Частная собственность на землю может. Частная собственность на землю - Земельное право (Меденцов А.С.)

Законодательные основы права частной собственности на землю. Восстановление права частной собственности на землю в России относится к периоду земельно-аграрной реформы начала 90-х гг. Закон РСФСР от 20 ноября 1990 г. «О земельной реформе»* (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 этого Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

* ВВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 Закона устанавливает, что использование земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).
Право частной собственности на землю было закреплено в Земельном кодексе РСФСР. Так, ст. 1 ЗК подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей (в настоящее время эти статьи не действуют).
Позднее право частной собственности на землю получило конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Так в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю.
Объекты права частной собственности на землю. Что является объектом права частной собственности на землю? На первый взгляд, ответ очевиден. Это - земельный участок, определенная часть земной поверхности. Такой ответ является правильным, но в то же время с точки зрения права он недостаточно исчерпывающий.
Действительно, непосредственным объектом права частной собственности на землю является определенная территория - пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства. На ней могут выращиваться деревья, кустарники и другие растения. На участке могут находиться и иные природные объекты: лес, водные объекты, которые собственник также может использовать. Практически любого рода деятельность собственника на своем участке земли осуществляется в определенном пространстве - в воздушном или подземном. Например, для того чтобы построить дом, нужно вторгнуться в подземное пространство для возведения фундамента и занять определенную часть воздушного пространства в результате постройки здания.
Все эти моменты учитываются в праве. В одних случах право частной собственности законодательство распространяет не только на землю, но и на другие природные объекты, в других - определяется порядок пользования такими объектами природы собственником. Кроме того, законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка на пространство, т.е. на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком и части подземного пространства.
Объект права частной собственности на землю весьма специфичен. В содержание объекта права частной собственности на землю включаются несколько важных элементов. Прежде всего, это непосредственно сама поверхность земли, в том числе ее почвенный покров. Как мы уже упоминали, в ряде случаев в содержание данного объекта законодательство включает некоторые иные природные ресурсы, находящиеся на земельном участке: лес, точнее говоря, древесно-кустарниковая растительность, и водные объекты.
В теории земельного права сформулированы важнейшие признаки, которым должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан объектом права собственности (или иных прав на землю). Основное условие заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован - должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).
Гражданское законодательство расширило понятие объекта права частной собственности на землю. Согласно п. 2 и 3 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Сказанное означает, что возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.
Так, ст. 20 ЛК РФ признала древесно-кустарниковую растительность, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности юридическому или физическому лицу, объектом права частной собственности. Одновременно в ЛК определены пределы реализации земельным собственником своих правомочий владения, пользования и распоряжения такой растительностью. Древесно-кустарниковая растительность может иметь два правовых режима: режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, произраставшую на земельном участке до момента приобретения права собственности лица на данный участок, и режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности собственника или естественным путем после приобретения лицом права собственности на земельный участок.
В отношении первого вида древесно-кустарниковой растительности ЛК предусматривает, что собственник вправе осуществлять свои правомочия собственности в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире (такого законодательства на федеральном уровне пока еще в нашей стране нет). Что же касается древесно-кустарниковой растительности, которая появилась после приобретения права собственности на земельный участок, то собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.
Иначе урегулирован правовой режим собственности на водные объекты. ВК РФ (ст. 11) признал обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка. Статья 34 ВК допускает возможность установления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК в собственности граждан и юридических-лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.
Что касается недр, то согласно Закону РФ «О недрах» (ст. I2) недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Аналогична ситуация и в отношении животного мира, который в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О животном мире» (ст. 4) в пределах территории РФ является государственной собственностью. Соответственно эти объекты природы не могут находиться в частной собственности.

Интересен вопрос о праве собственности на атмосферный воздух. В Федеральном законе от 4 мая 1999 г. № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»* ничего по этому поводу не говорится, что совершенно логично. Ни атмосферный воздух или его часть не могут быть объектом ни права собственности, ни права пользования. Атмосферный воздух относится к числу таких природных ресурсов, в отношении которых вследствие их физических свойств невозможно осуществление правомочия владения. Этот природный ресурс также не может быть индивидуализирован. Соответственно, атмосферный воздух не может быть объектом права собственности ни государственной, ни муниципальной, ни частной.

* СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2222.

Объектами права частной собственности могут быть следующие виды земельных участков. Так, объектами права частной собственности могут быть земли сельскохозяйственного назначения, определение которых содержится в ст. 56 ЗК: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей, которыми владеют крестьянские (фермерские) хозяйства. Особенности права частной собственности на эти земли определены в ст. 58 ЗК и Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Эти земли могут находиться также в собственности владельцев земельных паев (долей).
ЗК (ст. 64 и 66) и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную.собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставляют гражданам РФ право иметь в собственности земельные участки, которые могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства; дачного строительства; садоводства; огородничества; индивидуального жилищного строительства; животноводства.
Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» предусмотрели возможность приобретения гражданами и их объединениями предоставленных им для предпринимательской деятельности земельных участков в собственность.
В действующем законодательстве определены категории и виды земель, участки которых не могут находиться в частной собственности. К ним относятся земли лесного фонда, земли водного фонда и некоторые земли природно-заповедного назначения.
Землями лесного фонда считаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности (ст. 94 ЗК). Земли лесного фонда - составная часть лесного фонда (ст. 7 ЛК). Лесной фонд согласно ст. 19 ЛК находится в федеральной собственности. Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 ЛК). В связи с этим следует вывод о том, что не только леса, но и земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и они не могут быть объектами права частной собственности.
Основную часть земель водного фонда согласно ст. 95 ЗК составляют земли, занятые водоемами. Статья 7 ВК, как упоминалось выше, признает поверхностные воды и покрытые ими и сопряженные с ними земли (дно и берега водного объекта) в качестве единого водного объекта. Все водные объекты, а также обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются в соответствии со ст. 35 ВК государственной собственностью (федеральной или собственностью субъектов РФ). Приватизация таких водных объектов и соответственно земель водного фонда запрещена: водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ч. 4 ст. 35 ВК).
Статья 90 ЗК к землям природно-заповедного фонда относит земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» (ст. 2) признает особо охраняемые природные территории в зависимости от их значения (федерального, регионального или местного) соответственно собственностью РФ, субъекта РФ или муниципальных образований. Прямой запрет на передачу земельных участков, находящихся на данных территориях, а также иных видов земельных участков в собственность граждан и юридических лиц предусмотрен законодательством, регулирующим вопросы приватизации земель.

Так, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» и разд. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535,* не подлежат продаже находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки; участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда; особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; земли общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки,. отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования); расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

* СЗРФ. 1994. № 13.Ст. 1478.

Кроме этого, следует иметь в виду, что законодательство некоторых субъектов РФ не предусматривает права частной-собственности на земельные участки. Использование земли допускается на основании иных титулов прав на землю.
Субъекты права частной собственности на землю. Часть 2 ст. 35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности.

Итак, какие конкретно лица могут иметь в частной собственности земельные участки? В ст. 35 Конституции РФ использованы термины «граждане и их объединения». Тождественно ли понятие «объединение граждан» понятию «юридическое лицо»? Правовое содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 1996 г. № 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 года «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об акцизах»*. В этом постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан - это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ), и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом. Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки.

* СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»* также признает юридических лиц в качестве субъектов права частной собственности на землю. Согласно п. 2 Указа граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонд (капитал) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

* САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гражданин должен обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью.
Гражданская правоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Она возникает в момент рождения гражданина и прекращается смертью (ст. 17 ГК). Содержание правоспособности определено в ст. 18 ГК. Применение данной общей нормы гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает следующее. Граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки на праве собственности, с момента рождения; наследовать и завещать земельные участки; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица, самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые, не противоречащие закону сделки, в том числе с земельными участками, и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Важнейшим элементом правового статуса гражданина является дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК). Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Только дееспособный гражданин имеет право распоряжаться своим земельным участком, продать его, сдать в аренду и т.п., приобрести земельный участок.
Кроме гражданской правоспособности лицо должно обладать также земельной правоспособностью и дееспособностью, являющимися необходимыми условиями, позволяющими иметь в собственности земельный участок. Это требование основано на конституционной норме, содержащейся в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, предусматривающей, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Земельное законодательство признает субъектами права частной собственности как тех лиц, которые непосредственно имеют в собственности земельный участок, так и тех, кто, имея по закону право Приобрести в собственность земельный участок, фактически это право не реализуют в силу каких-либо причин. В связи с этим следует различать понятия «субъект права частной собственности на землю» и «собственник земельного участка»*. Применительно к субъектам права частной собственности на землю можно говорить о земельной правоспособности лиц как абстрактной возможности осуществить свое право. Что касается собственника земельного участка, то это лицо, которое уже реализовало свою земельную правоспособность. Следует иметь в виду, что земельная правоспособность - не только условие приобретения права частной собственности на землю, но и важнейшее условие его реализации.

