассмотрении дела бы-ло установлено, что заказчику — муниципальному предприятию по экс-плуатации жилья неоднократно направлялись письма с просьбой оказать содействие в получении разрешения на указанные работы и согласова-нии их графика, которые оставлены без ответа. Заказчик приглашался на совещания с руководством города, где обсуждался вопрос о возмож-ности изменения способа подключения объекта, но не являлся на них. Поскольку договором было предусмотрено участие заказчика в разра-ботке графика производства работ по подключению дома к городским коммуникациям и в получении от администрации города разрешения на временное отключение соответствующих коммуникаций, неисполнение им обязательств по сотрудничеству явилось единственной причиной, по которой подрядчик не сдал объект в эксплуатацию. Арбитражный суд от-клонил доводы заказчика о том, что обязанность по подключению объ-екта возложена на подрядчика, и отказал в иске (См. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Сдача и приемка результата работ

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сда-че выполненных работ, должен немедленно приступить к приемке их результата. На заказчика возлагается обязанность организовать и осу-ществить приемку результата работ за свой счет, если иное не преду-смотрено договором строительного подряда. В приемке результата выполненных работ должны участвовать представители обеих сторон договора: заказчика и подрядчика, а в предусмотренных законодатель-ством случаях также представители государственных органов и орга-нов местного самоуправления.

Сдача подрядчиком и приемка результата работ заказчиком оформ-ляются актом , который должен быть подписан обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается от подписания акта о приемке резуль-тата работ, то об этом делается отметка в акте, который в этом случае подписывается только одной стороной. Такой односторонний акт сдачи-приемки результата работ не теряет правового значения и может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если суд признает мотивы отказа одного из контрагентов по договору строительного под-ряда от подписания акта обоснованными. При этом необходимо учиты-вать, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ лишь в случае обнаружения таких недостатков, которые исключают возмож-ность его использования для указанной в договоре строительного под-ряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В некоторых случаях приемке результата работ должны предшест-вовать предварительные испытания. Обязанность сторон по осуществ-лению таких предварительных испытаний может быть предусмотрена законом или договором либо вытекать из самого характера выполняе-мых работ. В подобных случаях приемка результата выполненных ра-бот может быть осуществлена только при положительном результате указанных испытаний (п. 5 ст. 753 ГК).

Для тех договоров строительного подряда, которыми предусмотре-ны промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, осо-бое значение имеют правила о последствиях принятия заказчиком ре-зультата отдельного этапа работ (п. 3 ст. 753 ГК). Принятие заказчиком отдельного этапа работ влечет переход к нему и риска последствий ги-бели или повреждения принятого результата, которые имели место не по вине подрядчика. Данное правило не будет действовать в том слу-чае, когда договором строительного подряда, не содержащим условия о приемке заказчиком отдельных этапов работ, предусматривается со-ставление промежуточных актов, в которых фиксируется объем факти-чески выполненных подрядчиком работ в целях дальнейшего финанси-рования строительства. Подписание таких промежуточных актов при-емки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Сдача подрядчиком и принятие заказчиком построенного по догово-ру строительного подряда объекта недвижимого имущества дают ос-нование заказчику ставить вопрос о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости (ст. 219 ГК). В таком же порядке у заказчика возникает право собственности на не-завершенный объект строительства в случае досрочного прекращения договора строительного подряда.

Оплата выполненных работ

Оплата выполненных подрядчиком работ по договору строительно-го подряда производится заказчиком в размере, определенном сметой, в сроки и в порядке, которые предусмотрены законом или договором (п. 1 ст. 746 ГК). По общему правилу ст. 711 ГК заказчик должен оп-латить выполненные подрядчиком работы после окончательной сдачи ему результата выполненной работы и при том условии, что работы выполнены надлежащим образом и в согласованный срок.Договором строительного подряда может быть предусмотрена пред-варительная оплата работ или ее отдельных этапов либо выплата заказчи-ком авансовых платежей. Таким образом, сторонам договора строитель-ного подряда предоставляется возможность самим определить как цену (сметную стоимость работ), так и порядок ее уплаты. При этом в дого-воре может быть указана как цена работ, так и способы ее определения .

Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписан-ного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ исходя из базисного уровня сметных цен и при-менения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, опре-деленных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписан-ном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к дого-вору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно. Как установил суд, в договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показате-ля. Следовательно, способ определения цены согласован в форме, по-зволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изме-нение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).

