Акт на возврат помещения по договору аренды. Порядок составления акта возврата помещения по договору аренды

И который всегда должен составляться в письменном виде, акт возврата не относится к числу обязательных документов . Более того, сам по себе он не имеет юридической силы – он лишь служит приложением к договору.

Тем не менее, этот акт предусмотрен ст. 655 ГК РФ (для тех случаев, когда в законе или договоре не сказано иное). На практике же он совершенно необходим. С его помощью стороны:

• Подтверждают, что арендатор передал нежилое помещение обратно арендодателю. Это означает, что арендатор свои обязательства в этой части исполнил, и претензий по поводу необоснованного пользования объектом к нему быть не может. Кроме того, если арендованная недвижимость сама передавалась по акту приёма-передачи, то и возвращение должно быть оформлено тем же способом.
• Фиксируют состояние, в котором возвращается помещение. Это особенно важно, если есть вероятность того, что в процессе аренды объект мог подвергнуться износу либо каким-то другим эксплуатационным подтверждением. Подписывая акт, стороны либо соглашаются закрепить своё согласие относительно состояния возвращаемого объекта – либо фиксируют, что в этом плане между ними имеется спор.
• Решают вопрос о произведённых улучшениях. При долгосрочной аренде обычно на арендатора ложится обязанность по ремонту помещения – и в результате может оказаться, что внесены улучшения, которые становятся неотъемлемой частью объекта. В результате может возникнуть проблема с возмещением их стоимости. Зафиксировав их в акте, стороны тем самым закладывают базу для дальнейших переговоров.

Правильно составленный акт позволяет либо полностью избежать дальнейших споров, либо ввести их уже в конструктивное русло и определить возможные позиции сторон.

Когда оформляется?

Акт возврата нежилого помещения составляется тогда, когда недвижимость возвращается обратно арендодателю (или предыдущему арендатору), если передавалась по договору субаренды. Однако когда именно должно происходить возвращение?

Очевидно, что это случается тогда, когда прекращаются отношения сторон по договору. Законодательство предусматривает здесь следующие варианты:

1. Истечение срока действия, когда по условиям соглашения не допускается автоматическая пролонгация договора.
2. Взаимное согласие сторон, желающих расторгнуть сделку.
3. Прекращение действия основного договора, если помещение было передано в субаренду (ст. 618 ГК РФ).
4. Принудительное расторжение договора по инициативе арендодателя.
5. Принудительное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если первые два пункта очевидны, то на три последних нужно обратить дополнительное внимание. Согласно ст. 618 ГК РФ, в случае прекращения аренды прекращается и субаренда – если иное не предусмотрено договором. Однако при этом нужно помнить: если из цепочки сделок досрочно выбыл арендатор, субарендатор вправе занять его место на тех же условиях, на которых был заключён основной договор. Поэтому в этом случае составление акта возврата происходит не всегда.

Что же касается случаев, когда аредодатель или арендатор вправе принудительно расторгнуть договор, то к ним, согласно ст. 450 ГК РФ и тем статьям, на которые она ссылается, относятся следующие:

• Нарушение правил пользования помещением.
• Ухудшение взятой в аренду недвижимости.
• Прострочка по арендной плате более двух раз подряд.
• Отсутствие ремонта в течение установленного договором срока.

Важно ! Многие важные условия, касающиеся аренды нежилой недвижимости, определяются договором. Поэтому в первую очередь надо смотреть, о чём конкретно договорились стороны.

Кто ответственен за составление?

Относительно того, кто именно должен составлять акт возврата помещения, в законе нет никаких указаний . Очевидно, что его составляют представители арендодателя и арендатора – но кто конкретно?

Здесь следует ориентироваться на общие нормы законодательства:

• Если одной из сторон выступает ИП или обычный гражданин – участвовать в составлении документа должен лично он.
• Если стороной является юридическое лицо – то ответственным за составление акта должен быть тот человек, который в силу ГК РФ, закона о конкретном виде организаций или внутренних нормативных актов предприятия наделён такими полномочиями.
• Если в качестве одной или обеих сторон выступает один или оба представителя – то должны быть в наличии доверенности, оформленные в чётком соответствии с законодательством.

Требования к бумаге

Детальных требований к оформлению акта возврата нежилого помещения по договору аренды закон не содержит. Тем не менее, исходя как из норм гражданского законодательства, так и из сложившейся практики, можно сделать вывод о том, что к акту о возврате помещения должны предъявляться следующие требования:

• Обязательная письменная форма (ст. 655 ГК РФ).
• Подробное описание адреса, кадастрового номера либо иных характеристик, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости, передаваемый согласно документу.
• Состояние объекта в момент передачи.

Подготовленный документ подписывается представителями обеих сторон – и заверяется печатями при их наличии.

Основные правила

Подытоживая, можно сделать вывод о том, что акт должен быть составлен по следующим правилам:

Это лишь основные требования. В зависимости от условий договора могут быть указаны и другие правила, согласно которым должен составляться акт.