* Аналогичная правовая конструкция впервые была предложена О.С. Колбасовым применительно к сфере регулирования права водопользования. См.: Колбасов О.С. Теоретические основы права пользования водами в СССР. М., 1972. С. 41.

В действующем законодательстве предусмотрены случаи, когда определенные категории граждан наделяются также специальной земельной правоспособностью. Эти случаи касаются предоставления права на получение земельного участка, в том числе в собственность, при наличии определенных условий, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом. Рассмотрим некоторые из них.

Так, согласно ст. 18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» (в ред. от 8 января 1998 г.)* гражданам, в том числе коренным жителям, проработавшим в районах Крайнего Севера и приравненным к ним местностям не менее 10 календарных лет, а работникам, получившим инвалидность (в том числе и по общему заболеванию) или профессиональное заболевание, - до истечения указанного срока предоставляется право по вновь избранному месту жительства на выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

* ВВС РФ. 1993. № 16. Ст. 551; СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 220.

Льготы на получение земельных участков предусмотрены Законом РФ от 15 января 1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (в ред. от 30 июля 1996 г.)*.

* ВВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. № 32. Ст 3838.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 17 Закона РФ от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в ред. от 5 июля 1999 г.)* гражданам, эвакуированным (в том числе выехавшим добровольно) в 1986 г. из зоны отчуждения или переселенным (переселяемым), в том числе выехавшим добровольно, из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития, гарантируется внеочередное получение земельных участков и приобретение строительных материалов для строительства индивидуальных жилых домов.

* ВВС РФ. 1992. № 32. Ст. 1861; СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3460.

Особые льготы по предоставлению земельных участков имеют военнослужащие согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»*. Льготы на получение земельных участков имеют и иные категории граждан.

* СЗ РФ. 1998. № 22, Ст. 2331.

Юридические лица, созданные гражданами, также являются субъектами права частной собственности на землю, т.е. они могут обладать земельным участком на данном титуле. До Указа Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым не только гражданам, но и юридическим лицам было предоставлено право при приватизации предприятий приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены данные предприятия, земельное законодательство не признавало права собственности на землю за юридическими лицами.
Деление субъектов права частной собственности на граждан и юридических лиц необоснованно, поскольку не может быть и в законодательстве не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий. Равноправие всех так называемых форм и видов собственнности, как уже говорилось выше, обеспечивается единым для всех субъектов механизмом реализации права собственности и защиты прав собственника.
Статья 48 ГК признает юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юридического лица (в том чи.сле в сфере земельных отношений) возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 3 ст. 49 ГК).
Независимо от видов юридических лиц, созданных гражданами, все они вправе иметь в собственности земельные участки. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой, оно подчинено общим нормам гражданского законодательства, определяющего режим имущества юридического лица.
Главное заключается в том, что земельный участок, внесенный учредителем (участником) соответствующей организации в качестве доли в уставный капитал, становится собственностью юридического лица. Соответственно право собственности учредителя (участника), которым может быть или гражданин, или юридическое лицо, на этот земельный участок прекращается.
Рассматривая вопрос о субъектах права частной собственности на землю, нельзя не затронуть вопрос о возможности приобретения в частную собственность земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами.
Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Статья 7 ЗК (ныне признанная недействующей) предусматривала, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются. Земельный кодекс РСФСР, имеющий ранг федерального закона, ограничивал права иностранных граждан и тем самым юридических лиц (которые рассматриваются как объединения граждан, о чем говорилось выше) на приобретение в собственность земельных участков.

Данное ограничение сохряняет силу и в настоящее время. Так, Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предоставляет право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и соответственно владение землей на титуле права частной собственности только гражданину РСФСР (ст. 1 и 4). Аналогичное ограничение содержит и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»*.

* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

Таким образом, на основании Конституции РФ и указанных норм земельного законодательства иностранные граждане и юридические лица не вправе иметь в собственности земельные участки на территории России.

Исключениями из этого правила являются следующие случаи. Так, собственники земельных участков вправе передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Кроме того, иностранные юридические и физические лица вправе приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение, помещение. Это право вытекает из содержания Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»*, который не устанавливает в связи с этим никаких ограничений для указанных лиц.

* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

Права и обязанности собственников земельных участков. Круг прав и обязанностей собственников земельных участков определен в ст. 52 и 53 ЗК.
В земельном законодательстве закреплены следующие права собственников земельных участков. Так, собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Эта норма была закреплена в ЗК с тем, чтобы прекратить порочную практику, существовавшую до начала экономических реформ в нашей стране, когда партийные и хозяйственные органы давали указания сельскохозяйственным предприятиям. Сельхозпредприятиям предписывалось, когда нужно сеять сельскохозяйственные культуры, какие виды культур нужно сеять или сажать и на каких площадях, когда нужно начинать уборку урожая и когда ее заканчивать. Указанная формулировка означает, что вмешательство в деятельность земельных собственников, связанную с использованием земли, со стороны государственных, муниципальных и каких-либо иных органов или организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства.
Собственник земельного участка имеет право использовать его поверхность в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Прямо такое право не сформулировано в Законе, однако этот вывод можно сделать, исходя из анализа прав собственников по использованию земли, закрепленных в ЗК (ст. 52). Так, собственник вправе: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, в установленном порядке производить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.
Что касается иных природных ресурсов, находящихся на земельном участке, то земельный собственник имеет право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.
Как говорилось выше, право собственности не распространяется на иные природные ресурсы, кроме водных объектов и древесно-кустарниковой растительности. Если природные объекты не находятся в собственности, то их использование допускается только на основании титула пользования. Например, в соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники, владельцы земельных участков вправе, по своему усмотрению, в их границах без применения взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, и строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также строить и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Собственник земельного участка имеет право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных или общественных нужд (т.е. в случае изъятия). Порядок возмещения убытков урегулирован в постановлении Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (в ред. от 15 мая 1999 г.)*.

* САПП РФ. 1993. № 6. Ст. 483; СЗ РФ. 1999. № 21. Ст. 2625.

Дополнительно к системе прав, закрепленных в ЗК, соответствующие права собственников земельных участков предусмотрены и в других законодательных актах. Например, в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»* (ст. 10) земельные участки, предоставленные гражданам (крестьянским (фермерским) хозяйствам) и юридическим лицам для разведения и использования племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования). Такие земли могут быть в частной собственности. Указанные граждане и юридические лица вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные законодательством РФ.

* СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»* собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право: проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; получать в установленном порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния; иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам РФ.

* СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) закрепил права члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в отношении принадлежащего ему земельного участка. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе: самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
Собственник земельного участка вправе распоряжаться им и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте; при отчуждении садового, ого-родного.или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры; добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования; осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
На собственников земельных участков ст. 53 ЗК возлагает ряд обязанностей. Важнейшей является обязанность использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие и применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности.
Обязанность собственника земельного участка использовать землю в соответствии с ее целевым назначением корреспондирует право самостоятельно хозяйствовать на земле. Следует подчеркнуть, что земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю является одновременно и обязанностью собственника. Этот принцип отражен и в ст. 284 ГК (пока еще не действующей), допускающей изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель. Охрана земель должна выполняться на основе комплексного подхода к угодьям как сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей. Статья 101 ЗК предписывает собственникам земли выполнять ряд мероприятий, связанных с охраной земель: обеспечивать рациональную организацию территории; восстанавливать и повышать плодородие почв и других полезных свойств земли; проводить меры по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, зафязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других процессов разрушения.
Земельные собственники должны осуществлять меры по защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения культуртехнического состояния земель; рекультивировать нарушенные земли, восстанавливать их плодородие и другие полезные свойства земли и своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, использовать и сохранять плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Кроме этого, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) возложил на собственников земельных участков следующие обязанности. Они обязаны: производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
Собственники обязаны представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сельскохозяйственного назначения. На них возложена обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Важной является обязанность собственника земельного участка своевременно вносить земельный налог. Порядок уплаты земельного налога урегулирован Законом РФ «О плате за землю».
На собственников земельных участков возложена обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами.
Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
В ЗК закреплена обязанность собственника земельного участка своевременно представлять в соответствующие.органы установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель. Согласно ст. 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра, в том числе на основании сведений, представленных правообладателями земельных участков.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) конкретизирует обязанности собственников земельных участков. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан: нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты; своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения, налоги и платежи; в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством; соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