Договор строительного подряда.

По этому договору подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ принять результат и оплатить его.

Особенности.

1.Это договор консенсуальный, возмездный, взаимный.

2.Его существенными условиями являются предмет, цена, начало и окончание работ; без этих условий договор считается не заключённым (здесь применяется иск о незаконном обогащении).

3.Заказчиком по договору строительного подряда являются физические или юридические лица имеющие финансовые средства, то есть инвесторы, однако учитывая что для контроля за деятельностью подрядчика необходимы специальные навыки и знания функции заказчика часто передаются специализированной организации (инженеру), который является представителем заказчика. Таким образом зачастую в строительном подряде заказчик и инвестор не совпадают; В этом случае между инженером и заказчиком заключается инвестиционный договор который по своей природе является как правило либо договором поручения, либо договором комиссии. В качестве подрядчика выступают различные строительные, строительно-монтажные, проектростроительные и другие организации, либо индивидуальные предприниматели имеющие лицензию.

4.Предметом ДСП является результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструированного объекта недвижимости

5.Цена устанавливается свободно, однако обычно составляется смета которая определяет постатейный перечень затрат на выполнение работ, стоимость материалов, оборудования. По ДС.П. подрядчик в праве требовать пересмотра сметы и увеличению цены, когда необходимо провести дополнительные работы. Оплата производиться в договорные сроки.

6.Отношения сторон носят длящиеся характер поэтому стороны могут предусмотреть сроки завершения отдельных этапов.

7.Форма Письменная, в виде единого документа часто применяются примерные формы.

8.Существуют два случая риска по Д.С.П.- Риск Гибели или повреждения объекта строительства и использованных при строительстве материалов, кроме того в риск подрядчика также входят и последствия действии субподрядчиков.

А) Закон императивно указывает, что при случайной гибели, повреждении объекта строительства до его приемки риск лежит на подрядчике, если заказчик принял отдельный этап до приемки работы в целом риск случайной гибели, повреждения лежит на нем данного результата. Если объект строительства до приемки погиб или поврежден из-за некачественных материалов заказчика, его оборудования, из-за его ошибочных указаний Подрядчик в праве требовать оплаты всех работ по смете при условии, что он предупреждал заказчика об этом.

Б) Риск случайной гибели повреждения материалов, оборудования лежит на стороне которая их предоставила. Кроме того договором может быть предусмотрена обязанность стороны на которой лежит ответственность риска застраховать объекты от случайной гибели, повреждения либо материал или оборудование, ответственность за причинение вреда третьим лицам при строительств. Условия такого страхования данные о страховщике, размер страховой суммы, какой риск застрахован сообщается контр агенту.

9.Д.С.П. могут заключаться в обычном порядке (Оферта- акцепт)И путем проведения торгов. Торги -это выбор подрядчика на выполнение работы, на основе конкурса который в виде тендера т.е. определяется путем предоставления оферт.

Права и обязанности подрядчика.

1)Он обязан осуществлять строительство в установленный срок. Работы должны выполняться в соответствие с тех. Документацией и сметой качественно. Тех документация и смета составляется в соответствие с требованиями нормативных документов куда входят(Госты и другие законные нормативы). Стороны обязаны согласовать смету и тех. Документацию. Смета и тех документация явл. Частью договора. Они прилагаются к его тексту в качестве приложения их наличие оговаривается в основном тексте договора. Имеют в место случаи, когда в ходе строительства необходимы дополнительные работы, которые увеличивают стоимость сметы. В этом случае подрядчик обязан письменно информировать об этом заказчика и ждать его указаний. При не получении ответа в течении десяти дней если иной срок не предусмотрен в договоре подрядчик обязан приостановить работу, при этом убытки за простой несет заказчик. При невыполнении подрядчиком этой обязанности он лишается права требовать оплаты этих работ.

При необходимости заказчик также может внести изменения в тех документацию если дополнительные работы не превышают 10% процентов от обшей сметной стоимости на строительство при этом подрядчик не вправе от них отказаться за дополнительную оплату. Если дополнительные работы превышают 10% процентов от стоимости этот вопрос подлежит согласованию

2)Подрядчик обязан обеспечить строительство своими материалами и оборудованием, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. Если такое обеспечение лежит на заказчике подрядчик в праве не преступать к работе при непредставление материалов, оборудования, тех. Документации.

