Что делать жильцам многоквартирного дома, если от них отказалась управляющая компания. Чрезвычайная ситуация: управляющая компания отказывается от дома

Многие граждане часто жалуются на то, что обслуживающие и ресурсоснабжающие организации нередко отказывают в помощи при устранении аварийных ситуаций в их квартире на основании того, что у граждан имеются неоплаченные коммунальные счета.

Вот только один пример из реальной жизни: в старой «хрущевке» по договору социального найма проживают пожилая женщина с дочерью и двумя внучками. По оплате коммунальных услуг у них, как, впрочем, и у многих других россиян (вполне, кстати, ранее платежеспособных), за последние два года накопился довольно весомый долг. И вот у них в один прекрасный день неожиданно замыкает электропроводку (которая была проложена еще в прошлом веке при строительстве дома). До пожара, слава богу, не дошло, но прихожая и санузел остались обесточенными. Ответственная квартиросъемщица, естественно, первым делом звонит диспетчеру управляющей компании с просьбой о помощи. Представитель же УК ей в ответ заявляет, что по данному адресу сотрудники выезжать не будут. Во-первых, потому, что по этому адресу имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Во-вторых, это, дескать, вообще не зона ответственности управляющей компании, поскольку имущество не общедомовое, а обслуживание индивидуального осуществляется исключительно на возмездной основе. В аналогичном ключе выдерживают свой ответ и представители ресурсоснабжающей организации, до которых квартиросъемщики дозваниваются следом.

«СП» поинтересовалась у юристов, насколько вообще правомерна такая позиция представителей УК и ресурсоснабжающих организаций с точки зрения действующего законодательства? Или же действительно наличие задолженности по оплате поставок одного или нескольких ресурсов автоматически обрекает должника на «изоляцию»?

Адвокат Олег Сухов считает, что в этом случае следует вспомнить «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые были утверждены Правительством РФ постановлением № 354 от 6 мая 2011 года № 354 вообще и пункт 114 в частности.

— Согласно ему, — рассуждает эксперт, — приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг отнюдь не равнозначно расторжению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Соответственно, права и обязанности сторон, включая и управляющую компанию, не могут быть прекращены с того момента, когда жильцам-должникам обрывают поставку того или иного ресурса. В вышеупомянутых «Правилах» присутствует еще пункт 122. Где говорится о том, что приостановление оказания коммунальных услуг не должно приводить к нарушению установленных законом требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Кроме того, уточняет он, до сих пор еще никто не отменял и «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которые были утверждены российским Правительством 28 января 2006 года Постановлением № 47.

— В двенадцатом пункте документа указано, что жилое помещение должно быть оборудовано соответствующими инженерными системами, к которым относятся электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, лифты, вентиляция, отопление и так далее. При этом в пунктах 13 и 14 отмечено, что казанные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также быть размещены и смонтированы в порядке, предусмотренном требованиями безопасности. Соответственно, сотрудники управляющей компании были обязаны принять меры к устранению неисправности.

Что ж, были обязаны, но, тем не менее, не оказали. Интересно, а могут ли граждане должники каким-либо образом заставить коммунальщиков принять соответствующие меры к устранению неисправности, и на основании каких законов или положений это можно сделать? Могут ли пострадавшие искать справедливости, скажем, в суде, выдвинув коммунальщикам претензии за бездеятельность в случае аварии? Насколько велик шанс на успех в этом случае?

Да, подчеркивает Олег Сухов, подразумевается, что жильцы имеют возможность подать против обслуживающей их дом фирмы гражданский иск. Однако шансы на успех в данном случае, на его взгляд, сложно оценить.

— С одной стороны, — рассуждает он, — действия коммунальщиков явно противоречат букве закона. С другой стороны, имеющаяся по делам такого рода судебная практика достаточно бедна: должники активно пытаются добиться снижения размера долга или его аннулирования, однако мало кто из их числа все-таки решается настаивать на принуждении управляющей компании к исполнению прописанных в договоре обязанностей.

Но если человек имеет на что-то вполне законное право, однако не осмеливается настаивать на этом, значит, он чего-то боится? Принимая во внимание тот факт, что многие нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства слишком запутаны, сложны для понимания и нередко противоречат друг другу, можно предположить, что опасаются люди как раз несовершенного законодательства, регулирующего отношения должников с ремонтниками. Какие же «косяки» имеются у действующих законодательных норм и реально ли их как-то избежать? Могут ли представители юридического сообщества предложить какие-то варианты «разруливания» подобных ситуаций, которые стоит принять во внимание законодателям в будущем?

Но как раз-таки закон сам по себе достаточно четко регулирует взаимоотношения должников с представителями ЖКХ, резюмируют эксперты-юристы. Острыми и болезненными возникающие в этом случае конфликты делает тот факт, что обеим сторонам зачастую свойственны как полная правовая безграмотность, так и абсолютный юридический цинизм. И главная проблема, считают многие из них, заключается не в несовершенстве норм закона, а в трех моментах: недостатке правоприменительной практики, незнании действующего законодательства и откровенном пренебрежении его требованиями.

Здравствуйте, Любовь!

В последнее время получила весьма большое распространение информация о прогнозируемых массовых отказах управляющих компаний от управления многоквартирными домами в одностороннем порядке, в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Представляется, что особую группу риска составляют, прежде всего, те дома, управление которыми станет невыгодным для управляющих организаций и создаст для управляющей компании угрозу аннулирования лицензии.

Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан – собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.

Так часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Не предусматривает право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.

Гражданское законодательство допускает лишь два случая расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании: по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 ГК РФ (согласие собственников на расторжение договора управления в этом случае выражается в форме решения собственников многоквартирного дома, принятого в установленном порядке на общем собрании) и в судебном порядке в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ.

Таким образом, управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Соответственно в случае если собственниками не будет принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства предусмотренные договором управления продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.

В случае же фактического прекращения управляющей организацией исполнения договора управления многоквартирным домом без соблюдения установленной законом процедуры расторжения договора управления, за собственниками сохраняется право на обращение в судебные органы с требованиями о понуждении недобросовестной управляющей компании к надлежащему исполнению договорных обязательств и компенсации причиненного таким уклонением ущерба. Удачи Вам.)))

Порядок заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом достаточно подробно регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), однако вопросы расторжения договора практически не регламентированы. Положения ЖК РФ лишь отсылают к гражданскому законодательству, при этом нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не учитывают специфику договора управления многоквартирным домом, что порождает множество проблем.

Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, при подорожании услуг подрядчика, росте инфляции, кризисных явлениях в экономике, а также при нежелании собственников соглашаться на повышение стоимости услуг.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Исключения допускаются, если положениями ЖК РФ установлены иные правила по сравнению с гражданским законодательством, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В подобных случаях применяется жилищное законодательство.

Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Когда управляющей организации не удалось прийти к соглашению с собственниками, договор может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора пре­дусмотрено такое право. Обычно договор содержит положения, позволяющие управляющей организации отказаться от него, например, если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые она не отвечает.

Односторонний отказ от договора

Большинство споров между собственниками и управляющей компанией возникает в связи с незаконным отказом последней от договора управления. Принимая решение об отказе, компания ссылается на обстоятельства, не позволяющие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т.д.).

Законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. К таким случаям закон относит, во­первых, невыполнение управляющей организацией условий договора. Решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во­вторых, когда собственники помещений приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. Односторонний отказ управляющей компании недопустим также в связи с тем, что договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого обратившегося (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Из положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным для управляющей компании в отношении собственников помещений, поскольку заключение договора для них обязательно, если организация выбрана на общем собрании, а условия договора одинаковы для всех. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике.

Как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115­О, обязательность заключения публичного договора при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения.

Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации не существует.

Расторжение договора в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении его условий со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. К подобным случаям, в частности, относятся неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд и ухудшение состояния жилого фонда по вине собственников. Сегодня подобные дела в судах практически не рассматриваются, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из­за технической сложности ведения судебного процесса, ведь ответчиками будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие организации взыскивают задолженность по оплате договора в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от пролонгации.

Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании считается предусмотренный статьей 451 ГК РФ - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться несколько условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По требованию любой из сторон суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между ними расходов, понесенных сторонами в связи с исполнением договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении судебных споров существенными признаются обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта договора; непредсказуемые темпы инфляции; значительное подорожание материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Существует и иная судебная практика по данному вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам по себе факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом, при отсутствии каких­либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке ЖКХ, по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к обстоятельствам, которые позволяют расторгнуть договор управления.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения и его условия должны быть одинаковыми для всех, поэтому расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.
После расторжения договора собственникам необходимо на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, органы местного самоуправления обязаны организовать конкурс по отбору управляющей организации.

Последние материалы (ПУБЛИКАЦИИ)

6 августа 2017 Какие бывают электрокамины Современное городское жилье способно обеспечить проживающих в нем людей комфортом в полной мере. Регулировка температуры, вентиляция и кондиционирование воздуха, центральные и индивидуальные установки климат – контроля, но, иногда, так хочется расположиться у огня старого доброго камина. Читать полностью

6 августа 2017 Предприятия общественного питания. Какие они Размышляя на тему собственного бизнеса невозможно обойти стороной тему общественного питания. Люди хотят есть всегда и во все времена. Люди хотят не просто есть, а есть с комфортом вкусные блюда. Именно поэтому имеется множество различных по уровню и классу заведений, в которых рачительный хозяин получит свою прибыль. Но, прежде чем купить помещение под ресторан, оцените свои возможности, желания и определитесь, какой именно ресторан у вас будет. Читать полностью

9 июля 2017 Мы давно уже привыкли не задумываться об источниках водоснабжения. В городе вода централизованная, в коттеджных поселках вода централизованная и даже во многих садовых товариществах вода централизованная. Как быть, когда такого достижения цивилизации нет, или хочется иметь недорогой, надежный и качественный источник воды, автономный и полностью свой. Читать полностью

3 июля 2017 Мебельная фанера - технология изготовления и разновидности Сегодня на рынке строительных материалов представлено огромное количество разнообразных деревоматериалов, которые отличаются по своим свойствам и физико-механическим характеристикам. При этом все большей популярности набирают материалы специального назначения – такие, например, как мебельная фанера, которая используется исключительно в мебельной индустрии.

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

• при грубом нарушении договора;
• в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие - невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161 , ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из--за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
• изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
• исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
• договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
• жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо--Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63-2036/2008-С3-16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.