Пошаговая инструкция

Составлять акт необходимо следующим образом:

1. Стороны договора приходят к выводу о том, что отношения прекращаются.
2. Создаётся комиссия из представителей обеих сторон и, при необходимости, из независимого участника (например, представителя управляющей компании, в чьём ведении находится здание, в котором расположена передававшаяся в аренду недвижимость).
3. Комиссия обследует объект, фиксируя его состояние на момент передачи.
4. Результаты обследования заносятся в акт.
5. Представители (в силу закона или договора) сторон подписывают акт, придавая ему силу.
6. Каждая из сторон забирает свой экземпляр акта.

• При этом нет необходимости что-то дополнительно уточнять. Достаточно указать примерно следующее: «Стороны не имеют претензий по состоянию объекта недвижимости, переданного в аренду» .

  Неудовлетворительное

  В том же случае, когда результат осмотра фиксирует неудовлетворительное состояние помещения, это необходимо отразить в документе . При этом в акте должны быть зафиксированы:

  • результаты естественного износа помещения;
  • последствия использования его по назначению;
  • нарушения правил использования и т. д.

  Важно, чтобы в акте было указано, что в состоянии помещения имеются недочёты – и для их исправления нужны дополнительные расходы.

  Акт возврата нежилого помещения, переданного по договору аренды – обязательный элемент правоотношений. Без него нельзя считать, что отношения между арендатором и арендодателем завершены. Соответственно, и все вопросы, не оговорённые в акте, могут быть решены только в судебном заседании.

Лучше всего заполнять акт возврата помещения по договору аренды, используя образец. Такой вариант значительно сэкономит время на составление документа, а также исключит возможность пропустить существенные моменты.

Любые сделки с недвижимостью относятся к дорогостоящим сделкам, так как недвижимость имеет высокую стоимость. Поэтому такие сделки сопровождаются большим количеством документации и зачастую регистрируются государственными органами.

В этой сфере очень много мошеннических схем, поэтому для исключения максимально возможных рисков необходимо соблюдать установленный законодательством порядок сделок.

В первую очередь, все договоры, в том числе и договор аренды, должны заключаться в письменном виде. Договором определяются права и обязанности сторон по поводу конкретного объекта недвижимости. Приложением к договору аренды выступает акт приема-передачи помещения. В нем указываются все технические характеристики объекта и его особенности. Обязательность его составления при оформлении договора аренды прописана в Гражданском кодексе. Поэтому без данного документа договор аренды не будет иметь юридической силы.

Принимая по договору аренды помещение, арендатор подписывает акт приема. Данной подписью он соглашается со всеми характеристиками, которые указаны в документе. С момента подписания акта помещение считается переданным арендатору. После этого обязательства арендодателя считаются частично исполненными, что влечет за собой возникновение обязательств арендатора по уплате стоимости аренды и содержании помещения определенном состоянии.

При расторжении договора аренды арендатор должен исполнить свое обязательство по передаче недвижимости арендодателю, а тот, в свою очередь, обязан его принять. После подписания второго акта приема-передачи права по содержанию недвижимости переходят обратно к его собственнику, а договор считается расторгнутым.

Если договор аренды проходил регистрацию в государственных органах, то стороны должны составить единый документ о расторжении договора.

Обязательные пункты

Составляя данный документ, важно перечислить все значимые пункты. А перед этим сторона, принимающая помещение, должна тщательно проверить техническое состояние объекта. При составлении акта приема-передачи недвижимости в начале сделки и в конце должны быть учтены все недочеты, которые были выявлены при первичном осмотре.

Поэтому важно делать полную проверку объекта и всех его важных составляющих. Это поможет избежать последующих споров между сторонами сделки.

С учетом того, что законодательством не установлена конкретная форма данного документа, граждане могут составлять ее в свободной форме. Но, как и любой другой документ, акт должен иметь следующие обязательные пункты:

1. Название документа.
2. Полное наименование, персональные данные и реквизиты участников сделки.
3. Основные характеристики объекта.
4. Виды и техническое состояние всего оборудования, находящегося внутри помещения.
5. Особые отметки, которые делаются сторонами при обнаружении отклонений от нормы.
6. Подписи сторон и юридические печати, если в сделке участвуют юридические лица.

Удобнее всего перечислить все технические характеристики объекта недвижимости в форме таблицы. Это будет наглядно, и легко можно будет вернуться к каждому пункту. Если помещение состоит из нескольких комнат, то лучше сделать такую таблицу отдельно на каждую из них.

Некоторые стороны прибегают к другому способу. Они оформляют все существенные пункты в виде перечня. А затем каждая из сторон ставит свое решение по поводу обнаружения или отсутствия различий.

Порядок составления

С учетом того, что акт заполняется в свободной форме, он может быть создан в рукописной форме либо в печатной. Обязательными требованиями к его составлению также являются:

1. Подписание данного документа уполномоченными на это лицами. То есть осуществлять приемку должен арендодатель, который указан в основном договоре, а передавать арендатор, указанный там же. Либо другие лица должны иметь доверенность или иной уполномочивающий документ на осуществление данных действий.
2. Акт должен содержать в себе обязательную информацию.