Признание земельных участков недвижимым имуществом (ст. 130 ГК) возлагает на собственника земельного участка обязанность государственной регистрации права собственности на него (ст. 131 ГК). Порядок государственной регистрации установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*.

* СЗ РФ. 1997. № 30. СТ. 3594.

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так же регламентирован положениями статьи 264 ГК РФ. Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ГК РФ Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Статьями 11, 15 и другими – Земельного кодекса.

ЗК РФ, Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
2. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

ЗК РФ, Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Право частной собственности на землю имеют физические и юридические лица.

Предусматривает рачительное распоряжение приобретённым участком, с соблюдением установленных санитарных и иных нормативов. Требует использования только по целевому назначению, соответствующему категории земель. Может выступать в роли индивидуальной и совместной собственности, с выделением долей в праве или без выделения таковых.

Основания возникновения и прекращения права собственности на ЗУ

Право частной собственности граждан на земельные участки может опираться на два варианта полномочий приобретателя данного титула:

1. Приобретение надела в результате перехода имущественных прав от предшествующего правообладателя.
2. Переоформление участка в собственность , которым правообладатель пользуется на основании иных правомочий.

К первой категории относятся гражданско-правовые прецеденты, сопровождающиеся составлением договора и . и отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности может происходить как:

• или мена.

Вторая категория отношений опирается на взаимодействие титульного владельца с местной администрацией, которая может предоставить право выкупа или безвозмездной приватизации ЗУ, если физическое лицо владеет наделом на основании:

• постоянного (бессрочного) пользования;
• пожизненно наследуемого владения.

Законодатель выделяет проблемы , сопутствующие рыночным земельным отношениям, которые безвозвратно закрепляют за собственником ЗУ вещные права, вменяя ответственность за неиспользование ЗУ или использование не по целевому назначению.

Недобросовестный владелец, имеющий право частной собственности на земельные участки, нарушает регламент установленного законодательства с минимальным риском. Тем не менее со стороны администрации населённого пункта могут предприниматься действия по изъятию ЗУ у нарушителей.

Само право собственности на землю является не прекращаемым видом права: прекращаясь в отношении одного субъекта, оно возникает у другого. Исключение составляют погибшие или уничтоженные объекты, что может произойти в результате пожаров, наводнений, военных действий и т.п.

Остальные формы ориентируются на замену субъекта права и передачу объекта новому правообладателю.

Объекты и субъекты собственности

Объектами в частной собственности находятся земельные участки, переданные государством в собственность физических или юридических лиц. То есть участки, которые исключаются из публичной или федеральной собственности.

• сельскохозяйственного назначения;
• земель поселений;
• промышленных территорий.

Остальные массивы остаются в ведении государства и не допускают перехода в частные руки.

Субъектами определяются физические и юридические лица, выкупившие или приватизировавшие муниципальные земли, либо оформившие имущественную сделку с приобретением ЗУ. Субъект может выступать только конкретное лицо или учреждение, в сторону которого осуществлено оформление ( ?). В то же время субъект разделяется:

• владения;
• распоряжения;
• пользования.

Владение вещным правом на землю определяется как господство над приобретённым участком, гарантирующее беспрепятственное распоряжение и использование в рамках закона и защиту от посягательства на него со стороны третьих лиц.

Распоряжение предусматривает участие правообладателя в гражданско-правовых процессах, в том числе – в имущественных сделках с землёй. Собственник вправе : продать или подарить, а также – оформить надел завещанием или обменять на иной объект недвижимости.

Только собственник вправе передать надел в аренду третьим лицам или оформить сервитут за соразмерную плату . Так же надел может выступить в роли предмета залоговой стоимости при оформлении кредита.