3)Подрядчик обязан выполнять все указания заказчика если они не противоречат договору и не явл. вмешательством в его хоз. Деятельность

4)Подрядчик Обязан: производить работы с соблюдением требований охраны окружающей среды, безопасности строительства и т.д.

5)Подрядчик обязан своевременно устранять недостатки выявленные при приемки работ.

Права и обязанности заказчика.

1. Он обязан предоставить подрядчику разрешение на земельный участок для строительства, его площадь и состояние должно соответствовать договору.

2. Заказчик обязан передать подрядчику проектную документацию, обеспечить своевременное начало работы, путём предоставления материалов, оборудования, оказывать услуги по содействию в строительстве, например по временной подводке энергоснабжения.

3. В праве осуществлять контроль за ходом выполнения работ, качеством материалов; при этом он не в праве вмешиваться в хозяйственную деятельность подрядчика. Если у заказчика нет специальных навыков за контролем строительством он в праве: заключить договор об оказании этой услуги без согласования с подрядчиком с инженером.

4. Если в ходе строительства обнаруживаться препятствия к надлежащему исполнению договора каждая из сторон обязана: принять разумные меры по их устранению в противном случае обязанная сторона возмещает убытки.

5. Если по независящим от сторон причинам работы приостановлены, и объект строительства законсервирован заказчик оплачивает работы в объеме которые выполненные до момента консервации.

6. Заказчик обязан: организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет. В случаях по закону в приемки должны участвовать представители гос. Органов, местного самоуправления: если заказчиком явл. гос. Или муниципальные организации или строительство велось за счет денег из бюджета. Приемка осуществляется в предельно короткие сроки после уведомления об этом.

Задача приемка оформляется специальным актом подписанным сторонами. Отказ от подписания акта не исключает сдачу объекта. В этом случае акт подписывается только одной стороной, а об отказе другой в акте делается пометка такой акт имеет, юридическую силу пока не будет признан в суде по иску другой стороны недействительным. При этом суд устанавливает обоснованность мотивов отказа. Выявленные недостатки фиксируются в акте и подрядчик должен их в разумные сроки устранить.

Ответственность по Д.С.П.

Ответственность устанавливается в порядке и по основаниям установленным договором или законом. Ответственность строиться на общих правилах об ответственности, а в случаях по закону предусматриваться специальные правила. Если стороной договора явл. субъекты предпринимательства их ответственность наступает независимо от вины. В случаях по закону за нарушение в области строительства предусматривается адмистративная ответственность. Это строительство без получения необходимых по закону разрешений, за нарушение нормативных требований уменьшающих прочность, надежность, объекта.

Статья 754 Г.К. выделяет что при отступлении подрядчиком от требовании предусмотренных в тех. Документации от обязательных для него нормативов предусмотренных строительными нормами и правилами он также может быть привлечен к Гражданско правовой ответственности. В этом случае заказник в праве требовать:

В разумный срок устранения этих отступлений

Соразмерного уменьшения цены за работу

Если это предусмотрено договором возмещение своих расходов на устранение.

Договором могут быть предусмотрены и другие последствия.

Исключение : подрядчик не несет ответственности за мелкие отступления если докажет что они не повлияло на качество работы подрядчик

Однако эти последствия возможны также при ошибочных данных, которые заложены в тех документации. Здесь несет ответственность несет сторона ответственная за подготовку тех. Документации.

Подрядчик также несет ответственность за снижение прочности, устойчивости, надежности зданий сооружений при их перестройке и т.д. Здесь наступает ответственность как за ненадлежащие качество работы.

Подрядчик несет ответственность за недостатки объекта обнаруженные в пределах гарантийного. Заказчик обязан заявить о них в разумный срок после их обнаружения если на результат работ гарантийный срок не установлен требования о недостатках могут быть предъявлены в разумный срок но в пределах 5 лет со дня приемки объекта.

Подрядчик освобождается от ответственности если докажет что недостатки возникли в следствие неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта в следствие нормального износа.

1. Понятие и виды капитального строительства

Капитальное строительство - это деятельность государственных органов , органов местного самоуправления , физических и юридических лиц , направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Оно является одной из важнейших отраслей материального производства, основой развития всех других его отраслей, служит главным источником расширенного воспроизводства. К капитальному строительству как одной из отраслей материального производства относится также деятельность по выполнению проектных и изыскательских работ, подготовке технической документации, необходимой для осуществления строительных, монтажных, пусконаладочных и других специальных капитальных работ.