При осмотре следует обращать внимание на:

• целостность конструкции, стен, перекрытий, отсутствие трещин;
• наличие коммуникаций и их техническое состояние;
• тепловой режим помещения;
• косметический ремонт, наличие плесени на стенах, подтеков от затопления и прочих моментов;
• если сдается квартира, то важно проанализировать наличие запрещающих видов перепланировки и при их наличии отметить это в документе.

В случае наличия незаконной перепланировки вся ответственность за произошедшие нарушения в доме, коммуникациях и прочем ложится на собственника этого помещения. Арендатор ответственности за это не несет.

Общий порядок составления будет следующий:

1. Прописать наименование документа.
2. Указать дату и наименование населенного пункта, где составляется документ, при необходимости регистрируется.
3. Полные персональные данные сторон и их реквизиты с указанием официальных представителей юридических лиц.
4. Основания, на которых граждане предоставляют интересы юридических лиц, участвующих в сделке.
5. Подробно описать предмет сделки с его адресом и внешними техническими характеристиками, важно указать, для каких целей возможна эксплуатация данного помещения.
6. Прописывает подробно состояние объекта с оценкой его изношенности, внутренние характеристики. Желательно оформлять в форме таблицы.
7. Завершают документ подписи сторон и печати юридических лиц.

После подписания вторичного акта арендодателем, принимающим помещение, вся ответственность за содержание объекта возвращается арендодателю ему. Если своевременно не были сделаны пометки о несоответствии, последующие претензии в адрес арендатора возможны только в исключительных случаях.

Ответственность

Если есть какие-то отклонения при приеме помещения от арендатора от установленных договором и первичным актом осмотра технических характеристик, то составляется соответствующая запись об этом.

На основании зафиксированных отклонений стороны договора аренды должны действовать по условиям подписанного договора. В договоре может быть установлено следующее:

• обязанность арендатора привести помещение в первоначальный вид;
• обязанность арендатора оплатить фактически понесенные расходы арендодателя по устранению отклонений;
• обязанность арендатора компенсировать оценочную стоимость технического несоответствия;
• иные обязанности на усмотрение сторон.

Также обязательно нужно прописать сроки, в которые должно быть все исправлено или выплачена компенсация. В случае невыполнения своих обязательств арендодатель имеет право обратиться в суд и взыскать с арендатора все понесенные им убытки.

АКТ ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЙ

г. Москва «___» _________ 20__ г.

Закрытое акционерное общество «___________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора ________________ действующего на основании Устава, с одной стороны, и

Открытое акционерное общество «__________________________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора __________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», составили настоящий Акт возврата нежилых помещений (далее – Акт) о нижеследующем:

В связи с истечением срока действия договора аренды нежилых (офисных) помещений от «__» __________ 20__ года (далее – Договор), Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилые помещения общей площадью ___ (_______________) кв.м., расположенные на ____________________ этаже здания, расположенного по адресу: ___________________________________________________________ (далее – «Помещения»), предоставленные в аренду Открытому акционерному обществу «______________________________» по договору аренды нежилых помещений от «__» __________ 20__ года между Открытым акционерным обществом «_________________» и Закрытым акционерным обществом «____________________» (далее – «Договор»).

1. Помещения находятся в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа.

2. Водопроводные коммуникации, система отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования находятся в исправном состоянии.

3. Закрытое акционерное общество «_____________» не имеет претензий к Открытому акционерному обществу «_____________________» в отношении вышеуказанных Помещений.

4. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, второй – для Арендатора.

ПОДПИСИ СТОРОН:

АКТ ВОЗВРАТА ПОМЕЩЕНИЯ

по договору аренды № 76-А от 08.04.2017 г.

г. Нижний Новгород 09.04.2018 г.

ООО «Сдаю внаем», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Кашапова Ивана Викторовича действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Строительный дар», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Мошкина Ильи Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», составили настоящий Акт возврата помещения (далее – Акт) о нижеследующем:

В связи с истечением срока действия договора аренды помещения № 76-А от 08.04.2017 г., (далее – Договор), Арендатор возвращает, а Арендодатель принимает нежилые помещения общей площадью 25 (двадцать пять) кв.м., расположенные на 2 (втором) этаже здания, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Колесная, д.95, оф. 25(далее – «Помещения»).

Данным актом Стороны удостоверяют, что

1. Помещение находится в удовлетворительном состоянии, окна, стены, пол, потолок в ремонте не нуждаются.

2. Все коммуникации, в том числе водопроводные, системы отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования исправны

3. ООО «Сдаю внаем» не имеет претензий к ООО «Строительный дар» в отношении вышеуказанного Помещения.

4. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, идентичных по содержанию и равнозначных по праву, по одному для каждой из сторон.