Пользование сохраняет за собственником право обрабатывать землю, используя её по целевому назначению. Он может извлекать прибыль из выращивания сельскохозяйственной продукции или строить жилой дом на землях населённых пунктов. Такие земли могут участвовать в бизнесе и выполнять прочие функции, по усмотрению собственника, в соответствии с нормами законодательства.

Частная собственность на ЗУ санкционирована государством и опирается на конституционные права граждан РФ и иные источники законодательства.

(ст. 9, 36) установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности .

Законом также предусмотрено ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, установлен перечень изъятых из оборота земельных участков, а также предусматриваются особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности , могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане , лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях , и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам, отказе собственника от права собственности, в силу принудительного изъятия.

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается основной закон страны. И конечно, конституция содержала в себе положения, прямо касающиеся земельного права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности

Принятие конституции потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое вмешательство в хозяйственную деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций.

У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Закон определил крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении землепользователей).

Граждане имели право на получение в собственность или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники земельных участков имели право:

1) самостоятельно хозяйствовать на земле;

2) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые;

3) возводить строения и сооружения;

4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;

5) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы;

6) участвовать в решении вопросов мелиорации их земель;

7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд;

8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по купли-продажи, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) .

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы .

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим документом, отразившим радикальный курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц.

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

• 7 марта 1996 г принимается Указ Президента Российской Федерации №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства.
• 29 января 1997г. принимается Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливал правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
• 2 января 2000 г. принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Восемь лет реализация земельных отношений происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные отношения, содержащиеся в различных законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает и качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является, политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Право частной собственности доступно не только российским гражданам и юридическим лицам, но и иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Кодекс определяет исключения из этого общего правила, которых, по сути, всего два: первое - специальные случаи, установленные федеральным законом; и второе - случаи, когда речь идет о собственности на землю в пределах приграничных территорий. Перечень таких зон и территорий должен быть установлен Указом Президента Российской Федерации. Следует отметить значительное снижение сферы применения такого титула землепользования, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Обладателями этого титула в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса могут быть только органы государственной или муниципальной власти; государственные или муниципальные учреждения либо федеральные казенные предприятия. Иным субъектам на этом право земельный участок не предоставляется. До 1 января 2004 года, обладатели титула постоянного (бессрочного) землепользования, кроме субъектов, указанных в ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить свое право землепользования на титул аренды, либо выкупить земельный участок и приобрести титул собственника. Право пожизненного (наследуемого) владения земельным участком в соответствии с новым кодексом более не предоставляется. При этом владелец земельного участка имеет право, но не обязан, переоформить свое право на право собственности или аренды и каким - либо конкретным сроком реализация этого права кодексом не ограничивается. Землевладелец обладает и распорядительными полномочиями в отношении находящегося в его владении земельного участка, путем передачи его по наследству.

Особый интерес в Земельном кодексе вызывают нормы, регулирующие земельные отношения собственников объектов недвижимости. Не анализируя все сложные вопросы, возникающие в области регулирования отношений землепользования, в этом случае, следует обратить внимание на появление в кодексе определенной новеллы. Статьей 36 Земельного кодекса предусматриваются случаи, связанные с землепользованием на титуле аренды множественными арендаторами. Если объект недвижимости принадлежит на праве собственности нескольким собственникам и расположен на неделимом земельном участке, а этот участок находится в государственной или муниципальной собственности, то все собственники недвижимости обладают правом на заключение договора аренды. Следует обратить внимание, что данный договор не может быть договором аренды земельной доли, поскольку участок неделимый. Статья 36 Земельного кодекса предполагает, что любой собственник недвижимого имущества вправе обратиться с соответствующим ходатайством к собственнику земли о заключении договора аренды. Договор аренды земли должен заключаться в соответствии с той идеальной долей, которая соответствует доле в праве на недвижимое имущество. Подобный договор, заключенный одним из множественных собственников, должен содержать условие его открытости, то есть согласие арендатора о вступлении в договор иных собственников недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации впервые за всю историю развития земельных отношений закрепил значимость, важность и абсолютный характер земельных отношений, обладающих экологической сущностью, не исключающих эффективное и прибыльное использование земель в Российской Федерации.