Стройка - это совокупность зданий и сооружений, возведение которых осуществляется на одной или нескольких строительных площадках по единому проекту. Объект строительства - это каждое отдельно стоящие здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и т.д.), на которые составлены отдельный проект и смета.

Видами капитального строительства являются новое строительство (новостройка), расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих предприятий , зданий и сооружений, т.е. их модернизация.

Новое строительство - строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, отдельных производств, которые возводятся на новых строительных площадках и после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, т.е. возникает новая организация - юридическое лицо.

Расширение действующих предприятий - строительство на их или прилегающей к ним территории дополнительных производств, новых отдельных цехов и объектов или осуществление работ по расширению уже существующих на предприятиях таких цехов и объектов. К этому виду капитального строительства относится также строительство филиалов и производств действующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция действующих предприятий - переустройство существующих цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Такое переустройство осуществляется по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, и, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений.

Техническое перевооружение действующих предприятий - комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков. Осуществляется оно по проектам и сметам на отдельные объекты или отдельные виды работ и, как правило, без расширения производственных мощностей.

В зависимости от того, ведется капитальное строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

• подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;
• хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;
• смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Основной способ осуществления капитального строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда .

2. Понятие договора строительного подряда

Условия договора сохраняют силу в течение всего срока действия договора. В случаях, когда после заключения договора законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

Заключение и исполнение договора строительного подряда

1. Заключение договора строительного подряда

Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

Однако, чтобы заключенный договор был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика - разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления , а для подрядчика - лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Согласно этому Временному положению объект предъявляется подрядчиком к приемке после завершения всех предусмотренных договором работ по объекту. Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц , создавая в необходимых случаях приемную комиссию.

Приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета , осуществляется с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и другими органами федеральной исполнительной власти по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, государственными приемочными комиссиями, назначаемыми этими органами. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут устанавливать по согласованию с указанным Государственным комитетом особенности порядка приемки объектов на соответствующих территориях .

Объекты производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета, подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (выполнение работ, оказание услуг) в объеме, предусмотренном договором строительного подряда.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, форма которого (образец) приведена в Приложении 1 к Временному положению по приемке законченных строительством объектов. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ, предусмотренных договором.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы.

Данная форма оплаты наиболее прогрессивна и выгодна для заказчика. В этом случае подрядчик заинтересован в конечном результате своей деятельности, которая снижается или вовсе утрачивается при постепенной, поэтапной или, например, помесячной оплате фактически произведенных им работ. Однако значительная стоимость и длительность капитального строительства требует авансирования деятельности подрядчика, причем он вправе требовать выплаты аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК). Поэтому согласованный сторонами порядок оплаты работ, учитывающий их взаимные интересы, является важным средством эффективной организации их взаимоотношений.

4. Особенности договора подряда на строительство объектов "под ключ"

Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

Основной обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования строительства объектов производственного назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.

К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

• обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;
• обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;
• комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

Стоимость работ по договору определяется соглашением сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются за счет его собственных средств и полученных им кредитов банка.

Заказчик рассчитывается с генеральным подрядчиком после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.

Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов "под ключ" считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

5. Имущественная ответственность за нарушение условий договора строительного подряда

Такая ответственность может быть установлена как в договорном порядке, т.е. по соглашению сторон, так и в нормативном порядке, т.е. предусмотрена законом или иными правовыми актами. Она наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств : должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств . Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы , которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15, 393 ГК). Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств (п. 3 ст. 401 ГК). Если договором строительного подряда за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрено взыскание неустойки (штрафа , пени), убытки взыскиваются за вычетом этой неустойки. Но договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

Применение мер имущественной ответственности к контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору строительного подряда - право, а не обязанность потерпевшей стороны.

Наряду с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий, строительное законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства. Такая ответственность установлена Законом РФ от 17 декабря 1992 г. "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства".

В соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона предприятия, учреждения, организации и объединения независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности за нарушения обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке. Размер штрафов за различные правонарушения определен в твердых суммах, которые несколько раз индексировались постановлениями Правительства РФ .

6. Изменение и прекращение договора строительного подряда

Изменение содержания договора может иметь место, например, при внесении заказчиком изменений в техническую документацию на объект строительства (она определяет по объекту строительства объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования), влекущих за собой дополнительные работы по стоимости, превышающей 10% указанной в смете общей стоимости работ. Внесение таких изменений в техническую документацию осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п. 1, 2 ст. 744 ГК).

Прекращение (расторжение) договора строительного подряда может иметь место по различным основаниям. Ими могут быть консервация или полное прекращение строительства, систематическое нарушение подрядчиком сроков выполнения строительно-монтажных работ или их низкое качество, систематическое нарушение заказчиком обязательств, предусмотренных договором, признание заказчика в установленном порядке несостоятельным (банкротом) и др. Кроме того, заказчик (инвестор) вправе в любое время прекратить или приостановить действие договора с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду.

Прекращение или приостановление капитального строительства (следовательно, и действия договора строительного подряда) возможно и по решению правомочного государственного органа в случаях стихийных бедствий и иных проявлений действия непреодолимой силы, введения чрезвычайного положения , если в процессе строительства выяснилось, что его продолжение приведет к нарушению установленных законодательством санитарно-гигиенических, экологических и других норм, охраняемых законом прав и интересов граждан, юридических лиц и государства .

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

1. Проектирование и изыскания для капитального строительства

Проектирование для капитального строительства - процесс создания проекта объекта капитального строительства, является одной из стадий инвестиционного процесса в области капитального строительства.

Изыскания для капитального строительства - процесс подготовки (в ходе комплексного изучения природных условий района, площадки, участка, трассы проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения) материалов, необходимых для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений для проектирования и строительства объектов.

Техническая документация (или проект строительства) - комплекс документов, включающий технико-экономические обоснования, чертежи, пояснительные записки и другие материалы, определяющие объем и содержание работ по объекту строительства, а также другие предъявляемые к этим работам требования.

Проектно-сметная документация - это материалы, подготовленные в результате разработки технической документации и сметы на объект строительства. Строительство без наличия проектно-сметной документации не допускается.

Проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства. При проектировании в две стадии разрабатывается сначала проект со сводным расчетом стоимости строительства (первая стадия), а затем - рабочая документация (вторая стадия), составляемая на основе проекта после его утверждения в установленном порядке. Проектирование в две стадии осуществляется при строительстве технически сложных объектов и при сложных природных условиях строительства.

Правовой формой опосредствования отношений по разработке соответствующей проектно-сметной документации является договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Как и в договорных отношениях по строительному подряду, заключение договора на выполнение проектных и изыскательских работ, выбор партнера (контрагента), определение обязательств , любых других условий взаимоотношений, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, а основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие отношения сторон, наряду с действующим законодательством является заключенный ими договор (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).

2. Элементы и содержание договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Сторонами договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ являются заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель). В качестве них могут выступать те же лица, что и по договору строительного подряда. Однако заказчиком может выступать и подрядчик по упомянутому договору в тех случаях, когда обязанность по разработке соответствующей технической документации лежит на нем, а у него нет возможности выполнить такую работу самостоятельно.

В отношениях по проектированию и изысканиям для капитального строительства, особенно в условиях наличия значительного количества проектных и изыскательских организаций, проектировщиков и изыскателей - индивидуальных предпринимателей важное значение приобретает защита заказчиков от изготовления некачественной проектно-сметной документации. Достижению этой цели служит институт лицензирования - выдача разрешений (лицензий) на выполнение специальных видов работ, требующих соответствующей аттестации исполнителя. Перечень таких видов работ и порядок выдачи лицензий определяется законодательством (п. 2 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности).

Для договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, как и для договора строительного подряда, характерна система генерального подряда: договор на выполнение всего комплекса проектных и изыскательских работ заключается заказчиком с ведущей проектной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных видов проектных и изыскательских работ, разделов и частей технической документации заключает субподрядные договоры со специализированными проектными и изыскательскими организациями. На выполнение отдельных видов работ, разделов или частей технической документации заказчик вправе с согласия подрядчика заключать прямые договоры.

Предметом договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является результат работы подрядчика (проектировщика, изыскателя). Для проектных организаций - это изготовленная по заданию заказчика (генерального проектировщика) проектно-сметная документация (ее часть, раздел), необходимая для осуществления строительно-монтажных работ, а для изыскательских организаций - полученные по заданию заказчика (генерального проектировщика) материалы, необходимые для правильного и экономически целесообразного решения основных вопросов проектирования (изготовления проектно-сметной документации), строительства и эксплуатации предприятий, зданий и сооружений. Задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, обычно разрабатываются заказчиком и передаются им подрядчику. Но задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено и подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Отступить от требований, содержащихся в задании на проектирование и других исходных данных, подрядчик вправе только с согласия заказчика (ст. 759 ГК).

В договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ указываются предмет договора (наименование проектной документации, требования к ее качеству и техническому уровню), состав и содержание проектно-сметной документации, срок действия договора, сроки разработки и этапы выдачи документации, цена, порядок сдачи и приемки документации, имущественная ответственность сторон за нарушение условий договора, другие существенные условия, обеспечивающие интересы сторон.

Как отмечалось выше, определение условий договора законом отнесено к компетенции сторон, но они не должны противоречить действующему законодательству. Так, в силу п. 1 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности стороны обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется законодательством. Поэтому, например, определяя состав и содержание подлежащей разработке проектно-сметной документации, стороны обязаны руководствоваться требованиями санитарно-гигиенических, экологических и других норм, установленных законодательством, соблюдать единые правила оформления документации и т.д.

Цена на подлежащую разработке техническую документацию оговаривается при заключении договора. В ее установлении участвуют заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель) независимо от того, на какой форме собственности основывается их деятельность. Превышение затрат по сравнению с обусловленной договором ценой, допущенное подрядчиком без согласования с заказчиком, компенсируется проектировщиком, изыскателем за счет собственных средств.

Условия договора сохраняют силу на весь срок действия договора. В случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение сторон, договор может быть изменен (п. 2 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).

3. Заключение и исполнение договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Работы по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ могут финансироваться за счет тех же средств, что и работы по договору строительного подряда. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается по усмотрению сторон, их взаимному соглашению (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности). Какие-либо "плановые основания" или "плановые предпосылки", обязательные для обеих сторон, отсутствуют. Договор может заключаться на выполнение как всего комплекса работ, так и отдельных их этапов, частей, разделов. Порядок заключения договора на выполнение проектных и изыскательских работ не определен. При его заключении стороны руководствуются общими положениями о заключении договора.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается в письменной форме. Обязательная для сторон форма такого договора отсутствует. Стороны вправе составить договор по произвольно разработанной ими самими форме. При этом они могут использовать форму договора строительного подряда, приведенную в упомянутом выше Руководстве по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации (учитывая особенности договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ). Основная обязанность подрядчика (проектировщика, изыскателя) - выполнение предусмотренных договором работ в установленный им срок и в соответствии с заданием на проектирование и иными исходными данными, с соблюдением обязательных для него требований нормативно-технических документов по вопросам проектирования, в том числе строительных норм и правил, норм технологического проектирования, стандартов и технических условий на строительные материалы, детали и конструкции и др.

К обязанностям подрядчика относятся также:

• согласование готовой технической документации с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком согласование ее с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления ;
• проведение защиты выполненной технической документации в утверждающей ее инстанции;
• внесение по требованию утверждающей инстанции и в установленные ею сроки изменений в представленную на утверждение техническую документацию без дополнительной оплаты, если требования утверждающей инстанции не противоречат заданию на проектирование;
• внесение без оплаты и в сроки по согласованию с заказчиком изменений в выполненную техническую документацию, связанных с исправлением допущенных в ней ошибок, и др.

Выполненную техническую документацию подрядчик вправе передавать третьим лицам только с согласия заказчика.

Основная обязанность заказчика - принять разработанную подрядчиком (проектировщиком, изыскателем) в соответствии с условиями договора техническую документацию и оплатить ее.

Заказчик также обязан, если иное не предусмотрено договором:

• использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика;
• оказывать подрядчику содействие в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;
• участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления ;
• возместить подрядчику дополнительные расходы , вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;
• привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ.

4. Экспертиза и приемка технической документации

В соответствии с постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации" проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации (в дальнейшем - проекты строительства) независимо от источников финансирования, форм собственности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, организациях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах Российской Федерации , отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то органах.

Такая экспертиза осуществляется в соответствии с Порядком проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации, утвержденным Госстроем России 29 октября 1993 г. по поручению Совета Министров - Правительства РФ. Упомянутым выше постановлением Совета Министров - Правительства РФ установлено, что:

• проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, утверждаются Госстроем России (в настоящее время - Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) или в порядке, устанавливаемом им совместно с заинтересованными федеральными министерствами и ведомствами;
• проекты строительства, осуществляемого за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджетов субъектов Российской Федерации, утверждаются их соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке;
• проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлекаемых средств инвесторов (включая иностранных инвесторов), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Приемка технической документации оформляется актом. Обязательная для сторон форма такого акта законодательством не установлена, он составляется в произвольной форме, разрабатываемой самими сторонами. В акте обычно отмечается, соответствует ли техническая документация условиям договора, дается ее краткое описание, фиксируется эффективность технической документации и на основании чего она определена, указывается обусловленная договором цена, а также размер надбавки или скидки к цене в процентах с учетом выполнения условий договора. Исходя из обусловленной цены и выплаченного аванса, а также размера надбавки и скидки, в акте указывается сумма, подлежащая перечислению подрядчику (проектировщику, изыскателю). Окончательная оплата за полностью выполненную техническую документацию производится после ее приемки и подтверждения заказчиком соответствия проектных решений технико-экономическим показателям, установленным в задании на проектирование, при положительном заключении экспертизы.

5. Изменение, расторжение договора и имущественная ответственность за нарушение его условий

Изменение содержания договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ может иметь место при внесении заказчиком изменений в техническую документацию при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости превышают десять процентов указанной в смете общей стоимости строительства. В этом случае составляется согласованная сторонами дополнительная смета.

Заказчик (инвестор) вправе в любое время расторгнуть договор с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду (п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционной деятельности).

Расторжение (прекращение) договора возможно также по инициативе любой из сторон в случае систематического нарушения контрагентом договорных обязательств с возмещением виновной стороной другой стороне убытков, возникших у нее в связи с расторжением договора. Основанием для расторжения договора является и признание заказчика в установленном порядке несостоятельным (банкротом).

В ГК содержатся указания об ответственности лишь подрядчика по данному договору. Он несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации или данных изыскательских работ. При обнаружении недостатков в технической документации или в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно устранить эти недостатки, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законом или договором не установлено иное (ст. 761 ГК).

Поскольку в Законе об инвестиционной деятельности, как и в других законодательных актах, специальных указаний об ответственности заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не содержится, заказчик за нарушение условий этого договора должен нести ответственность в полном объеме в соответствии с положениями ст. 15, 393 ГК. Как отмечалось выше, ответственность заказчика в полном объеме в случае одностороннего расторжения им договора предусмотрена п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционной деятельности.

Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд

1. Понятие государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд

По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд (далее - государственный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату (п. 2 ст. 763 ГК).

В соответствии с государственным контрактом выполняются подрядные, строительные, проектные и изыскательские работы, необходимые для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации . Финансируются эти работы за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников.

Государственные контракты предназначены для:

• реализации федеральных и межгосударственных целевых программ;
• развития и создания производственного потенциала в соответствии с целями структурной политики Правительства РФ ;
• развития общегосударственной сети транспорта, энергетики, связи и экологического мониторинга;
• строительства отдельных наиболее крупных и важных объектов социальной и экологической сферы общегосударственного значения;
• развития фундаментальных и прикладных научных исследований;
• поддержания необходимого уровня обороноспособности и безопасности страны (п. 20 Порядка закупки и поставки продукции для федеральных государственных нужд, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г. N 594).

Основополагающие нормы о государственном контракте содержатся в § 5 гл. 37 ГК "Подрядные работы для государственных нужд". Предполагается принятие специального закона о подрядах для государственных нужд. Основными подзаконными нормативными актами , регулирующими отношения по выполнению подрядных работ для государственных нужд в настоящее время, являются:

Федеральный закон от 6 мая 1999 г. "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд";

Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденные постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 (далее - Основные положения). Сторонами государственного контракта являются государственный заказчик и подрядчик. В качестве государственного заказчика выступает государственный орган , обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом такими ресурсами. В качестве подрядчика могут выступать юридические лица и граждане , занимающиеся предпринимательской деятельностью (ст. 764 ГК).

2. Основания и порядок заключения государственного контракта

В соответствии со ст. 765 ГК основания и порядок заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд определяется в соответствии с положениями ст. 527 и 528 ГК, устанавливающими основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд. Государственный контракт заключается на основе заказа государственного заказчика на выполнение работ для государственных нужд, принятого подрядчиком (п. 1 ст. 527 ГК), причем заказы на закупку работ для государственных нужд размещаются на торгах (конкурсах), если иное прямо не предусмотрено федеральными законами и указами Президента РФ (п. 1 упомянутого выше Указа Президента РФ от 8 апреля 1997 г.).

Порядок организации и проведения таких конкурсов определен упомянутым выше Федеральным законом о конкурсах на размещение заказов для государственных нужд, Положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 и Основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных и проектных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. Поскольку государственный контракт на выполнение работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, заключение его с победителем конкурса обязательно (п. 4 ст. 527 ГК). Что касается победителя конкурса, то заключение государственного контракта является для него обязательным лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в связи с выполнением государственного контракта. Однако условие о возмещении таких убытков не применяется в отношении казенного предприятия (п. 2, 3 ст. 527 ГК). Порядок заключения государственного контракта следующий. Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком (по соглашению сторон такой проект может разработать и подрядчик). Подрядчик (или государственный заказчик), получивший проект государственного контракта, в случае отсутствия у него возражений по условиям государственного контракта не позднее тридцатидневного срока подписывает его и возвращает один экземпляр государственного контракта другой стороне.

При наличии у стороны, получившей проект государственного контракта, возражений по его условиям она в тридцатидневный срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным государственным контрактом другой стороне или уведомляет ее об отказе от заключения государственного контракта.

Сторона, получившая государственный контракт с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию с другой стороной и известить другую сторону о принятии государственного контракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий или истечении указанного срока неурегулированные разногласия по государственному контракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной не позднее тридцати дней на рассмотрение арбитражного суда . Если сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этой стороной заключить государственный контракт.

Поскольку государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, он в соответствии с п. 4 ст. 528 ГК должен быть заключен не позднее двадцати дней со дня проведения конкурса.

Обязательными (существенными) условиями государственного контракта являются условия:

• об объеме и о стоимости подлежащей к выполнению работы;
• о сроках ее начала и окончания;
• о размере и порядке финансирования и оплаты работ;
• о способах обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 766 ГК).

Поскольку государственный контракт заключается на конкурсной основе, эти условия, в силу п. 2 ст. 766 ГК, должны быть отражены в условиях конкурса.

В случае уменьшения государственными органами средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ, стороны согласовывают новые сроки, а при необходимости и другие условия выполнения работ. При этом подрядчик вправе требовать от государственного заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков (п. 1 ст. 767 ГК).

При необеспечении установленных государственным контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование их строительства приостанавливаются органом, выделившим эти средства. Решение о завершении строительства принимается в установленном порядке по предложению государственного заказчика, согласованному с Министерством экономики Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и другими заинтересованными министерствами и ведомствами (п. 8 Основных положений).

Порядок оплаты выполненных работ определен п. 5 Основных положений.

Государственный заказчик выделяет подрядчику аванс, обеспечивает своевременное и непрерывное финансирование строительства. Размер, сроки перечисления аванса, порядок его погашения, а также условия промежуточных расчетов за выполненные работы в пределах 95 процентов их стоимости устанавливаются при заключении государственного контракта. При невыполнении по вине подрядчика объемов работ, предусмотренных графиком их производства, сумма предъявленного промежуточного платежа за фактически выполненные работы уменьшается на стоимость недовыполненных работ или платежи задерживаются до устранения допущенного отставания.

Окончательный расчет производится в месячный срок после принятия объекта в эксплуатацию в целом или его очереди, пусковых комплексов, а также отдельных зданий и сооружений, если иной срок расчетов не предусмотрен в государственном контракте.

В случае задержки установленных государственным контрактом сроков перечислений аванса, оплаты выполненных работ и окончательных расчетов государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные в результате этого убытки, включая затраты по уплате процентной ставки за кредит .

Государственный заказчик несет ответственность за своевременную передачу оборудования для монтажа, если это обязательство по государственному контракту возложено на него. Размер санкций за несвоевременную передачу оборудования для монтажа устанавливается при заключении договора (п. 7 Основных положений). Подрядчик в случае нарушения по его вине установленных государственным контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов уплачивает штраф в размере одной тысячной части стоимости работ, предусмотренных государственным контрактом, за каждый день просрочки до фактического завершения строительства (п. 9 Основных положений).